“壹方城吸走大量客流，昔日巨頭海雅繽紛城涼了嗎？” 這個問題問得很有意思，確實是深圳乃至華南商業(yè)地產(chǎn)界關注的熱點。我們可以從幾個方面來分析：
1. "壹方城的成功因素：" "精準定位與產(chǎn)品力：" 壹方城（特別是壹方城·壹方生活館和壹方城·太古里）精準地抓住了都市年輕消費者的需求，提供了獨特的體驗式商業(yè)和潮流生活方式。太古里的引入，更是提升了其品牌價值和吸引力。 "優(yōu)越的地理位置：" 地處深圳核心區(qū)域（寶安中心區(qū)），交通便利，周邊高端住宅區(qū)密集，自帶強大的輻射能力。 "強大的品牌協(xié)同：" 壹方城是太古地產(chǎn)的作品，背靠“太古里”的成功模式，運營管理能力強，并能持續(xù)引入國際一線品牌和潮流業(yè)態(tài)。 "持續(xù)的投入與更新：" 項目運營多年，不斷有新的品牌和活動加入，保持新鮮感。
2. "海雅繽紛城的背景與挑戰(zhàn)：" "曾經(jīng)的輝煌：" 海雅曾是國內商業(yè)地產(chǎn)的巨頭之一，深圳的海雅繽紛城（尤其是一期）開業(yè)多年，是深圳乃至華南地區(qū)的標桿性購物中心，擁有強大的品牌號召力和客流量基礎。 "面臨的挑戰(zhàn)：" "區(qū)域競爭加?。?/p>

相關內容：

當我們討論一個成功的商場時，我們在討論什么？對于商場而言，讓“消費者愿意進來”的核心因素是什么？

業(yè)內分成兩大流派：地段派和運營派。前者認為，地段是決定商場命運的根本，屬于硬件要素，其它都可以改，唯獨地段不可復制；后者認為，體驗為王時代，運營決定商場能否存活。

為了探究答案，我們找到兩個很有意思的樣板。在深圳寶安中心區(qū)，3公里內有著截然不同的商場：靠地段引流的壹方城、靠運營支撐的海雅繽紛城。

實際上，在壹方城還沒有開業(yè)前，海雅繽紛城一直穩(wěn)坐寶安區(qū)購物中心頭號人氣寶座，在2017年10月28日壹方城開業(yè)后，海雅繽紛城的危機值迅速拉滿。

從深圳海雅繽紛城、壹方城這幾年的銷售額對比來看，在壹方城入駐深圳市寶安區(qū)的第一年，海雅繽紛城的增長率從22%暴跌至7%?？梢?，壹方城的開業(yè)對海雅繽紛城產(chǎn)生一定威脅。不過好在，2019年海雅繽紛城做了挽救措施，讓銷售額有所回升，生命力頑強。

到底是什么讓壹方城有那么大魅力，生生搶走了海雅繽紛城的部分人流?而海雅繽紛城又做了什么進行御敵呢？

壹方城：大而雜

帶著疑惑，好商業(yè)君于工作日傍晚對兩家購物中心進行了實地踩盤。第一站下午4點半來到了壹方城，1號線寶安中心地鐵站與壹方城負2樓無縫連接。從這點看，壹方城便贏在了起跑線上。開業(yè)三年，深圳壹方城客流量穩(wěn)居深圳第一。

壹方城地鐵站入口美食街

壹方城為地鐵人流設置了第一個落腳點--美食街。下午4點30分左右，一些餐飲店門口已經(jīng)排起長隊，此時集中在負二樓的人流量較多。

從布局來看，壹方城的停車場集中在B1、B2、B3、L2、L2M、L3、L3M、L4，停車場較大比較散，如果忘記停在哪，找起來實屬不易。美食集中主要在B1、B2、L2、L3、L4、L5。服裝鞋子主要集中在B1、L3、L3、L4?；瘖y品首飾主要集中在B2、L1。

壹方城品牌布局

在壹方城負一樓中心廣場舉辦了小鹿創(chuàng)意市集，販賣小飾品、精品擺飾、香水，另外還有幫人占卜。在1樓中心廣場出去，看到有許多白領在喜茶和芭依珊門口休憩。另外1樓還有一些酒吧服務人員在做準備工作。

小鹿創(chuàng)意市集上線

好商業(yè)君轉了一圈，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)店鋪都多多少少有人進去選購，多家首店處于圍擋中，包括華南首店BLACKHEAD、華南首店次元販售、深圳西部首家旗艦店Nike的KICKS LOUNGE概念店鋪等。

總的來說，壹方城給人的感覺更加活潑、時尚。在一些地方精致的擺放綠植，減少消費者的視覺疲勞。總體人流動線比較流暢，場地也很大。在公共服務上，比如廁所、育嬰室、女神停車位比較人性化，能給消費者帶來較為愉快的購物體驗。

壹方城精致綠植

但是，由于體量過大，逛一圈壹方城下來容易感覺到疲憊。好商業(yè)君在現(xiàn)場觀察到，壹方城在商場里設置的休息區(qū)并不多，只要能用來創(chuàng)造營收的面積，基本上都不會閑著。由于壹方城以服務周邊住宅為主，商場內主要以餐飲為主，體驗式業(yè)態(tài)較少。壹方城開業(yè)時就引進了100+餐飲品牌,是深圳目前餐飲數(shù)量最多的商場。整體而言，壹方城更像一個供年輕人購物的大百貨，地段優(yōu)勢拉滿，運營實力較弱。

海雅繽紛城：雖遠但精

第二站來到海雅繽紛城，由于沒有地鐵直達，好商業(yè)君騎行了3公里來到海雅繽紛城。抬頭望去，海雅繽紛城的外立面像是一座巨大的堡壘，吸引人的眼球。

海雅繽紛城

當我氣喘吁吁到達海雅繽紛城，已經(jīng)接近6點了。此時可以看到許多老人帶著小孩在噴池邊嬉鬧，也不乏一些年輕媽媽們坐在石階上，分享一些育兒心得，旁邊擺放著商場新買的玩具。

海雅繽紛城共有8個樓層，其中，停車場集中在負2樓、負3樓和1樓廣場處。美食集中主要在負1樓、1樓和5樓。服裝鞋子主要集中在2樓、3樓、4樓、化妝品首飾主要集中在1樓。各個板塊分布較密集，方便消費者逛街購物。

海雅繽紛城一樓布局圖

進去海雅繽紛城時已經(jīng)接近飯點，好商業(yè)君在美食街看了一圈，全部店都不需要排隊就能用餐。一些奶茶店比較冷清，顧客較少。到一些網(wǎng)紅餐飲店看了看，店員正在門口賣力的吆喝，排隊用的板凳上卻是空無一人。

此外，轉了一圈，好商業(yè)君發(fā)現(xiàn)海雅繽紛城的人流動線比較清晰，不容易逛迷路，扶梯口都有道路機器人和引路大屏幕，找起目標商戶也并不費力。

嗅到“顏值經(jīng)濟”的商機，海雅繽紛城不斷加碼高端美妝業(yè)態(tài)，引進國潮美妝深圳首店，以此提高了整體美妝業(yè)態(tài)氛圍。伴隨 “新零售、新體驗”的商業(yè)發(fā)展趨勢，海雅繽紛城也不斷增加體驗業(yè)態(tài)。2019年8月入駐華南首家奈爾寶、2019年9月入駐第四代OLE超市等。

除此之外，在營銷活動上海雅繽紛城也不甘落后，涵蓋了品牌路演、跨界合作、精準營銷、網(wǎng)紅營銷等。在場景創(chuàng)新上，海雅繽紛城升級IP形象和營造一系列夜景燈光氛圍。將場內裝飾景觀、停車場、洗手間、直梯進行改造，讓人流動線更加流暢、均衡。

海雅繽紛城晚上燈光效果

整體而言，海雅繽紛城更注重逛街的體驗，動線設計合理，給人感覺非常利落。對于目標性強的消費者而言，來到海雅繽紛城更容易直達目的地消費，無需繞一大圈。事實上，海雅繽紛城在店鋪引進上也頗費心思，除了餐飲之外還有一些運動和文化主題。相比于壹方城巨大的人流，海雅繽紛城更能得到放松。

好商業(yè)觀察

這一趟下來，還是可以發(fā)現(xiàn)海雅繽紛城人流不如壹方城，是什么造成這個差異呢？

好商業(yè)獲悉，從商業(yè)體量來看，兩者差異不大。從設施體驗度來說，壹方城更新潮，硬件更新；從入駐商家數(shù)量來看，海雅繽紛城更勝一籌。

但是從交通來看，海雅繽紛城常常受到吐槽，距離地鐵站太遠，降低遠距離消費者前來購物的興趣。說到底還是地段問題，要知道對一個商場來說，地段有時能夠決定一個商場的生死存亡，地段不好，人流、口碑都將上大打折扣。

處于商場風起云涌的時代，海雅繽紛城有著地段這較大的短板，卻還是能保持銷售額不斷增長，有其可圈可點之處。這或許和海雅繽紛城運營團隊做的努力是離不開的，海雅繽紛城一直都在更新?lián)Q代，保持業(yè)態(tài)常青。

至此，我們能從海雅繽紛城的行動得到了些做商業(yè)的啟示。購物中心需要一直向前奔跑，一刻也不能停歇。購物中心需要不斷的發(fā)掘市場需求，從而不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)場景，保持常新，沒有最好只有更好。此外，做商業(yè)也不能急于求成，還需要將目標分解，階段性完成。

在大浪來臨前，要及時把方向調對，才能乘風破浪。

（若無另外說明，圖片均由好商業(yè)拍攝）