這確實(shí)是濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近期比較引人注目的幾個(gè)現(xiàn)象，它們共同指向了市場(chǎng)的一些變化和趨勢(shì)：
1. "“網(wǎng)紅店”的涌入：" "現(xiàn)象：" 像世茂廣場(chǎng)這樣的大型商業(yè)體，不斷有新的、自帶流量的“網(wǎng)紅店”入駐。這些店鋪往往通過獨(dú)特的裝修、創(chuàng)新的菜品或產(chǎn)品、社交媒體營(yíng)銷等方式吸引顧客，形成打卡效應(yīng)。 "原因：" "吸引客流：" 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，網(wǎng)紅店是快速聚集人氣的有效手段，能為整個(gè)商業(yè)體帶來更多潛在消費(fèi)者。 "滿足消費(fèi)升級(jí)需求：" 年輕消費(fèi)者追求新奇、個(gè)性化和社交體驗(yàn)，網(wǎng)紅店正好滿足了這種需求。 "品牌自身需求：" 大型商業(yè)體也需要不斷更新迭代，引入網(wǎng)紅店可以提升其時(shí)尚感和話題度，維持品牌活力。 "影響：" 短期內(nèi)能迅速提升商業(yè)體的知名度和人流量，但也可能存在生命周期短、對(duì)顧客的長(zhǎng)期粘性不高等問題。
2. "恒隆世茂的“租戶優(yōu)化”：" "現(xiàn)象：" 恒隆世茂可能采取策略，引入更高品牌調(diào)性、更符合其“高端”定位的租戶，或者淘汰掉不符合標(biāo)準(zhǔn)的租戶，以提升整體商業(yè)形象和價(jià)值。 "原因："

相關(guān)內(nèi)容：

地處濟(jì)南核心商圈泉城路的兩家購(gòu)物廣場(chǎng)，在過去的一年都交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。

濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，根據(jù)世茂房地產(chǎn)2018年全年業(yè)績(jī)公告，濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)2018年的租金收入，在其所披露的商業(yè)項(xiàng)目中位居首位，達(dá)到1.64億元。

濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)也表現(xiàn)不錯(cuò)。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在上海以外的6個(gè)恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目中，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的收入是最高的，在內(nèi)地位列第三位；其租出率更是僅次于上海恒隆廣場(chǎng)，名列第二。

這兩家購(gòu)物廣場(chǎng)的出色表現(xiàn)顯現(xiàn)了濟(jì)南不錯(cuò)的商業(yè)氛圍，另一方面，開業(yè)5年的濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)和開業(yè)8年的濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)，近幾年也都在尋求轉(zhuǎn)型，不斷更新品牌，進(jìn)行租戶優(yōu)化。未來如何變革以應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)需求，依然是發(fā)展的關(guān)鍵。

濟(jì)南世茂廣場(chǎng)收租1.64億

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，世茂房地產(chǎn)2018年全年業(yè)績(jī)公告披露，“截至2018年底的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約為10.91億元，增幅為10.0%，主要是由于對(duì)濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)及北京世茂大廈等商辦類項(xiàng)目進(jìn)行定位調(diào)整和品牌升級(jí)?！?/p>

這家于2014年5月開業(yè)的世茂廣場(chǎng)，是世茂在濟(jì)南的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其2018年收租達(dá)1.64億元。

世茂近些年在對(duì)存量商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整的過程中，多次提及濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)。世茂房地產(chǎn)2018年半年報(bào)披露，截至去年6月底，濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)以打造明星店鋪和銷售冠軍為宗旨，完成了近40家品牌的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)銷售額同比24%的增幅。

為吸引年輕人，目前，濟(jì)南世茂還在引入“網(wǎng)紅店”。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)東座一樓，一家人氣飲品店已經(jīng)入駐，于今年年初開業(yè)，而在西座一樓，世茂緊接著又新引進(jìn)了另一家網(wǎng)紅茶飲店，也將作為濟(jì)南首店于5月份開業(yè)。

此外，有時(shí)尚女裝品牌也作為山東首家線下旗艦店即將在濟(jì)南世茂開業(yè)，世茂還對(duì)萬達(dá)影城進(jìn)行了重裝改造。

對(duì)于業(yè)態(tài)的變化，濟(jì)南世茂方面還曾表示，2017年其對(duì)場(chǎng)內(nèi)品牌進(jìn)行了大刀闊斧的升級(jí)，調(diào)整近100家品牌，汰換45家，周生生山東旗艦店等入駐，拉動(dòng)零售業(yè)態(tài)占比大幅增長(zhǎng)，租金坪效提升42%，銷售收入同比提升25%。

寬厚里三期商戶表達(dá)無奈

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在世茂股份2017年半年報(bào)中還透露，對(duì)于濟(jì)南世茂廣場(chǎng)、濟(jì)南寬厚里等在內(nèi)的項(xiàng)目，開展了商戶品牌提升的工作，并結(jié)合寬厚里三期項(xiàng)目，持續(xù)豐富品牌內(nèi)容，吸引更多消費(fèi)者。

說到寬厚里，目前在濟(jì)南泉城路、世茂國(guó)際廣場(chǎng)商場(chǎng)的內(nèi)部街區(qū)與臨近的仿古商業(yè)街世茂寬厚里形成了特色街區(qū)組合。不過，對(duì)于寬厚里三期，有部分入駐商戶也表達(dá)了他們的無奈。

濟(jì)南世茂寬厚里三期的一家商戶負(fù)責(zé)人2日對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“在寬厚里，一期、二期更多都是業(yè)主的房子，三期主街上也都是業(yè)主房子，只有我們?cè)诘倪@條內(nèi)街上是世茂自持的房子，我們交租金?！?/p>

“在外面主街能被游客看得到，而我們這些在內(nèi)街的，客流量和外面差距實(shí)在太大了，有時(shí)可以說是外街人流如織，內(nèi)街卻空曠無人，所以現(xiàn)在我們也很艱難?！鄙鲜錾虘糌?fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者。

不斷進(jìn)行租戶組合調(diào)整

再來看一看同處泉城路商圈絕佳地段的濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)。在過去一年，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的總體表現(xiàn)不算特別強(qiáng)勁，但業(yè)績(jī)依舊在內(nèi)地各個(gè)恒隆廣場(chǎng)中保持在前列。

恒隆方面發(fā)給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者的新聞稿顯示，2018年，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)收入增加8%至2.92億元，租出率上升兩個(gè)百分點(diǎn)至96%，零售額提升18%。

目前在內(nèi)地，恒隆在上海、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無錫、天津、大連6座城市擁有共計(jì)8個(gè)項(xiàng)目。恒隆在內(nèi)地的運(yùn)營(yíng)大都經(jīng)歷了磨合階段。

2011年，恒隆高調(diào)開啟了在濟(jì)南的出征之旅。恒隆在濟(jì)南的項(xiàng)目，建筑面積超過17萬平方米。在前些年，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一度出現(xiàn)租出率下滑，此后其一直嘗試重新定位。

“租戶組合優(yōu)化”這個(gè)關(guān)鍵詞是近年來恒隆廣場(chǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整的縮影。對(duì)于已開業(yè)8年的濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)來說，目前看，其早期開業(yè)的部分高端品牌已經(jīng)撤柜，被新品牌所代替，包括一些首次進(jìn)入濟(jì)南的品牌。

一家于濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)開業(yè)初期進(jìn)駐的高端女裝品牌店鋪的相關(guān)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，“我們當(dāng)時(shí)簽了五年的合同，后來在2016年合同到期后就撤店了。”

“當(dāng)時(shí)的生意有一段時(shí)間還可以，有不少認(rèn)可我們品牌的消費(fèi)者?！鄙鲜鱿嚓P(guān)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，不過生意總體一般，尤其是公款消費(fèi)受到遏制后，以前賣得不錯(cuò)的箱包，后來也賣得不是太理想，一個(gè)月好幾萬元的租金，也有壓力，后來我們就到其他城市開店了。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者還注意到，在濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一直平日生意不錯(cuò)、客流量不斷的肯德基和麥當(dāng)勞也于去年撤出，這令外界頗為意外。

“以前在恒隆逛累了，帶孩子吃個(gè)麥當(dāng)勞、肯德基，也很實(shí)惠，現(xiàn)在有些不太方便了?！庇袧?jì)南消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。

此后，新的品牌很快就在上述兩個(gè)店鋪位置亮相。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近日在濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)看到，小罐茶等陸續(xù)進(jìn)駐。此外，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者還注意到，在濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)西塔的一樓目前也在引進(jìn)網(wǎng)紅茶飲店。這些品牌進(jìn)駐后的發(fā)展如何，還有待時(shí)間的驗(yàn)證。

“預(yù)計(jì)濟(jì)南恒隆會(huì)轉(zhuǎn)型至高端市場(chǎng)”

如今，隨著消費(fèi)者需求的不斷提升，零售市場(chǎng)環(huán)境也更為復(fù)雜，不過從目前透露的信息看，濟(jì)南恒隆依然堅(jiān)守“高端”的定位。

今年，隨著恒隆2018年年報(bào)的披露，其董事長(zhǎng)陳啟宗一如既往親自撰寫了《致股東函》。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在《致股東函》中，陳啟宗多次提及濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)。

他說，多個(gè)恒隆廣場(chǎng)等亦獲頂級(jí)奢侈品牌青睞。不過，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)等幾個(gè)次高端物業(yè)項(xiàng)目暫未見此類新租戶。

“盡管如此，本人預(yù)計(jì)濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)將來會(huì)轉(zhuǎn)型至高端市場(chǎng)；這與上海的港匯恒隆廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)類似?！标悊⒆趶?qiáng)調(diào)。

可以看出，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)仍在為引入頂級(jí)品牌而努力。不過在這方面，恒隆還要多下功夫。

值得一提的是，與濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一街之隔的貴和購(gòu)物中心，頂級(jí)奢侈品品牌的聚集度已經(jīng)較高。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，目前，知名奢侈品在濟(jì)南的旗艦店，不少已落戶在貴和購(gòu)物中心。

另一方面，奢侈品牌在近幾年遭遇瓶頸后，也在收縮陣線。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，位于濟(jì)南銀座商城的Burberry旗艦店已于近期關(guān)門，目前在濟(jì)南僅剩貴和購(gòu)物中心的Burberry門店還在營(yíng)業(yè)。

濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)顯然希望能有所突破。陳啟宗提到，多年來，我們真正稱得上是高端購(gòu)物商場(chǎng)的只有兩座——上海的恒隆廣場(chǎng)及沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)。兩座本來只屬于次高端的物業(yè)，現(xiàn)獲納入Home to Luxury行列。

“接下來會(huì)進(jìn)行類似優(yōu)化計(jì)劃的兩座購(gòu)物商場(chǎng)，應(yīng)是大連的恒隆廣場(chǎng)及濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)?！标悊⒆诒硎?，“當(dāng)初無錫的恒隆廣場(chǎng)終于取得突破時(shí)，多個(gè)品牌爭(zhēng)相與我們簽約，他們幾乎全部都是從鄰近兩座購(gòu)物商場(chǎng)遷來的。他日濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)也可能會(huì)是如此景象。”