是的，根據(jù)公開(kāi)信息，濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心公募REITs確實(shí)已經(jīng)上市了。
"項(xiàng)目名稱:" 濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心REIT "上市時(shí)間:" 2023年12月15日 "交易所:" 上海證券交易所 "意義:" 這個(gè)項(xiàng)目的上市被廣泛認(rèn)為是"2023年中國(guó)公募REITs市場(chǎng)年度內(nèi)的首單購(gòu)物中心類REITs"，標(biāo)志著中國(guó)公募REITs市場(chǎng)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，特別是商業(yè)地產(chǎn)板塊，邁出了重要的一步。
恭喜該項(xiàng)目成功上市！

相關(guān)內(nèi)容：

近日，中金綠發(fā)商業(yè)REIT（基金代碼：180606.SZ）在上市首日觸及30%漲幅上限，其底層資產(chǎn)濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)也隨之公之于眾。

作為年內(nèi)首單購(gòu)物中心公募REITs，其發(fā)行獲得了超百倍的資金追捧。市場(chǎng)熱度的背后，是投資者對(duì)這份核心商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可，也為央企盤活存量資產(chǎn)提供了一個(gè)新樣本。

百倍資金追捧，市場(chǎng)熱度印證資產(chǎn)價(jià)值

6月27日，“中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT”在深圳證券交易所正式掛牌上市，這不僅是今年首單成功發(fā)行的購(gòu)物中心公募REITs，同時(shí)也是自國(guó)家六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持提振和擴(kuò)大消費(fèi)的指導(dǎo)意見(jiàn)》后，首個(gè)落地的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。

這只基金的上市表現(xiàn)印證了市場(chǎng)的信心。上市首日，其價(jià)格開(kāi)盤即上漲30%，觸及單日漲幅上限，收盤于4.108元/份。市場(chǎng)的熱情在隨后的交易日得以延續(xù)，至6月30日，其收盤價(jià)已達(dá)4.299元/份，當(dāng)日成交額1.52億元。

市場(chǎng)的追捧在發(fā)行階段已初露端倪。該基金募集資金總額為15.8億元，獲得了投資者的高倍數(shù)認(rèn)購(gòu)。其中，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)265.76倍，創(chuàng)下同類資產(chǎn)歷史新高；而公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)份額約為初始發(fā)售份額的683倍。

此次成功發(fā)行的背后，是多方專業(yè)力量的協(xié)同。該REIT由中金基金管理有限公司擔(dān)任基金管理人，原始權(quán)益人為中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司旗下的山東魯能商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“魯能商管”）。

同時(shí)，項(xiàng)目吸引了戰(zhàn)略投資者，中國(guó)國(guó)新資產(chǎn)管理有限公司作為該項(xiàng)目的首要戰(zhàn)略投資人，為項(xiàng)目成功發(fā)行與穩(wěn)定運(yùn)行提供了重要支撐。國(guó)新資產(chǎn)方面表示，該項(xiàng)目是其投資的首單央企消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是助力國(guó)資央企盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、形成“盤存量促增量”良性循環(huán)的標(biāo)桿項(xiàng)目。

十年老店的“新賬本”：穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)構(gòu)筑安全墊

市場(chǎng)對(duì)中金綠發(fā)商業(yè)REIT的反響，源于對(duì)其底層資產(chǎn)——濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心價(jià)值的認(rèn)可。招募說(shuō)明書中披露的數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)了這個(gè)運(yùn)營(yíng)超過(guò)十年的商業(yè)綜合體的“內(nèi)功”。

領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心是一項(xiàng)成熟資產(chǎn)，自2014年12月28日開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，至今已超過(guò)10年。項(xiàng)目位于濟(jì)南市市中區(qū)，總建筑面積達(dá)20.09萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積16.21萬(wàn)平方米，可租賃面積為8.47萬(wàn)平方米，截至2024年末的資產(chǎn)評(píng)估值為15.3億元。

長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)為項(xiàng)目帶來(lái)了持續(xù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2024年，該購(gòu)物中心吸引客流量高達(dá)1424.13萬(wàn)人次，推動(dòng)全年?duì)I業(yè)收入達(dá)到近1.6億元，兩項(xiàng)核心指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。

良好的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接轉(zhuǎn)化為較高的資產(chǎn)出租率，2024年的加權(quán)平均出租率達(dá)到了95.64%。值得一提的是，2022至2024連續(xù)三年的租金收繳率均為100%，這為REITs產(chǎn)品的穩(wěn)定分紅提供了保障。在現(xiàn)金流之上，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制同樣到位。其收入來(lái)源呈現(xiàn)多元化，其中店鋪?zhàn)饨鹗杖胝急?6.47%，物業(yè)管理及推廣費(fèi)收入占比20.24%。同時(shí)，租戶結(jié)構(gòu)分散，2024年收入貢獻(xiàn)前十大的承租方合計(jì)占比僅為20.06%，最大單一租戶的收入占比不超過(guò)3.87%，有效避免了對(duì)單一商戶的過(guò)度依賴，增強(qiáng)了資產(chǎn)整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從存量到增量：新能源汽車撐起營(yíng)業(yè)額“半壁江山”

除了穩(wěn)健的基本盤，運(yùn)營(yíng)方魯能商管的前瞻性業(yè)態(tài)布局和主動(dòng)管理，是該資產(chǎn)更深層次的價(jià)值所在。

對(duì)新能源汽車業(yè)態(tài)的成功引入是一項(xiàng)關(guān)鍵舉措。自2021年起，該購(gòu)物中心便開(kāi)始系統(tǒng)性引入新能源汽車品牌，截至2024年末，場(chǎng)內(nèi)已匯集特斯拉、理想、蔚來(lái)等9個(gè)頭部品牌。這些汽車品牌租賃面積僅占總面積的2.35%，卻貢獻(xiàn)了高達(dá)7.62%的店鋪?zhàn)赓U收入。更重要的是，所有新能源汽車品牌均采用固定租金模式，2024年末的平均租金單價(jià)達(dá)13.70元/平方米/天，且租金收繳率100%。在引流效應(yīng)上，2024年新能源汽車的銷售額占到了商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額的約58%，提升了商場(chǎng)的活力與整體銷售表現(xiàn)。

運(yùn)營(yíng)方在租賃策略上不斷優(yōu)化。為更好地分享商戶成長(zhǎng)紅利，運(yùn)營(yíng)方正逐步將租約由傳統(tǒng)的“固定租金”模式，向“固定租金與扣點(diǎn)租金兩者取高”的模式轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，“兩者取高”模式的店鋪?zhàn)赓U收入占比，已從2022年的14.62%顯著提升至2024年的36.48%。這一策略的調(diào)整，在保證穩(wěn)定基礎(chǔ)收入的同時(shí)，為資產(chǎn)未來(lái)的收入增長(zhǎng)打開(kāi)了空間。

面對(duì)未來(lái)的不確定性，運(yùn)營(yíng)方也已做足準(zhǔn)備。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目將在2025年和2026年迎來(lái)租約到期的高峰，分別有20.91%和26.33%的租賃面積到期。為應(yīng)對(duì)集中換租風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)已提前制定了全面的招商調(diào)整計(jì)劃，并建立了近200個(gè)品牌的潛在租戶儲(chǔ)備庫(kù)。這種主動(dòng)、前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，為資產(chǎn)未來(lái)的平穩(wěn)過(guò)渡和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了保障。

濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)REITs版圖再擴(kuò)容

值得注意的是，領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心并非近期濟(jì)南唯一推進(jìn)資產(chǎn)證券化的商業(yè)項(xiàng)目 。根據(jù)公開(kāi)信息，銀座股份也已公告，計(jì)劃以其位于濟(jì)南市經(jīng)十路核心地段的和諧廣場(chǎng)購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行公募REITs 。

和諧廣場(chǎng)同樣是運(yùn)營(yíng)超過(guò)10年、體量達(dá)14萬(wàn)平方米的成熟商業(yè)綜合體 。這意味著，年內(nèi)濟(jì)南已有兩家大型購(gòu)物中心在公募REITs的賽道上取得了新進(jìn)展 。

實(shí)際上，濟(jì)南乃至山東的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)正加速擁抱REITs這一金融工具。2024年，山東省內(nèi)已有青島萬(wàn)象城和濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯等項(xiàng)目成功發(fā)行REITs產(chǎn)品。其中，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的成功上市，已為濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)證券化積累了寶貴經(jīng)驗(yàn) 。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)REITs因其穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流而備受市場(chǎng)關(guān)注，它不僅能幫助企業(yè)盤活重資產(chǎn)，拓寬融資渠道，也能為投資者提供分享優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)收益的通路 。隨著更多項(xiàng)目進(jìn)入申報(bào)和發(fā)行流程，濟(jì)南的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs版圖有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

記者:杜林 編輯:劉玉紅 校對(duì):王菲