這兩個消息確實是當前濟南商業(yè)地產(chǎn)和資本市場關注的熱點。我們可以分別解讀一下：
1. "濟南和諧廣場啟動局部改造：" "含義：" 這表明濟南的核心商圈之一——和諧廣場正在進行升級或優(yōu)化工程。這通常是為了提升購物環(huán)境、引入新的業(yè)態(tài)、改善顧客體驗或增加吸引力。 "目的：" "煥新升級：" 應對市場變化和消費升級的需求，保持廣場的活力和競爭力。 "吸引新租戶/品牌：" 通過改善條件，吸引更多知名品牌或特色店鋪入駐。 "提升客流和銷售額：" 改造后的環(huán)境和服務有望吸引更多消費者，從而帶動商業(yè)效益。 "跟上潮流：" 可能包括增加體驗式消費空間、改善智能化設施、優(yōu)化動線設計等。 "影響：" 對消費者而言，未來可以在一個更新、更舒適的環(huán)境中購物；對周邊商戶和整個商圈而言，是注入新活力、提升整體價值的機會。
2. "銀座加速推動消費REITs：" "含義：" 銀座集團（作為大型商業(yè)地產(chǎn)和零售企業(yè)）正在積極推進旗下商業(yè)資產(chǎn)（如購物中心、百貨等）上市發(fā)行消費類房地產(chǎn)投資信托基金（消費REITs）。 "目的：" "盤活資產(chǎn)：" 將

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位于濟南經(jīng)十路的和諧廣場悄然按下“改造鍵”。

近日，經(jīng)濟導報記者在濟南和諧廣場看到，其主入口東南門已張貼公告提示“此區(qū)域升級改造中”，這一位于濟南西部區(qū)域的大型商業(yè)綜合體正式啟動局部改造。

在資本層面，今年3月，銀座股份（600858.SH）已啟動以濟南和諧廣場為底層資產(chǎn)的基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作，這也意味著山東有望迎來又一只以本地商業(yè)項目為底層資產(chǎn)的消費REITs。

盤活存量資產(chǎn)

在濟南和諧廣場東南門區(qū)域，經(jīng)濟導報記者看到的公告顯示，“此區(qū)域一層升級改造中，二層至七層正常營業(yè)，進入商場請繞行。原黃金珠寶區(qū)域現(xiàn)于購物中心一樓中廳”。同時公告提示，“可向北沿緯十二路直行至東門、或向西沿經(jīng)十路直行至南門進入購物中心”。

在經(jīng)營層面推進升級改造的同時，銀座股份已加快在資本市場層面的動作，擬通過資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)。

經(jīng)濟導報記者注意到，銀座股份2024年年報提到，根據(jù)國家發(fā)展改革委于2024年7月發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，消費基礎設施項目屬于公募REITs基礎設施行業(yè)范圍。為創(chuàng)新經(jīng)營模式，盤活存量資產(chǎn)，公司擬以全資控股子公司山東銀座置業(yè)有限公司持有的和諧廣場購物中心開展公開募集基礎設施證券投資基金的申報發(fā)行工作。

3月26日，銀座股份發(fā)布關于開展基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作的公告稱，公司于3月24日召開第十三屆董事會第十一次會議，審議通過了《關于開展基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作的議案》，同意開展基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作，并提交股東大會審議。

根據(jù)披露，基金名稱為華安魯商消費基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金，發(fā)起人為公司控股股東山東省商業(yè)集團有限公司，原始權益人是公司全資子公司山東銀座置業(yè)有限公司。底層資產(chǎn)——和諧廣場購物中心坐落于經(jīng)十路22799號，東至緯十二路，西至振興西街、南至經(jīng)十路，北至經(jīng)七路?；鹌谙?4.58年（暫定）。

實施方案顯示，該募集資金用途不低于85%由銀座股份用于在建項目、前期工作成熟的新建（含改擴建）項目，另外不超過15%的凈回收資金用于補充流動資金。

山東多項目納入消費REITs版圖

銀座股份當時在公告中表示，公募REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，提供期限更長的新項目建設資金。借助此類金融創(chuàng)新產(chǎn)品，公司能夠撬動社會資本參與到新項目的投資建設，進一步拓寬公司融資渠道。作為權益型融資工具，公募REITs可挖掘成熟消費類項目的內(nèi)在價值，降低債務融資規(guī)模，優(yōu)化資本結構，改善公司財務狀況，優(yōu)化負債結構，降低財務杠桿率。

銀座股份同時提到，在公募REITs實操中，公司作為運營管理統(tǒng)籌機構，逐步帶動從持有為主的重資產(chǎn)經(jīng)營模式轉變?yōu)檫\營為主的輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，有利于提升運營管理效率和核心競爭力。通過引入靈活的市場化經(jīng)營考核機制，能夠充分調(diào)動員工的積極性、主動性和創(chuàng)造性，與公司共享發(fā)展成果。

截至目前，全國已有8只消費基礎設施REITs正式上市，涉及金茂、物美、華潤、印力、大悅城、首創(chuàng)、百聯(lián)等商業(yè)項目。其中，山東已有多個項目納入消費REITs版圖——以青島萬象城為底層資產(chǎn)的“華潤商業(yè)REIT”；以濟南首創(chuàng)奧特萊斯為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng)奧萊REIT”。以濟南領秀城貴和購物中心為底層資產(chǎn)的中金綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT，也已于今年5月獲得審核通過。

多個本地商業(yè)項目納入消費REITs，將為區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)運營打開了更大空間。

（大眾新聞·經(jīng)濟導報記者 孫羅南）