我們來分析一下愛琴海集團(tuán)（Aegean Sea Group）在低線市場運(yùn)營和消費(fèi)REITs方面可能面臨的難題與挑戰(zhàn)。
愛琴海集團(tuán)作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先者，其業(yè)務(wù)通常聚焦于一二線城市的高線市場。然而，隨著市場格局的變化和自身發(fā)展的需要，拓展低線市場并探索消費(fèi)REITs是其必然選擇，但這兩個(gè)方向都伴隨著獨(dú)特的挑戰(zhàn)。
"一、 低線市場運(yùn)營難題"
低線市場（通常指三線及以下城市）與一二線城市相比，在商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力、運(yùn)營模式等方面存在顯著差異，給愛琴海集團(tuán)帶來以下主要難題：
1. "消費(fèi)能力與消費(fèi)習(xí)慣差異：" "購買力相對較弱：" 低線城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支出通常低于一二線城市，對租金、商品價(jià)格的敏感度更高。這意味著購物中心需要提供更具性價(jià)比的產(chǎn)品和服務(wù)，而租金水平可能受限。 "消費(fèi)結(jié)構(gòu)不同：" 低線市場可能更依賴日常必需品、本地特色小吃、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品等，對國際品牌、高端體驗(yàn)的吸引力相對較弱。購物中心需要更精準(zhǔn)地定位目標(biāo)客群，引入符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的品牌和業(yè)態(tài)。 "消費(fèi)習(xí)慣相對保守：" 部分低線城市的消費(fèi)者可能更習(xí)慣于線下實(shí)體店，但對電商的依賴度也在增加。如何平衡線上線下、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與

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rong>【2025年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力下沉市場，愛琴海機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存】2025年一季度，愛琴海集團(tuán)、世紀(jì)金源、融創(chuàng)商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集體在下沉市場發(fā)力，新開多個(gè)項(xiàng)目。其中，愛琴海開出黔東南凱里東方愛琴海購物中心、西雙版納愛琴海購物中心，前者商業(yè)面積15萬平方米，后者約7萬平方米。 當(dāng)下，低線城市成為商業(yè)新增供應(yīng)主要戰(zhàn)場，輸出方式包括輕資產(chǎn)、存量項(xiàng)目改造等。企業(yè)發(fā)力低線城市，既因消費(fèi)力提升帶來商機(jī)，也因當(dāng)?shù)爻恋磔^多商業(yè)資產(chǎn)，有運(yùn)營提升需求。 愛琴海定位專業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營平臺(tái)，截至2024年6月，在營項(xiàng)目48座，累計(jì)簽約項(xiàng)目146個(gè)，簽約管理面積1404萬平方米，業(yè)務(wù)覆蓋超100個(gè)城市。其在營和新簽約項(xiàng)目不少位于低線城市。 不過，低線城市商業(yè)項(xiàng)目存在諸多問題。開發(fā)商多為本土企業(yè)，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)欠缺，招商難度大，項(xiàng)目存在招商倉促、業(yè)態(tài)布局混亂等問題。且商業(yè)綜合體建設(shè)超前，品牌引入難，消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重。 愛琴海在低線運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)。部分項(xiàng)目消費(fèi)動(dòng)力不足、同質(zhì)化競爭激烈。如慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心雖通過強(qiáng)化首店、發(fā)展體驗(yàn)業(yè)態(tài)、場景化營銷取得不錯(cuò)成績，但昆明項(xiàng)目出現(xiàn)運(yùn)營問題，2024年退出昆明瑞鼎城項(xiàng)目，在昆僅剩2個(gè)在營項(xiàng)目，且存在客群競爭。 2024年至今，多支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，2025年政策聚焦商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。2022年，金科集團(tuán)以慈溪愛琴海購物公園為標(biāo)的發(fā)行7.9億元ABS項(xiàng)目。愛琴海旗下產(chǎn)品線豐富，能滿足REITs對底層資產(chǎn)多樣化需求。 然而，目前上市消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)均在核心一二線城市，三四線城市項(xiàng)目面臨消費(fèi)力不足、租金收益不穩(wěn)定等問題，長期收益風(fēng)險(xiǎn)大，資產(chǎn)證券化難度高。總體而言，愛琴海集團(tuán)具備發(fā)行消費(fèi)REITs核心，但三四線項(xiàng)目挑戰(zhàn)大。