相關(guān)閱讀延伸：購(gòu)物中心品牌調(diào)整和業(yè)態(tài)升級(jí)這樣做！

“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”，經(jīng)過(guò)千錘百煉的購(gòu)物中心才能更貼近消費(fèi)者。本文總結(jié)了購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后品牌調(diào)整和業(yè)態(tài)升級(jí)的4大核心要點(diǎn)，并配以廣州正佳廣場(chǎng)、北京新光天地等6大成功案例，教你從“跨越生死”到“預(yù)防衰老“，的運(yùn)營(yíng)管理技巧！

要點(diǎn)1. 調(diào)整升級(jí)前，購(gòu)物中心先做好考量

購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容

要點(diǎn)2. 購(gòu)物中心“小調(diào)”和“大調(diào)”的運(yùn)作指標(biāo)

再好的企業(yè)、再好的規(guī)劃、再好的招商業(yè)態(tài)，不可能做到一勞永逸、一成不變，要加強(qiáng)購(gòu)物中心與周邊客戶群的匹配度，就必須不斷地進(jìn)行調(diào)整，因此業(yè)內(nèi)也有“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”的提法。

1、一年一小調(diào)：業(yè)態(tài)與品牌的調(diào)整和優(yōu)化

租戶營(yíng)業(yè)額分析是業(yè)態(tài)調(diào)整的依據(jù)。主要有兩個(gè)分析指標(biāo)：

其中，租售比指標(biāo)通常是拿一個(gè)租金周期內(nèi)的租金比對(duì)應(yīng)周期的營(yíng)業(yè)額。通過(guò)這樣的比較，可以了解對(duì)應(yīng)租戶繳納的租金占其營(yíng)業(yè)額的比重：

租售比指標(biāo)分析

2、五年一大調(diào)：項(xiàng)目定位的刷新

商業(yè)項(xiàng)目的定位不一定要高端，關(guān)鍵是要與商圈匹配，要與消費(fèi)者對(duì)路。商業(yè)項(xiàng)目要依據(jù)正常商業(yè)規(guī)律進(jìn)行定位，必須從以下方面展開(kāi)：

此外，招商部門(mén)應(yīng)根據(jù)對(duì)消費(fèi)人群類(lèi)型的分析，不斷引進(jìn)與消費(fèi)人群需求相符的優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)商家（產(chǎn)品），從購(gòu)物中心商家（產(chǎn)品）組合角度提升消費(fèi)人群對(duì)購(gòu)物中心消費(fèi)的總體滿意度。

要點(diǎn)3.購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后5年的運(yùn)營(yíng)管理策略

1、第一年：跨越運(yùn)營(yíng)“生死線”

2、第二年：步入運(yùn)營(yíng)“正軌”

3、第三年至第五年：預(yù)防運(yùn)營(yíng)“衰老”

調(diào)整硬件的方法

調(diào)整軟件的方法

要點(diǎn)4.做好業(yè)態(tài)升級(jí)要抓住核心，把握技巧

1、業(yè)態(tài)升級(jí)6大核心要素

2、業(yè)態(tài)升級(jí)研判

3、業(yè)態(tài)升級(jí)3大技巧

技巧1：產(chǎn)品再定位

每個(gè)購(gòu)物中心中心脫胎換骨的過(guò)程，最重要的是認(rèn)知和把脈市場(chǎng)趨勢(shì)。日常生活中，我們最怕的就是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的漠視和錯(cuò)判，對(duì)微觀市場(chǎng)特征的模糊認(rèn)知。產(chǎn)品定位的本質(zhì)是：我的客戶是誰(shuí)？我有什么與眾不同？客戶為什么會(huì)來(lái)買(mǎi)單？

技巧2：業(yè)態(tài)優(yōu)化

優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，是建立在大量的預(yù)招商和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析工作基礎(chǔ)上的。業(yè)態(tài)優(yōu)化的決策必須以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)模型為依據(jù)，以強(qiáng)有力的備選業(yè)態(tài)及品牌庫(kù)作為支撐。

技巧3：跨界經(jīng)營(yíng)

購(gòu)物中心與藝術(shù)、文化、健康等方面的聯(lián)姻是當(dāng)前最常用業(yè)態(tài)優(yōu)化、升級(jí)手法。

6大知名購(gòu)物中心的成功調(diào)整升級(jí)方法

北京朝陽(yáng)大悅城：主題街區(qū)打造，家居業(yè)態(tài)補(bǔ)充

百貨回歸，讓主題體驗(yàn)革新商業(yè)：引入精品生活百貨革新者“HI百貨”，按照生活功能和場(chǎng)景進(jìn)行分區(qū)，強(qiáng)調(diào)對(duì)個(gè)體的重視，營(yíng)造情景體驗(yàn)空間。

探索類(lèi)型化主題街區(qū)：將位于項(xiàng)目北側(cè)5、6層的高位停車(chē)場(chǎng)重新改造，開(kāi)辟出一個(gè)將商業(yè)與自然、藝術(shù)相互交融的主題街區(qū)——“悅界 JOY YARD”。

零售實(shí)力再升級(jí)，優(yōu)化品牌組團(tuán)、補(bǔ)充家居業(yè)態(tài)：針對(duì)新興中產(chǎn)及年輕家庭對(duì)生活品質(zhì)、家庭生活的關(guān)注，與HI百貨相互補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)了家居業(yè)態(tài)的跨越式升級(jí)。

成功經(jīng)驗(yàn)：打造“悅界 JOY YARD”主題街區(qū)，掀起購(gòu)物中心業(yè)態(tài)革新潮流；引進(jìn)家居業(yè)態(tài)，與HI百貨相互補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的跨越式升級(jí)。

北京新光天地：高端零售、餐飲加碼，“去品牌化”

引進(jìn)大量高端零售品牌，加碼餐飲品牌：B1層則加碼了大眾餐飲，改造為美食街新裝亮相；6F引進(jìn)了南小館、隱泉之語(yǔ)、羲和小館小輝哥火鍋、翡翠酒家、王品臺(tái)塑牛排、鹿港小鎮(zhèn)、鼎泰豐、鼎鼎香等眾多餐飲品牌。

開(kāi)辟女鞋專(zhuān)區(qū)，單品類(lèi)零售打通O2O閉環(huán)：在繼奢侈品消費(fèi)者促成行業(yè)的“去LOGO化”之后，掀起“去品牌化”，注重產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格間的性價(jià)比，推動(dòng)業(yè)態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)型。

成功經(jīng)驗(yàn)：增強(qiáng)高端零售、加碼餐飲，繼“去LOGO化”之后，掀起“去品牌化”，注重產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格間的性價(jià)比，推動(dòng)業(yè)態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)型。

上海正大廣場(chǎng)：重規(guī)劃客源，靠攏潮牌、女裝、個(gè)性化

重新規(guī)劃客源：牢牢把握住可持續(xù)消費(fèi)和粘度都高的中產(chǎn)階層家庭，讓正大廣場(chǎng)變身為一個(gè)中產(chǎn)家庭消費(fèi)、娛樂(lè)、生活的購(gòu)物中心，獨(dú)辟蹊徑的定位規(guī)劃，讓正大廣場(chǎng)發(fā)生了一系列的變化。

向時(shí)尚女裝、潮牌和個(gè)性化品牌靠攏：將正大百貨的客流拓寬并形成更加穩(wěn)固的持續(xù)性消費(fèi)。為了突出家庭娛樂(lè)功能，引進(jìn)全球最大的玩具及嬰幼兒用品專(zhuān)門(mén)零售商“玩具反斗城”、華東地區(qū)最大的湯姆熊游樂(lè)中心等。

成功經(jīng)驗(yàn)：以中產(chǎn)階層家庭為目標(biāo)進(jìn)行重新定位，并向時(shí)尚女裝、潮牌和個(gè)性化品牌靠攏，突出家庭娛樂(lè)功能，形成更加穩(wěn)固的持續(xù)性消費(fèi)。

上海龍之夢(mèng)：分期調(diào)整，餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)大幅增加

起步期調(diào)整：采用零租金的捆綁式招商，其中超市、百貨、書(shū)店以及美食4大業(yè)態(tài)為開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)。

困境期調(diào)整：百貨業(yè)比例縮小，餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)比例大幅增加。

轉(zhuǎn)型期調(diào)整：引進(jìn)5星級(jí)電影院，并增加購(gòu)物中心的休閑娛樂(lè)設(shè)施。將餐飲、休閑娛樂(lè)等服務(wù)性業(yè)態(tài)提升到40%。

穩(wěn)定期調(diào)整：品牌檔次繼續(xù)調(diào)整、主力店更替。

成功經(jīng)驗(yàn)：分為起步期、困境期、轉(zhuǎn)型期、穩(wěn)定期4大調(diào)整階段，餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)比例大幅增加，并對(duì)品牌檔次進(jìn)行提升和主力店更替。

廣州正佳廣場(chǎng)：“體驗(yàn)”成為吸引人氣的法寶

縮零售、強(qiáng)體驗(yàn)：通過(guò)縮減零售比例來(lái)增加餐飲、動(dòng)漫、兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，使購(gòu)物中心面貌煥然一新，在HI百貨后引進(jìn)“走心生活館”，并籌備建設(shè)海洋館、兒童科技館和藝術(shù)館等，走上了一條商業(yè)與體驗(yàn)融合、與藝術(shù)跨界的新型發(fā)展道路。

強(qiáng)體驗(yàn)和跨界藝術(shù)后，打情感牌：引進(jìn)小型診所、文化藝術(shù)表演小型劇坊、異國(guó)食品節(jié)、夏威夷風(fēng)情區(qū)、手游大屏幕競(jìng)賽區(qū)、親子套裝配飾、兒童專(zhuān)屬餐飲區(qū)等，即與社區(qū)接軌、與民眾生活更接地氣的突破性做法，強(qiáng)化情感互動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)手段，帶旺購(gòu)物中心的每個(gè)角落。

餐飲業(yè)態(tài)貫穿始終：負(fù)一層的翠華餐廳、七層的表兄港式茶餐廳，餐飲業(yè)態(tài)占比大幅提升。同時(shí)，近年來(lái)不斷增加的體驗(yàn)業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)同樣成為吸引人氣的法寶。

成功經(jīng)驗(yàn)：縮減零售，增加餐飲、動(dòng)漫、兒童業(yè)態(tài)，使“體驗(yàn)”成為吸引人氣的法寶，并形成了商業(yè)與體驗(yàn)融合、與藝術(shù)跨界的新型發(fā)展模式。

深圳萬(wàn)象城：大眾、高端餐飲逐出局，“外奢內(nèi)輕”成重點(diǎn)

“外奢內(nèi)輕”,引進(jìn)快時(shí)尚品牌及品牌集合店：2013年品牌調(diào)整引進(jìn)了約40個(gè)新品牌，男女服裝、珠寶首飾、個(gè)人保健品等3大業(yè)態(tài)成為重點(diǎn)引進(jìn)對(duì)象。

品牌保持較高更替率：年均品牌調(diào)整率約為15%，平均每3年品牌調(diào)整率約為43%。鐘表、珠寶、飾品業(yè)態(tài)品牌調(diào)整較大，品牌檔次提高明顯。

餐飲是調(diào)整重頭戲：引進(jìn)時(shí)尚元素較強(qiáng)和人氣較高的特色品牌，普通大眾餐飲和高端餐飲逐漸被清理出局。

增強(qiáng)體驗(yàn)感，娛樂(lè)業(yè)態(tài)面積大幅增長(zhǎng)：由于嘉禾影院的擴(kuò)建，娛樂(lè)業(yè)態(tài)面積增長(zhǎng)約4900㎡，總面積達(dá)到約8900㎡，包括橙天嘉禾影院及冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)兩大次主力店。

成功經(jīng)驗(yàn)：加碼快時(shí)尚品牌及品牌集合店，年均品牌調(diào)整率約為15%，平均每3年品牌調(diào)整率約為43%，大眾、高端餐飲逐漸被清理出局。