我們來(lái)梳理一下這個(gè)信息。
"核心事件："
"背景：" 新冠疫情對(duì)線(xiàn)下家居零售行業(yè)造成了顯著沖擊，紅星美凱龍作為行業(yè)龍頭，旗下各品牌也受到了業(yè)績(jī)下滑的影響。 "主體：" 紅星美凱龍的子品牌——愛(ài)琴海家居。 "傳聞：" 有市場(chǎng)消息傳出，愛(ài)琴海家居可能正在籌備赴港上市（IPO），目的是為了籌集資金（即所謂的“補(bǔ)血”），以應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力和財(cái)務(wù)困境。 "關(guān)聯(lián)方：" 愛(ài)琴海家居的控股股東是協(xié)信控股（CXY Holdings），而協(xié)信控股是紅星美凱龍的控股股東。因此，紅星美凱龍的業(yè)績(jī)困境和戰(zhàn)略調(diào)整，會(huì)對(duì)其子品牌產(chǎn)生影響，赴港上市傳聞也與紅星美凱龍的整體情況密切相關(guān)。
"可能的原因和背景分析："
1. "疫情影響：" 疫情期間及之后，線(xiàn)下門(mén)店客流銳減，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力下降，導(dǎo)致家居賣(mài)場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)困難，營(yíng)收和利潤(rùn)下滑。愛(ài)琴海作為高端定位的品牌，可能受創(chuàng)更重。 2. "債務(wù)壓力：" 紅星美凱龍近年來(lái)經(jīng)歷了多次債務(wù)重組，負(fù)債率較高。作為其重要組成部分，愛(ài)琴?？赡芤渤袚?dān)了部分債務(wù)壓力，現(xiàn)金流緊張。 3. "戰(zhàn)略需要：" 即使沒(méi)有債務(wù)危機(jī)，為了

相關(guān)內(nèi)容：

愛(ài)琴海集團(tuán)被傳赴港上市，估值約在120-150億元左右。

撰文/程意

出品/每日財(cái)報(bào)

近日，有公開(kāi)信息顯示，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“愛(ài)琴海集團(tuán)”）近期正籌備赴港上市。紅星美凱龍目前對(duì)愛(ài)琴海集團(tuán)估值預(yù)期，約在120-150億元左右。

據(jù)《每日財(cái)報(bào)》了解，愛(ài)琴海集團(tuán)成立于2013年1月31日，前身是紅星商業(yè)，屬于紅星美凱龍旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)。2018年正式啟用“愛(ài)琴海集團(tuán)”作為新的商業(yè)管理品牌。

愛(ài)琴海集團(tuán)針對(duì)近期的上市傳聞，表示會(huì)根據(jù)目前市場(chǎng)的狀況對(duì)未來(lái)做判斷，任何可能發(fā)展的方向集團(tuán)都會(huì)考慮，但目前尚未明確詳細(xì)的上市計(jì)劃。

背靠紅星美凱龍，輕資產(chǎn)模式下迅速擴(kuò)張

愛(ài)琴海集團(tuán)自身定位是一家資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，背靠紅星美凱龍，愛(ài)琴海集團(tuán)依托輕資產(chǎn)模式在全國(guó)范圍進(jìn)行迅速擴(kuò)張。

實(shí)際上，自2012年，愛(ài)琴海集團(tuán)就開(kāi)始發(fā)力輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以加快在全國(guó)范圍的布局。目前愛(ài)琴海購(gòu)物公園已進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同等100余個(gè)城市，商業(yè)管理總面積近1900萬(wàn)平方米。

愛(ài)琴海集團(tuán)業(yè)務(wù)模式是以公司“愛(ài)琴海”品牌運(yùn)營(yíng)的百貨商場(chǎng)產(chǎn)生的租金收入、商戶(hù)管理費(fèi)收入、委托經(jīng)營(yíng)收入和商業(yè)開(kāi)辦服務(wù)費(fèi)等。

除配置傳統(tǒng)的國(guó)際精品、時(shí)尚零售和餐飲美食外，愛(ài)琴海商場(chǎng)還增加了婚慶文化、影院、歡唱 KTV、高爾夫訓(xùn)練、美體休閑、真冰練習(xí)場(chǎng)等業(yè)態(tài)，著力打造全生活 “一站式”購(gòu)物和“體驗(yàn)式”消費(fèi)場(chǎng)所。

據(jù)悉，2021年1月，愛(ài)琴海集團(tuán)開(kāi)年即實(shí)現(xiàn)各類(lèi)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的“密集簽約”。在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10個(gè)項(xiàng)目都成功簽署了合作協(xié)議。

在所簽約的項(xiàng)目中，大大多數(shù)項(xiàng)目為愛(ài)琴海購(gòu)物公園及愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，而大連的兩個(gè)項(xiàng)目是集團(tuán)的全新產(chǎn)品“晶海廣場(chǎng)”。此舉是愛(ài)琴海集團(tuán)繼去年發(fā)布全新產(chǎn)品線(xiàn)后，落地以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心的差異化、定制化的產(chǎn)品矩陣體系的體現(xiàn)。

疫情下業(yè)績(jī)受挫，上市或因資金短缺？

2020年受疫情影響，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)普遍受挫。紅星美凱龍也不例外，據(jù)集團(tuán)2021年1月29日發(fā)布的盈利警告公告顯示，預(yù)計(jì)集團(tuán)2020年度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為17.11億元至19.71億元，同比上年減少25.09億元至27.68億元，同比減少56%至61.8%。

預(yù)計(jì)2020年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為11.5億元至13.07億元，同比上年減少13.07億元至14.64億元，同比減少50%至56%。

圖片來(lái)源：紅星美凱龍公告

此外，據(jù)公開(kāi)資料顯示，2019年至2020年上半年，愛(ài)琴海集團(tuán)營(yíng)收分別為16.05億元和4.61億元，毛利率對(duì)應(yīng)為63.25%和51.85%。

對(duì)此紅星美凱龍表示，由于“愛(ài)琴?！逼放粕性谄鸩诫A段，收入占比相對(duì)較小，但未來(lái)其商管業(yè)務(wù)會(huì)是紅星美凱龍一個(gè)重要的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

在業(yè)績(jī)壓力和資金緊迫的情況下，紅星美凱龍也頻頻發(fā)債。就在2021年3月10日，紅星美凱龍成功完成了2021年公司債券（第一期）的發(fā)行，規(guī)模為30億元人民幣。

值得注意的是，紅星美凱龍除了債券在世界銀行收獲認(rèn)可外，其37億元的股票定增方案也于2021年3月1日獲得證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò)，這是其自2018年A股上市以來(lái)首次進(jìn)行股權(quán)再融資。

而愛(ài)琴海集團(tuán)在2020年的資本市場(chǎng)顯得較為安靜，未有過(guò)融資動(dòng)態(tài)。其自2019年5月，擬發(fā)行金額為25.44億元的“招商固收-愛(ài)琴海商管（一期）資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券”被上交所終止審核后，集團(tuán)再未有發(fā)債計(jì)劃。

車(chē)建興持股近8成，拓寬融資平臺(tái)

據(jù)《每日財(cái)報(bào)》了解，愛(ài)琴海集團(tuán)由重慶愛(ài)琴海購(gòu)物公園商業(yè)管理有限公司（控股72.75%）、關(guān)聯(lián)方上海獵戶(hù)管理咨詢(xún)中心（有限合伙，控股24.25%）及海南安越食品有限公司（控股3%）三家股東構(gòu)成。

實(shí)際控制人為紅星美凱龍的創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)車(chē)建興，持股約78.33%。

圖片來(lái)源：企查查

紅星美凱龍由車(chē)建興和車(chē)建芳兄妹于2007年共同出資組建。其持股55.32%的紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星美凱龍”）先后于2015年6月和2018年1月，分別完成了港股和A股的上市，由此其也成為中國(guó)家居零售行業(yè)A+H第一股。

如若愛(ài)琴海集團(tuán)真的上市成功的話(huà)，車(chē)建興將在港股再擁有一個(gè)上市平臺(tái)，而資本市場(chǎng)的信心則源于對(duì)紅星美凱龍基本面的看好。

近期不少中小物業(yè)企業(yè)也成功上市，但“上市即破發(fā)”的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。上市并非萬(wàn)能藥，關(guān)鍵在于上市后能否持續(xù)保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)才是關(guān)鍵。紅星美凱龍作為愛(ài)琴海集團(tuán)背后的靠山，其整體的資質(zhì)在資本市場(chǎng)還是普遍受到認(rèn)可的。

部分業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，商企單獨(dú)上市是因?yàn)樽铋_(kāi)始商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一體，都是由一家公司完成，隨著專(zhuān)業(yè)化的分工趨勢(shì)越來(lái)越明顯，拆分業(yè)務(wù)能夠?qū)ξ飿I(yè)資產(chǎn)的價(jià)值提升產(chǎn)生積極作用。

此外拆分后資產(chǎn)管理也能在資本市場(chǎng)上更具有價(jià)值，推動(dòng)了所謂的輕重資產(chǎn)剝離，這種模式在香港資本市場(chǎng)被十分看好。愛(ài)琴海集團(tuán)走向上市的關(guān)鍵是集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展所產(chǎn)生的資金需求。

雖然愛(ài)琴海集團(tuán)上市尚未有定論，但從其集團(tuán)近幾年的發(fā)展來(lái)看，上市或也成為其必經(jīng)之路。對(duì)此《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。