這是一份關(guān)于“疫情之后如何做好品牌商戶運營管理”的干貨分享，希望能為您提供有價值的參考：
"疫情之后如何做好品牌商戶運營管理？干貨分享"
疫情對實體商業(yè)帶來了前所未有的沖擊，也加速了行業(yè)洗牌和格局重塑。后疫情時代，市場環(huán)境、消費者行為、消費模式都發(fā)生了深刻變化。品牌商戶如何適應新常態(tài)，實現(xiàn)穩(wěn)健運營和持續(xù)增長，是亟待解決的關(guān)鍵問題。以下是一些核心策略和要點：
"一、 深度洞察，精準定位："
1. "消費者行為再研究：" "核心需求變化：" 疫情凸顯了健康、安全、便捷、體驗、性價比等需求。運營需圍繞這些核心點調(diào)整策略。 "線上線下融合習慣：" 消費者線上購物、線下體驗/提貨、O2O結(jié)合等習慣已固化，需全面打通。 "數(shù)據(jù)驅(qū)動決策：" 利用會員數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)、線上行為數(shù)據(jù)等，分析用戶畫像，精準營銷。
2. "市場環(huán)境再評估：" "競爭格局變化：" 疫情淘汰了部分弱者，新玩家（如社區(qū)團購、線上平臺）進入，競爭更激烈。需分析競爭對手動態(tài)，尋找差異化優(yōu)勢。 "政策導向：" 關(guān)注政府關(guān)于消費刺激、紓困幫扶、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，

相關(guān)內(nèi)容：

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購物中心與品牌商戶有著唇亡齒寒的密切聯(lián)系，伴隨著黑天鵝事件的逐漸落幕，全國疫情形勢逐步向好、各地復工在即（部分已經(jīng)完全復工），但一個現(xiàn)實的問題擺在了商業(yè)運營者面前，疫情之后如何做好品牌商戶的運營管理？

疫情之下，購物中心行業(yè)經(jīng)營狀況

疫情之后購物中心行業(yè)百業(yè)待興，伴隨著各種管制的解除，全國各地購物中心陸續(xù)復工，品牌商戶也逐漸回歸復活，“活著”才是眼下最重要也是最棘手的問題。

■ 品牌商家備受沖擊，掉鋪撤鋪或成常態(tài)

據(jù)《中購聯(lián)2020購物中心行業(yè)疫情影響調(diào)研報告》顯示，疫情時購物中心大多采取閉店或調(diào)整縮短營業(yè)時間應對疫情，由于疫情始于春節(jié)之前，疫情對大眾娛樂消費和餐飲業(yè)態(tài)的沖擊最大，更有近六成品牌商戶疫情期間無奈關(guān)閉80%以上的門店；疫情之后，部分品牌商戶將難以支撐正常運營，退租關(guān)店、裁員、甚至倒閉等情況或成常態(tài)。即便是復工，只要疫情沒有真正結(jié)束，客流斷崖式下降的情況將很難有所改變。

而在購物中心租戶占比較高的餐飲店鋪受疫情影響首當其沖。在遭受影響最大業(yè)種的調(diào)查中，餐飲排在第一位，約占39%；位列第二和第三位的業(yè)種分別為休閑娛樂占比29%、服飾零售占比14%。

如以眉州東坡公開數(shù)據(jù)為例，疫情發(fā)生后眉州東坡旗下餐廳共有11144桌年夜飯退訂，春節(jié)庫存價值千萬面臨著過期損耗的難題，堂食經(jīng)營早入重創(chuàng)，逼近0收入；再如全聚德、眉州東坡等眾多餐飲企業(yè)擺起“菜攤”；上海入圍煮、23度不太冷椰子雞火鍋在開啟外賣服務(wù)的同時，也在嘗試提供半成品零售，逐漸打通零售環(huán)節(jié)，倒逼餐飲向服務(wù)+零售行業(yè)轉(zhuǎn)型。

購物中心最受影響業(yè)態(tài)TOP5

此外，現(xiàn)金流斷鏈是目前購物中心與商戶面對的首要問題，而現(xiàn)金流也是決定商戶去留的關(guān)鍵因素。

以餐飲為例，近幾年購物中心餐飲品牌租戶數(shù)量占比越來越高，尤其近幾年新開購物中心，其餐飲租戶所占比例往往達到三分之一以上，甚至個別項目該比重可能接近一半左右，沒有客流量餐飲業(yè)就沒有收入，即便是線上外賣對整個盈利而言也是杯水車薪，最多勉強維持生計。

北京通州萬達廣場萬達金街多家店鋪轉(zhuǎn)讓，數(shù)十家餐飲店關(guān)門歇業(yè)

對餐飲業(yè)而言活著才有資格復業(yè)，而客流未恢復、恐慌心理尚未消除，餐飲企業(yè)的所有費用支出（房租、貸款、貨款、員工工資……）幾乎沒有減免，拆東墻補西墻操作比比皆是，其生存環(huán)境十分慘烈。

部分餐企短短兩個月幾乎虧光去年盈利，只能在苦苦掙扎之下黯然離場，疫情之后餐飲業(yè)或?qū)⒚媾R全新洗牌，能活下來的將是王者。

對于其他業(yè)態(tài)的品牌而言，現(xiàn)金流也是壓倒他的最后一棵稻草。沒有收入，是最大的難題。

報告顯示，大部分品牌商線下店面基本停止運營，中小零售品牌的現(xiàn)金流只夠撐3-6個月，而大型品牌也只是現(xiàn)金流稍充裕，但實際業(yè)績受損依然極為嚴重。

疫情過后大部分品牌都會加快線上業(yè)務(wù)的布局，開店的意愿急速下降，會減少新開線下實體店的計劃，甚至出現(xiàn)關(guān)店潮，并對下一步投資持觀望態(tài)度。

■ 購物中心逐步恢復營業(yè)，疫情之后壓力重重

隨著疫情得以控制，多地購物中心宣布恢復營業(yè)，但面臨更多的是重重困境。

租金問題成為擺在購物中心及商戶面前的最主要且現(xiàn)實的問題。

短則半月多則數(shù)月的租金減免對商戶來說是可謂是雪中送炭，而復工后，隨著租金減免政策的到期，商戶也趨向延長租金減免政策，然而報復性消費尚未到來，沒有客流、沒有收入的情況下，商戶的壓力不言而喻。

同樣，購物中心也承擔著巨大的負債壓力，以及人力、運營、稅務(wù)、信貸等多種成本壓力，而租金則是其主要的收入來源，沒有租金收入的情況下或許只能將壓力轉(zhuǎn)嫁到商戶，說到底雙方都是受害者。

除此之外，購物中心關(guān)門、客群斷流、銷售低迷、庫存壓力驟漲都是擺在購物中心面前的現(xiàn)實問題。

疫情之后，品牌商戶的撤鋪、掉鋪、商戶招商及營銷創(chuàng)收也困擾購物中心的一大難題。首先在招商方面，商戶的現(xiàn)金流斷鏈、資金周轉(zhuǎn)困難、退租風險極大、收租難度也隨之增大。

大多數(shù)商戶觀望情緒高漲、投資意愿降低，且商戶對于租金優(yōu)惠等政策要求也會提升，因此現(xiàn)有商戶談判強度增大、新商戶招商難度大。

其次在營銷方面，疫情期間線下營銷活動停止，反觀線上活動興起，社群運營、直播帶貨等營銷方式層出不窮，導致線下實體商業(yè)飽受沖擊，眼下由于消費者消費習慣的改變，線上消費成主流、線下營收面臨巨大壓力。

疫情將末，購物中心行業(yè)破局之道

1、穩(wěn)商，現(xiàn)金流是核心

基于現(xiàn)狀階段市場現(xiàn)狀，在疫情將末時期穩(wěn)商大于招商，縱觀當下最重要的是穩(wěn)定商戶信心，有信心才能提振經(jīng)濟。

但是穩(wěn)商也要有側(cè)重點，疫情之后主力店、重點品牌、高光品牌核心員工等都是重點關(guān)注的對象，做好商戶調(diào)研、了解商戶需求、掌握經(jīng)營方向、妥善處理各種關(guān)系，加強對商戶有效引導以及培養(yǎng)支持商戶管理。

其次要依據(jù)實際情況調(diào)整指標，不能用去年的標準要求今年的團隊，今年的目的只有一個——活下去，活下去的企業(yè)才有資格爭取未來。

再者，要重點關(guān)注商戶經(jīng)營風險，積極爭取各級政府推出的扶持政策，通過金融貸款、稅費減免等措施，對重難點商戶加大幫扶力度。關(guān)注商戶狀態(tài)，差別制定重點和非重點商戶租費收取方案。此外，疫情之后可能會遇到法律問題、違約風險，也需要我們運營者注意。

·靈活調(diào)整租金收取策略

商場運營方與商戶是息息相關(guān)的命運共同體，租金減免政策的正確與否，影響雙方能否能“休戚與共”。

現(xiàn)階段，運營方的實力和承擔風險能力總體上大于小商戶，因此，運營方要制定良好的租金收取策略以平衡當前收益和持續(xù)經(jīng)營的關(guān)系，僅僅是“減”、“免”已經(jīng)不足以應對疫情將末時期的運營發(fā)展，需要更多靈活多變的助力方法應對。

同時，恢復期的租金減免不能一概而論，要評估自身、商戶的損失，對經(jīng)營狀況進行評估、對商戶進行分類管、分析商戶經(jīng)營邏輯、關(guān)注商戶的資金狀況、篩選甄別合作對象，為后續(xù)商場調(diào)改做好準備。

至于當前的租金減免，建議可以采用一月一議的短期調(diào)改策略，重點還是在于幫助商戶吸引客流、增加收入，既減少了不必要的租金糾紛，也可以采取一定周期內(nèi)對租戶采取營業(yè)額提成，對確實困難的商戶適當延緩租金收取時間，再或者將未來業(yè)績提升作為減免前提的方法。同時，調(diào)動多方資源以增長業(yè)績，如對品牌店長、店員設(shè)置考核機制，采取激勵措施等。

當前，疫后恢復期國家已經(jīng)相繼出臺各項運營補貼、優(yōu)惠券等政策，加大對免租商場的幫扶力度，如：3月31日，北京市商務(wù)局發(fā)布公告，對采取減免租金舉措的運營單位滿足一定條件即可給予適度補貼。關(guān)于補貼標準，市商務(wù)局將通過以獎代補方式，分檔次對在疫情期間堅持營業(yè)，且給予租戶租金減免的大型商場進行補貼，最高可獲50萬補貼。

·管控現(xiàn)金流是當前的重點工作

現(xiàn)金調(diào)控工作中，首先要明確購物中心資金支付順序，優(yōu)先保障員工薪酬、稅金、融資等剛性支出。

其次，商場應對商戶分類，對現(xiàn)金流進行評估、鋪排，對目前的狀況要有準確定位，將有限的資金放在必要的商戶上，同時做好應對預案及最壞打算。與銀行金融機構(gòu)合作，幫助經(jīng)營能力強但現(xiàn)金流困難的品牌進行短期融資。

歷經(jīng)此次事件后，購物中心不僅應該擁有完善的應對突發(fā)事件的應急機制，更值得關(guān)注的是營業(yè)的潛在危機管理。無論是從財務(wù)、資本上，還是日常管理，都要做好風險管控流程和預算。

2、招商與業(yè)態(tài)調(diào)整

坦率的說，當前階段并不是購物中心招商的好時機，品牌商開店意愿下降，商戶持觀望態(tài)度，新商戶的招商難度極大。但在接下來的復蘇期，購物中心可根據(jù)最新的市場需求，對招商、業(yè)態(tài)組合及進行調(diào)整。

及時調(diào)整，收集商戶情報。掌握意向商戶的開店意愿，了解其2020年新店指標及區(qū)域指標變化并及時溝通交流；針對部分經(jīng)營不好而撤鋪的店家，盡快跟進相關(guān)的招商工作，并加強購物中心核心業(yè)態(tài)的幫扶維穩(wěn)；經(jīng)過此番疫情，購物中心將認識到業(yè)態(tài)多元化的重要性，業(yè)態(tài)多元化可進一步提升購物中心抗風險能力，民生業(yè)態(tài)、運動健康、休閑業(yè)態(tài)可成為下一步重點招商對象，生活保健、醫(yī)療衛(wèi)生品牌的比重可進一步提升。

而購物中心的補缺品牌應優(yōu)先引入優(yōu)質(zhì)且抗風險能力更強的連鎖品牌；并逐步增加直營品牌的比重，以盡可能降低突發(fā)事件對品牌經(jīng)營的不確定性影響，進一步提升線上線下融合的零售品牌所占比例。

除此之外，購物中心在引進品牌時應更加注重考查品牌現(xiàn)有經(jīng)營實力和未來拓展規(guī)劃，對其管理體系及風險應對機制有一定要求。

3、運營力仍是關(guān)鍵

當下，盡管國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，但總體上經(jīng)受住了疫情的考驗，目前商業(yè)地產(chǎn)已進入存量時代，“疫后恢復戰(zhàn)”更需依靠運營的精耕細作。

一個好的運營團隊十分有必要。當下，購物中心運營者應該更關(guān)注內(nèi)部，打破部門與部門之間的界限，提升人員效率，加速更加精細化的管理商場。

會員系統(tǒng)的打造。提高購物中心精細化運營能力會員系統(tǒng)必不可少，良好而穩(wěn)定的業(yè)績源于商業(yè)重視VIP的數(shù)量，此次疫情，我們對會員的重視需要提高到更高的位置，不僅要注意會員場內(nèi)的消費，也要注意其場外的消費?？梢钥吹剑咔橹聢鰞?nèi)無法實現(xiàn)的消費，場外通過線上渠道就能有效聯(lián)系、實現(xiàn)交易。

線上銷售額與會員數(shù)量的關(guān)聯(lián)分析

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化研習社發(fā)起的《疫情期間，您的商場都開展了哪些數(shù)字化營銷手段》問卷調(diào)查顯示，疫情期間，有會員系統(tǒng)的、會員數(shù)量較多的商場，明顯比沒有會員系統(tǒng)或數(shù)量少的商場，線上銷售業(yè)績好。

因此，購物中心可通過一系列措施打造會員系統(tǒng)，如：線上會員系統(tǒng)（微信小程序等）增加會員數(shù)量，保持活躍度，增加粘性；主動與商戶溝通，了解其經(jīng)營狀況和需求，幫助他們線上營銷；打通線上與線下，實現(xiàn)銷售閉環(huán)；推出精準有效的營銷活動，給予顧客和商戶復蘇的信心……

總之，一個有效的會員體系需要獲得消費者認可，而消費者的認可，才是長期的、有效的、常態(tài)化最直接的消費權(quán)益。

基于購物中心會員管理系統(tǒng)的優(yōu)勢，疫情之后的第一波補償性消費主要來自會員，強化會員系統(tǒng)建設(shè)、提升會員消費占比對購物中心恢復有著很大的推動作用。

4、協(xié)助品牌商戶做好精準營銷

未來，刺激消費、重塑消費者信心、加快促進業(yè)績恢復將是購物中心營銷活動的主要目的，此番疫情當中各大商場轉(zhuǎn)戰(zhàn)“線上”，直播帶貨、社群微商、線上商城、粉絲運營等，疫情期間，商場線上營銷的手段層出不窮，通過線上購物服務(wù)為線下引流，沉淀客戶資源以實現(xiàn)拉新促活。

據(jù)中購聯(lián)2020疫情影響調(diào)研報告顯示，未來在營銷主題上購物中心總體上將圍繞購物狂歡節(jié)、運動健康、親子家庭娛樂及打折優(yōu)惠展開，線上活動成為購物中心引流及變現(xiàn)的重要方式。

圖片來源：南京弘陽廣場

當前，補強線上商城、微信公眾號、小程序等自有線上平臺是購物中心普遍做法，越來越多的購物中心助力商戶“開源”，搭建線上購物中心，開展多種形式的網(wǎng)絡(luò)營銷：舉辦購物狂歡節(jié)，推動直播促銷、社群營銷，提供消費券、優(yōu)惠券等，協(xié)助線下實體商家轉(zhuǎn)型，依托實體店面促進線上消費，彌補線下消費不足。

不過，從成本與收益來看，線上商城與電商平臺的費用支出較高，部分購物中心因為資金問題比較難以做到的，但做好會員的精準營銷與社群運營也可謂是最具性價比的方法。

5、數(shù)字化運營提上日程

數(shù)字化是購物中心一直在反復提及的話題，而疫情則為購物中心數(shù)字化運營按下了“快捷鍵”。無論是會員系統(tǒng)的打造還是線上營銷，都需要強有力的數(shù)字化支持和運營服務(wù)。

據(jù)凱度市場調(diào)研顯示，在疫情期間有?84%?的受訪者至少嘗試了一種新的在線服務(wù)，消費者在線買菜、在線醫(yī)療、線上辦公，線上購物……疫情中消費者消費習慣或多或少發(fā)生了變化，更多地趨向與線上消費。而購物中心也在“抗疫”中積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型，加速線上線下一體化進程。

如何借助數(shù)字化提升精細化運營能力是當前行業(yè)從業(yè)者一直苦苦探索的問題。首先需要明確的是，數(shù)字化營銷是一套建立在會員運營、商品運營、推廣基礎(chǔ)上的線上營銷方法論，其目的是為了賦能商鋪。

因此，無論通過何種手段、何種營銷工具，如會員系統(tǒng)、微信公眾號、小程序、線上商城等去獲取足夠的私域流量并提升用戶活躍度，本質(zhì)都是為了實現(xiàn)消費變現(xiàn)。

來源：凱德MALL太陽宮

其次，數(shù)據(jù)是數(shù)字化運營的關(guān)鍵，但是如何收集數(shù)據(jù)對很多購物中心來說是非常頭疼的問題，目前，大部分購物中心可通過智能POS、CRM系統(tǒng)亦或者其他方式獲得銷售數(shù)據(jù)、客流數(shù)據(jù)，了解每個商鋪的經(jīng)營數(shù)據(jù)（盈虧平衡點、銷售數(shù)據(jù)、客流數(shù)據(jù)、商品結(jié)構(gòu)等），通過數(shù)據(jù)進行分析原因以幫助商鋪制定策略進行導流，并對有困難的商鋪開展經(jīng)營輔導和扶持，為其提供技術(shù)支持。

當然，獲取數(shù)據(jù)的手段多樣，購物中心可通過自身實際情況，自建數(shù)據(jù)化體系或與相關(guān)服務(wù)商、平臺合作，完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型不是單純的數(shù)據(jù)收集分析，而是需要購物中心從會員運營管理、商鋪運營管理、數(shù)據(jù)收集、信息整合、精準營銷、供應鏈等諸多方面發(fā)力，構(gòu)建完整的數(shù)字化系統(tǒng)，完成私域流量的構(gòu)建以實現(xiàn)流量轉(zhuǎn)化。

未來，購物中心的數(shù)字化轉(zhuǎn)型還需要一段較長的路要走，可以肯定的是數(shù)字化是未來購物中心發(fā)展的必然趨勢，購物中心可利用此次疫情大力推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

購物中心要始終認識到，商戶是購物中心的根本、是消費者的動力，做好商戶的運營、提升商場的精細化運營管理能力，是購物中心以不變應萬變的法寶。

我們相信，購物中心及商戶本身都終將在此次黑天鵝事件后涅槃重生，摸索出屬于自己運營模式。

文章來源：中購聯(lián)