我們來探討一下“長期主義”、“一二三四線城市重新洗牌”以及“深圳掉出一線”這幾個概念。這是一個當前中國城市發(fā)展和經濟格局中非常熱門且復雜的話題。
"1. 長期主義 (Long-termism)"
長期主義在這里指的是一種關注長遠發(fā)展、可持續(xù)性，而非短期利益或波動的思維方式。在城市發(fā)展中，這意味著：
"基礎設施與公共服務的持續(xù)投入：" 不僅關注GDP增長，更注重教育、醫(yī)療、交通、環(huán)境等硬軟實力的長期積累。 "產業(yè)升級與創(chuàng)新能力建設：" 不滿足于現(xiàn)有產業(yè)，持續(xù)投入研發(fā)、吸引高端人才，培育具有核心競爭力的產業(yè)集群。 "宜居性與城市文化塑造：" 關注市民的生活品質、城市的歷史文脈保護和獨特的城市魅力，吸引并留住人才。 "風險抵御能力：" 建立能夠抵御經濟周期波動、外部沖擊的穩(wěn)健發(fā)展模式。 "區(qū)域協(xié)同發(fā)展：" 不再是單打獨斗，而是與周邊城市形成優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)展的格局。
長期主義視角下，城市的競爭力體現(xiàn)在其內生增長動力、抗風險能力和長期吸引力上。
"2. 一二三四線城市重新洗牌 (Reshuffling among Tier 1, 2, 3, and 4 Cities)"
“洗牌”意味著城市間的相對位勢和競爭力正在發(fā)生動態(tài)變化，原有的格局可能被打破。

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當前房地產市場環(huán)境下，對于城市的選擇，核心要看市場容量有多大。

在“丁祖昱評樓市2026年度發(fā)布會”上，我們根據(jù)市場容量對現(xiàn)有城市進行了重新劃分。

其中，上海、北京、杭州、成都和廣州5個城市被劃分為一線城市。另外，二線城市有10個，三線城市共45個。

怎么劃分一二三四線？

有三個關鍵指標：一二手住房成交面積、一二手住房成交金額、人均一二手購房面積。

在城市分化的背景下，我們發(fā)現(xiàn)，不同城市間的房地產市場容量，差別太大了。

一個典型的對比是，上海與蘇錫常都市圈，兩者截至2024年末的常住人口相近，其中上海為2480.26萬人，蘇錫常合計為2587.8萬人，GDP總量也相近，上海為5.39萬億，蘇錫常合計5.38萬億。

在人口與經濟總量相似的背景下，蘇錫常一二手房成交面積僅有上海的八成，而成交金額只有上海的三分之一。

我們?yōu)槭裁匆欢ㄒ匦聞澐忠痪€、二線和三線，就在于房地產市場容量存在較大差別，人口和經濟總量只是“底盤”，而城市能級、資源虹吸力和居民財富厚度，才是決定市場“高度”的關鍵。

具體來看，一線城市的三大指標：一二手成交面積在2000萬平米以上，一二手房成交總金額大于5000億元，人均一二手購房面積約為1.0平方米。這三個指標盡量都能完成，共有5個城市。

二線城市三大指標較一線城市下降了一檔，一二手總成交面積在1000萬平米至2000萬平米之間，成交金額2000億到5000億之間，人均一二手購房面積約為1.0平方米，共有10個城市。

三線城市二手房成交規(guī)模相對較小，主要以新建商品住宅成交規(guī)模為指標，一手房成交面積超過100萬平方米，這些城市加在一起共有45個。

截至2024年底，全國地級市共有293個，按照上述標準劃分的一二三線城市合計共有60個城市。這60個城市，構成了當前房地產市場容量的主要支撐。

一線城市共有5個，分別為：上海、北京、杭州、成都、廣州。

綜合一二手房成交面積、成交金額及人均一二手房購房面積三大指標來看，這五個一線城市的市場容量表現(xiàn)出高度的穩(wěn)定性。

一是交易規(guī)模高位企穩(wěn)。上海、北京、成都的一二手房成交面積連續(xù)兩年均維持在2000萬平方米以上。杭州、廣州雖略低于此標準線，但其成交金額持續(xù)接近或超過5000億元，規(guī)模之上有比較堅實的市場價值支撐。

二是從成交總金額看，上海連續(xù)兩年穩(wěn)定在1.2萬億元以上的絕對高位；北京保持在7000億元以上；杭州、廣州則連續(xù)兩年超過4800億元，并于2024年均突破5000億元。

三是人均需求保持平穩(wěn)，上海人均一二手購房面積穩(wěn)定在1.0平方米，而成都、杭州均超過該標準線分別達到1.4平方米、1.2平方米，北京、廣州的人均購房面積雖然差了一點，但仍然穩(wěn)定在0.9平方米左右，核心城市居民住房需求持續(xù)釋放。

二線城市共有10個，分別是深圳、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、佛山、合肥、長沙。

這些城市一二手房成交面積多在2000平方米以下，從一二手成交金額來看，除了深圳以外，其余9個城市成交金額均在3000億元以下，從人均一二手購房面積看，天津、西安、武漢人均面積均超過1.2平方米，而深圳人均面積僅0.5平方米，蘇州降至0.7平方米。

被劃入二線城市的深圳一二手成交金額雖超5000億門檻，但是其成交面積（986萬㎡）和人均一二手購房面積（0.5㎡）處于較低水平。

三線城市共有45個，主要是按照一手房成交面積超過100萬平方米來判斷，原因在于三線城市市場總量以新房交易為主，市場仍具備一定的規(guī)?；A，但與一二線城市相比，其市場總量明顯偏低。

四線城市也存在結構性機會，其典型特征是市場易形成 “一家獨大”的競爭格局。

這類市場中，頭部企業(yè)憑借品牌、產品與運營優(yōu)勢，往往能占據(jù)較高市場份額，構建起競爭壁壘。比如中海宏洋下沉至三四線城市，其市場占有率已經在8座城市排名第一。另外，綠城也在義烏、臺州等三四線城市有項目落地。

我們以義烏市場為例，綠城在過去三年中，拿地金額占全市的10%，市占率從2023年的8%升至2025年的19%，首位度高達2.5倍。在單價3萬元/平方米以上的高端市場，綠城成交占比接近三成，占絕對主導地位。

在多數(shù)企業(yè)難以盈利的市場中，綠城仍實現(xiàn)可觀利潤，這也說明，在四線城市仍存在結構性機會，企業(yè)一旦建立領先優(yōu)勢，也能夠獲得相對穩(wěn)定的市場回報。

隨著2026年房地產行業(yè)底部確認，行業(yè)正從規(guī)模擴張轉向價值深耕。這一階段，對于城市的選擇也發(fā)生變化，不僅僅要看經濟體量和人口等單一的指標，市場容量的大小也將成為影響企業(yè)布局和個人資產配置的重要支撐。

一二三四線城市的重新劃分，意味著城市市場進入“價值重估”的新階段，未來資源配置將進一步向具備較大市場容量的確定性城市集中，而更多三四線城市則重在挖掘結構性機會。