我們來解析一下“港資三巨頭”（通常指太古地產(chǎn)、置地集團/長實集團、恒基兆業(yè)）在2025年中報可能呈現(xiàn)的景象，特別是關(guān)于其內(nèi)地高端商場拓展計劃及其對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)格局的影響。
請注意：由于2025年中報尚未發(fā)布，以下分析是基于行業(yè)趨勢、過往業(yè)績、公開信息以及“14座高端商場蓄勢待發(fā)”這一假設(shè)性信息的解讀和推演。
"核心信息解讀：“14座高端商場蓄勢待發(fā)”"
"“蓄勢待發(fā)”": 這通常意味著這些項目已完成選址、規(guī)劃、投資決策，部分可能已動工，但尚未正式開業(yè)或處于前期準(zhǔn)備階段。這是一個積極的信號，表明港資三巨頭在內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍有雄心勃勃的擴張計劃。 "“高端商場”": 這表明其策略并非泛泛的地產(chǎn)開發(fā)，而是聚焦于高價值、高定位的商業(yè)項目，旨在捕捉中國內(nèi)地持續(xù)增長的中高端消費市場。 "“14座”": 這個數(shù)字雖然可能不是絕對精確的最終開業(yè)數(shù)量，但反映了其集中資源進行重點布局的意圖，尤其是在特定區(qū)域或城市。
"港資三巨頭2025年中報可能呈現(xiàn)的特點（推演）"
1. "資本開支與投資策略": 報告可能會顯示持續(xù)或調(diào)整后的資本開支，重點投向符合其

相關(guān)內(nèi)容：

聚焦內(nèi)地核心商圈：港資三巨頭2025中報暗藏商業(yè)地產(chǎn)新動向。

來源：銥星云商新媒體中心

主編：曹婕撰文&編輯：李敏

近日，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2025年中期財報陸續(xù)披露完畢。作為內(nèi)地商場開發(fā)和運營的引領(lǐng)者，一眾港資企業(yè)這些年始終以傲人的單店業(yè)績、精細的運營吸引著行業(yè)人士的關(guān)注；而中國內(nèi)地商場連鎖開發(fā)和運營企業(yè)經(jīng)過大約20年的歷練，也逐步迎頭趕上，甚至涌現(xiàn)出如華潤、龍湖、萬達、新城等頭部公司，在重構(gòu)內(nèi)地實體消費版圖的同時，也不斷鞏固行業(yè)地位和品牌影響力。

基于此，銥星云商推出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2025年中期財報盤點系列文章，著重梳理其投資物業(yè)尤其零售商場的業(yè)績、運營及未來計劃，看看這些行業(yè)“優(yōu)等生”2025年上半年表現(xiàn)如何，后續(xù)又將如何規(guī)劃以適應(yīng)新周期的發(fā)展。值得一提的是，在梳理財報內(nèi)容時，我們也或可窺見物業(yè)所在城市的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展動向如租金、物業(yè)出租率等數(shù)據(jù)走勢。

由于某些港資企業(yè)如恒隆、太古等在財報中較為翔實地披露了旗下各項目運營，以及公司未來投資計劃，囿于篇幅，銥星云商將港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財報盤點分為上、下兩篇。本文為港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2025年中期財報盤點上篇，包括香港置地、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等三家公司（以財報披露時間先后排序）。

香港置地

聚焦香港“未來中環(huán)”和上?！拔靼吨协h(huán)”

近三年內(nèi)地開業(yè)6大商場

香港置地于近期公布的2025年中期業(yè)績公告顯示，截至2025年6月30日止六個月，公司股東應(yīng)占基礎(chǔ)利潤為2.97億美元；扣除中國內(nèi)地“建造出售”業(yè)務(wù)撥備后，基礎(chǔ)利潤為3.2億美元，同比增長11%；受香港寫字樓租金下降及置地廣場（LANDMARK）持續(xù)翻新影響，香港地區(qū)收益貢獻減少；資本循環(huán)金額達13億美元【含與香港交易所的標(biāo)志性交易：香港中環(huán)康樂廣場8號交易廣場一期部分寫字樓樓層及特定零售空間的交易，涉及金額63億港元（折合8.1億美元）】，完成2027年目標(biāo)（40億美元）的33%；集團財務(wù)狀況穩(wěn)健，凈負債減少2億美元或3%至49.2億美元。

香港置地CEO史米高（Michael Smith）表示，盡管今年下半年地緣政治不確定性可能持續(xù)存在，但集團仍堅定致力于實現(xiàn)《2035戰(zhàn)略愿景》。資本循環(huán)仍是優(yōu)先事項，以降低凈負債并提升投資能力，目前多項重要舉措正在推進中。集團亦聚焦于香港‘未來中環(huán)’（Tomorrow’s CENTRAL）及上海‘西岸金融城’（Westbund Central）兩大核心組合項目的順利實施。

主要投資物業(yè)運營

香港市場

辦公樓：截至2025年6月底，集團辦公樓承諾空置率降至6.9%（2024年底為7.1%），顯著低于中環(huán)甲級寫字樓市場整體11.8%的空置率；實際空置率為7.5%。不過，受租金回調(diào)影響，辦公樓平均租金降至每平方英尺95港元（去年同期為每平方英尺103港元）。

零售（置地廣場）：受改造工程導(dǎo)致的租戶調(diào)整影響，置地廣場零售收益貢獻臨時下降，目前33%的可出租面積處于翻新中；租戶銷售額較去年同期小幅下降，但超高凈值客群表現(xiàn)穩(wěn)健，頂級客戶消費增長8%；平均零售租金為每平方英尺220港元（去年同期為每平方英尺206港元）。

新加坡

辦公樓：物業(yè)組合基本實現(xiàn)滿租，截至今年6月底整體空置率為2.0%，承諾空置率僅1.2%；平均租金增至每平方英尺11.4新元（去年同期為每平方英尺11.1新元）。

中國內(nèi)地及澳門

零售（“中環(huán)系”奢侈品購物中心）：收益較去年同期下降，主要因澳門市場整體零售額低于歷史水平，導(dǎo)致租金貢獻減少。據(jù)銥星云商不完全統(tǒng)計，目前香港置地在中國內(nèi)地及澳門運營的“中環(huán)系”奢侈品購物中心有四座：北京王府中環(huán)、西岸中環(huán)（首期）、南京JLC金陵中環(huán)及澳門壹號廣場。

改造及投資項目進展計劃

香港“未來中環(huán)”項目改造工程進展順利，預(yù)計2025年下半年將開設(shè)兩家新的奢侈品零售旗艦店，以及多個新品牌與新概念門店，屆時將初步展現(xiàn)置地廣場的全新面貌，以及集團所打造的奢侈品零售未來形態(tài)。

上海西岸金融城旗艦項目（西岸中環(huán)）最新階段預(yù)計從2025年下半年開始分階段竣工。其中，西岸金融城住宅一期已成功推出，入住率超90%；2025年底前將逐步開放額外176套租賃公寓；總建筑面積7.8萬平方米的四棟寫字樓正逐步交付租戶；1萬平米零售空間已在運營，另有2.7萬平方米零售空間正在招租，重點引入當(dāng)代時尚及生活方式類品牌。

2025年4月30日，香港置地持有50%股權(quán)、總面積4.4萬平方米，定位為輕奢型購物中心的南京JLC金陵中環(huán)已試營業(yè)，零售預(yù)租簽約率超80%，正式開業(yè)儀式定于今年9月舉行。

2025年6月27日，由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地、徐匯城投聯(lián)合打造的上海鑫耀光環(huán)live二期開業(yè)，與項目一期“光里”街區(qū)組成10萬方的徐匯西大型全時段玩新文娛運動生活中心。

上海鑫耀·光環(huán)Live，來源：項目官微

綜合官方及網(wǎng)絡(luò)消息，香港置地與招商蛇口共同打造的重慶渝北光環(huán)花園城、南京光環(huán)花園城均計劃于今年開業(yè)，其中，前者已官宣9月26日開業(yè)；后者開業(yè)時間則在2025年12月；而由香港置地與傳化集團聯(lián)合開發(fā)的杭州光環(huán)夢中心開業(yè)時間預(yù)計為2026年。

中環(huán)系兩大項目重慶中環(huán)萬象城和蘇州中環(huán)開業(yè)時間或?qū)⒃?027年；而旗艦商業(yè)項目上海西岸中環(huán)部分零售空間已開業(yè)，整體將于2028年前分階段竣工。

恒隆地產(chǎn)

繼續(xù)加碼內(nèi)地，“未來一兩年杭州是重中之重”

恒隆地產(chǎn)2025年上半年總收入49.68億港元，同比下跌19%，主要由于物業(yè)銷售收入下跌87%至港幣1.61億元；整體營業(yè)溢利為32.55億港元，同比下降5%。由于2025年香港和內(nèi)地消費放緩和辦公樓需求持續(xù)疲弱，物業(yè)租賃收入和營業(yè)溢利分別為46.78億港元和33.46億港元，同比均下跌3%。由于旗下酒店組合擴張，收入增加84%至1.29億港元，扣除資產(chǎn)折舊后的營業(yè)虧損上升至3400萬港元。

主要投資物業(yè)運營

截至2025年6月30日止六個月，公司整體租賃收入46.78億港元，同比下跌3%。其中，內(nèi)地物業(yè)組合租賃收入按人民幣和港幣計值為29.41億元和31.90億港元，分別同比下跌1%和2%；香港租賃收入14.88億港元，同比下跌4%，營業(yè)溢利11.70億港元，同比減少4%。

中國內(nèi)地市場

商場組合整體收入持續(xù)穩(wěn)定，10座商場總租金收入為人民幣24.12億元，同比基本持平。恒隆地產(chǎn)在財報中表示，旗下大部分商場錄得收入增長，只有天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場，以及沈陽市府恒隆廣場因受同業(yè)的進取定價及宣傳攻勢影響，錄得銷售租金下跌。同時，恒隆地產(chǎn)認為，由于日新月異的零售市場格局和消費者習(xí)慣轉(zhuǎn)變，公司秉持以客為尊的營運策略，持續(xù)優(yōu)化各商場品牌組合。因此，旗下內(nèi)地物業(yè)組合于2025年開始不再將商場組合劃分為「高端」及「次高端」類別。

武漢恒隆廣場及沈陽市府恒隆廣場的租金及銷售額均大跌30%以上，顯示出項目所在商圈面臨激烈競爭格局。通過品牌優(yōu)化、會員服務(wù)及市場營銷，武漢恒隆廣場期末出租率取得上升；而沈陽市府恒隆廣場今年持續(xù)實施多項轉(zhuǎn)型策略，包括引入更豐富時尚生活和潮流時裝及運動品牌，并增加餐飲選擇，期末出租率下降幅度收窄。

辦公樓整體收入為5.28億元，較去年同期下跌5%，跌幅主要由于租出率下降和租金下調(diào)所致。恒隆地產(chǎn)指出，上海恒隆廣場甲級辦公樓租金下調(diào)幅度占整體降幅82%，原因是租戶搬遷潮、需求模式轉(zhuǎn)變及成本效益考慮，改變了甲級辦公樓市場生態(tài)。

可以發(fā)現(xiàn)，恒隆地產(chǎn)旗下內(nèi)地五個城市的辦公樓出租率一年內(nèi)均在下降，其中上海恒隆廣場降幅最大，達5個百分點，使得2025年上半年租賃收入下降7%，更帶動內(nèi)地辦公樓租金收入下降5%。恒隆地產(chǎn)認為，上海恒隆廣場兩座甲級辦公樓租金下降原因是上海市內(nèi)辦公樓供應(yīng)過剩和市場租金受壓。

香港市場

2025年上半年，恒隆地產(chǎn)在香港市場收入14.88億港元，同比下跌4%；營業(yè)溢利11.70億港元，同比減少4%。其中，零售物業(yè)收入8.74億港元，同比下降7%，而租戶銷售額下跌2%；辦公樓收入5.02億港元，同比下跌1%；住宅及服務(wù)式寓所業(yè)務(wù)收入1.12億港元，同比增加11%。

財報顯示，恒隆地產(chǎn)在香港的零售物業(yè)分為兩類，一類是位于主要商業(yè)及旅游區(qū)組合零售物業(yè)，此類收入下滑較多，達9%，期末出租率95%；另一類是社區(qū)購物商場組合則相對堅穩(wěn)，下滑幅度為5%，期末出租率為94%。

恒隆地產(chǎn)香港辦公物業(yè)以屬地劃分，其中，香港島辦公樓組合收入持平，且出租率上升1個百分點至83%；但九龍辦公樓組合租出率下跌3個百分點至93%，收入亦下降3%。

投資物業(yè)進展計劃

截至2025年上半年，恒隆地產(chǎn)供出租及待售的物業(yè)發(fā)展項目總值分別為261.37億港元和81.18億港元，包括位于無錫、杭州、上海及沈陽的內(nèi)地項目，以及香港的重建項目。

內(nèi)地市場上，無錫恒隆廣場第二期發(fā)展項目包括無錫恒隆府（住宅）、無錫錫喆寓（公寓）和希爾頓格芮精選，整個第二期預(yù)計于2025年下半年起分階段落成。無錫恒隆府將于2025年第三季度開始預(yù)售，酒店則計劃于2025年下半年開業(yè)。

作為高端商業(yè)綜合項目，杭州恒隆廣場包括一座購物中心、五幢甲級辦公樓及杭州文華東方酒店。項目于2025年7月取得竣工證明書。酒店預(yù)計于2026年下半年開業(yè)，屆時將提供194間高級客房及套房。項目其余部分則計劃于2025年下半年起分階段落成。

值得注意的是，恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏在業(yè)績會上表示，“未來一兩年杭州是重中之重”。據(jù)悉，杭州恒隆廣場商場部分將于2026年年中開幕，目前預(yù)租率已超80%。而于今年7月預(yù)租的杭州百貨大樓4.2萬平米物業(yè)預(yù)計將于2029年成型。據(jù)盧韋柏介紹，新租用的物業(yè)不單是項目體量增加40%，也把原本的沿街展示面從90米增加到290米。

杭州恒隆廣場，圖源：企業(yè)微信號

為配合上海靜安區(qū)的持續(xù)城市更新，恒隆地產(chǎn)展開了上海恒隆廣場擴建項目，興建一座約3080平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，其地庫將連接現(xiàn)有購物商場。該項目預(yù)計于2026年竣工。

上圖：如今的上海恒隆廣場

下圖：上海恒隆廣場擴建項目效果圖，該擴建部分已于2025年6月封頂，預(yù)計2026年下半年開業(yè)，并將與上海恒隆廣場無縫銜接

恒隆地產(chǎn)表示，沈陽市府恒隆廣場余下占地4.4萬平方米的綜合發(fā)展項目，暫時改建為城市公園，以提升社區(qū)福祉，同時觀望市況作長期部署。該用地將為家庭和訪客提供充滿動感的休憩空間，活化周邊環(huán)境，并刺激客流量。

太古地產(chǎn)

內(nèi)地8大項目籌備中

廣州聚龍灣太古里首期年底開業(yè)

太古地產(chǎn)發(fā)布2025年中期業(yè)績公告顯示，2025年上半年，太古地產(chǎn)總收入為87.23億港元，同比增長19.84%。公司股東應(yīng)占基本溢利44.20億港元，同比增加15%；股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利同比減少4.20%至34.20億港元。主要是香港辦公樓租金收入下降等因素所致。

其中，物業(yè)投資收入65.76億港元，同比下降2.24%；物業(yè)買賣收入17.06億港元，同比增長1838.64%；酒店收入4.41億港元，同比下降4.96%。

主營業(yè)務(wù)運營

1000億港元投資計劃

截至2025年8月1日，太古地產(chǎn)已實施投資總額約670億港元（其中香港市場為110億港元、中國內(nèi)地為460億港元、住宅物業(yè)買賣項目為100億港元）。

已落實的重點項目包括香港海德園、皇后大道東269號、英皇道983-987A號和濱海街16-94號及曼谷無線電路等住宅項目；西安太古里以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目、三亞太古里、位于上海的陸家嘴太古源及前灘的綜合發(fā)展項目（前灘太古里擴建項目）、廣州聚龍灣太古里、廣州天河路387號的太古匯擴展部分，以及位于香港船塢里8號及英皇道1067號作辦公樓及其他商業(yè)用途的項目。

尚未落實的項目包括更多位于中國內(nèi)地一線及新興一線城市（包括北京和深圳在內(nèi)）以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目，目標(biāo)使中國內(nèi)地的總樓面面積增加一倍（截至2025年上半年，已落成96.62萬平方米）；同時進一步擴充香港的太古廣場和太古坊，以及更多在香港、中國內(nèi)地、邁阿密和東南亞的住宅物業(yè)買賣項目。

主要發(fā)展業(yè)務(wù)組成及分布

2025年6月，太古地產(chǎn)以約5.49億美元的價格出售Brickell City Centre購物中心75%股權(quán)及停車位和某些共享設(shè)施的全部權(quán)益，并完成出售Brickell City Centre一幅超高層辦公樓地塊，涉及總建筑面積約150萬平方呎，出售價格約為2.1億美元。7月，太古地產(chǎn)還出售了位于邁阿密Brickell的North Squared用地，出售價格約為0.45億美元。

太古地產(chǎn)稱，集團將在下半年尋找其他機會剝離更多非核心資產(chǎn)，這些動作可幫助集團回流資金，并投入到更重要的拓展計劃中。

截至2025年上半年，太古地產(chǎn)應(yīng)占物業(yè)組合的總樓面面積約3900萬平方呎（約合362.32萬平方米）。其中，約有3340萬平方呎（約合310.3萬平方米）是投資物業(yè)及酒店，包括已落成投資物業(yè)及酒店約2380萬平方呎（約合221.11萬平方米），及發(fā)展中或持作未來發(fā)展的投資物業(yè)約960萬平方呎（約合89.19萬平方米）。

在香港，集團應(yīng)占投資物業(yè)及酒店組合約1450萬平方呎（約合134.71萬平方米），主要包括甲級辦公樓和零售物業(yè)、酒店、服務(wù)式住宅及其他高尚住宅物業(yè)。

在中國內(nèi)地，該公司在北京、廣州、成都、上海、西安及三亞的優(yōu)越地段持有11個大型商業(yè)發(fā)展項目的權(quán)益。該等發(fā)展項目全部落成后，預(yù)計將提供應(yīng)占總樓面面積約1890萬平方呎（約合175.59萬平方米）［其中1040萬平方呎（約合96.62萬平方米）已落成］。

集團在香港及中國內(nèi)地以外的投資物業(yè)組合原包括美國邁阿密Brickell City Centre項目的購物中心及停車位，該等物業(yè)已于2025年6月完成出售。

截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)應(yīng)占租金收入中，香港占比55%，中國內(nèi)地占比42%，美國及其他地區(qū)占比3%；而在已落成投資物業(yè)總樓面面積中，香港市場占比58%，中國內(nèi)地占比42%，美國及其他地區(qū)已清零。

香港投資物業(yè)運營

香港辦公樓：截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)香港在營辦公樓包括太古廣場、太古坊-港島東中心和太古坊一座、太古坊-太古坊二座、太古坊-其他辦公樓及其他物業(yè)，總面積約1000萬平方呎（約合92.9萬平方米），集團香港辦公樓物業(yè)綜合出租率88%，應(yīng)占總租金收入26億港元。約有84.5%的現(xiàn)有租戶租約將在2027年及以后到期。

太古地產(chǎn)表示，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)不明朗的情況下，預(yù)期辦公樓需求仍相對低迷，但其觀察到來自潛在和現(xiàn)有租戶的查詢有所增加。資本市場前景改善或?qū)⒊蔀橥苿愚k公樓需求上升的催化劑。

香港零售物業(yè)：截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)香港在營零售物業(yè)包括太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉和其他物業(yè)，總面積約320萬平方呎（約合29.73萬平方米）。2025年上半年，來自集團香港零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入12.63億港元，同比下跌2%。截至期末，集團在營的香港零售物業(yè)出租率約100%，約有63.7%的租戶租約將在2027年及以后到期。但租戶零售額漲跌不均，其中，太古廣場購物商場和太古城中心的零售銷售額分別上升1%和2%，東薈城名店倉則下跌3%。而太古地產(chǎn)預(yù)計，2025年上半年香港市場整體臨時估計零售銷售額下跌3%?？梢?，太古地產(chǎn)運營的零售商場運營狀況好于大市。

中國內(nèi)地市場投資物業(yè)運營

截至2025年6月30日，太古地產(chǎn)中國內(nèi)地物業(yè)組合樓面面積共3020萬平方呎（約280.6萬平方米），其中集團應(yīng)占權(quán)益為1890萬平方呎（約175.59萬平方米）。已落成物業(yè)共1400萬平方呎（約130.1萬平方米），包括北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里、廣州匯坊及其它物業(yè)；其余1620萬平方呎（約150.5萬平方米）正在發(fā)展中，包括北京三里屯太古里瑜舍改造的零售項目、以辦公樓為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目北京太古坊、西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發(fā)展項目、上海陸家嘴太古源、廣州聚龍灣太古里、廣州天河路387號（廣州太古匯商場擴展部分）等。

2025年上半年，來自中國內(nèi)地投資物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額為30.73億港元，同比持平。

中國內(nèi)地零售商場運營

太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地已落成零售物業(yè)總樓面面積合共為780萬平方呎（72.46萬平方米），包括其持有100%權(quán)益的北京三里屯太古里、成都太古里和廣州匯坊、持有97%權(quán)益的廣州太古匯及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港、上海的興業(yè)太古匯和前灘太古里，其中集團應(yīng)占權(quán)益為620萬平方呎（57.6萬平方米）。

2025年上半年，來自中國內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額輕微上升至26.22億港元。撇除人民幣幣值變動，應(yīng)占租金收入總額上升1%。財報顯示，得益于客流持續(xù)增加，政府放寬中國內(nèi)地免簽證入境和增值稅退稅等政策，以及公布進一步的提振經(jīng)濟措施，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的應(yīng)占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%，優(yōu)于市場總體表現(xiàn)，亦較2019年同期高出70%。財報顯示，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的零售物業(yè)約有54.6%的現(xiàn)有租戶租約將在2027年及以后到期。

各項目具體運營表現(xiàn)如下表所示。

具體到單個項目上半年運營，太古地產(chǎn)指出，北京三里屯太古里銷售額及租金雙雙上升，是由于項目南區(qū)和西區(qū)因品牌定位升級以及新旗艦店和快閃店開業(yè)而帶來強勁客流量所致。此外，免簽入境和退稅相關(guān)政策放寬，以及附近包括工人體育場、三里屯酒吧街和地鐵線路等的開放，都支撐了增長的勢頭。同時，作為日益鞏固的時尚零售目的地，北區(qū)現(xiàn)正進行租戶組合優(yōu)化及改造工程，預(yù)計今年年底完工。毗鄰北區(qū)的原瑜舍酒店正在重新改造成為全球旗艦店的新零售地標(biāo)。

成都太古里主力旗艦店持續(xù)翻新及升級，繼續(xù)鞏固其作為高端購物和休閑地標(biāo)的地位。

成都太古里

由于客戶外游上升，廣州太古匯持續(xù)進行租戶組合優(yōu)化。2024年8月收購的天河路387號物業(yè)與太古匯購物商場相連，目前正進行設(shè)計開發(fā)工作，將翻新成為太古匯的新增高級零售部分，預(yù)計裝修改造工程將于2027年起完成。

盡管受大型結(jié)構(gòu)和改造工程影響，上海興業(yè)太古匯租戶組合持續(xù)優(yōu)化，2025年上半年雖租金收入下跌6%，但零售銷售額上升14%，是太古地產(chǎn)旗下6大項目中銷售額表現(xiàn)最突出的商場。

上海興業(yè)太古匯實景圖，圖源：企業(yè)官網(wǎng)

上海前灘太古里上半年雖然租金下跌10%，但零售銷售額穩(wěn)步增長4%，因此出租率堅挺。

中國內(nèi)地零售市場展望

太古地產(chǎn)表示，在政府于2025年初推出的一系列擴大刺激消費方案以及科技創(chuàng)新吸引投資的政策推動下，預(yù)計中國內(nèi)地零售市場將逐漸加速發(fā)展，零售商對中長期前景保持謹慎樂觀。但在生活時尚、休閑和體育等多個領(lǐng)域均展現(xiàn)出新消費需求的潛力，相信集團旗下商場保持多樣化優(yōu)質(zhì)品牌組合的重要性。同時，預(yù)期中國奢侈品消費者數(shù)量將持續(xù)增加。

2025年下半年，預(yù)期市場對零售樓面的需求將保持審慎，但也需分城市看待。如對具有高潛力和體驗式消費的核心區(qū)域如北京、成都和上海等集團營運城市的優(yōu)質(zhì)樓面需求將會持續(xù)。在廣州，市場對奢侈品牌樓面的需求將會維持?？傮w而言，預(yù)計來自體育和休閑品牌的需求將會上升。

中國內(nèi)地辦公樓運營

太古地產(chǎn)中國內(nèi)地已落成辦公樓物業(yè)組合總樓面面積合共為420萬平方呎（39.02萬平方米），包括集團持有97%權(quán)益的廣州太古匯及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港（北京太古坊一部分）及上海興業(yè)太古匯。其中集團應(yīng)占權(quán)益為290萬平方呎（26.94萬平方米）。2025年上半年，來自中國內(nèi)地辦公樓物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額下跌3%至4.12億港元。撇除人民幣幣值變動影響，集團應(yīng)占租金收入總額亦下跌3%。財報顯示，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的辦公樓物業(yè)約有75.4%的現(xiàn)有租戶租約將在2027年及以后到期。

各物業(yè)具體運營表現(xiàn)如下表所示。

太古地產(chǎn)認為，由于經(jīng)濟前景持續(xù)不明朗，北京、上海和廣州的辦公樓需求依然疲弱。其中，廣州及上?？罩寐矢咂笫怯捎诠?yīng)新增；而在北京，盡管新增供應(yīng)有限，市場對辦公樓的需求仍疲弱。

中國內(nèi)地辦公樓市場展望

太古地產(chǎn)預(yù)計，廣州和上海由于新增供應(yīng)和需求疲弱將導(dǎo)致辦公樓空置率上升；北京由于新增供應(yīng)有限，疲弱的需求或會有所緩解。

此外，太古地產(chǎn)在廣州太古匯文華東方酒店、成都太古里博舍及上海興業(yè)太古匯鏞舍擁有不等數(shù)量的服務(wù)式住宅單位。2025年上半年，服務(wù)式住宅業(yè)績各有差異。2025年6月30日，廣州文華東方酒店、成都博舍和上海鏞舍的入住率分別為79%、43%及82%。其表示，下半年，服務(wù)式住宅的業(yè)績將會保持平穩(wěn)。

投資物業(yè)發(fā)展計劃及進展

財報顯示，目前，太古地產(chǎn)未完工的投資項目包括北京太古坊、西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發(fā)展項目、上海陸家嘴太古源、廣州聚龍灣項目、廣州天河路387號物業(yè)等7個。

可以看出，太古地產(chǎn)穩(wěn)扎穩(wěn)打，在繼有的7大項目基礎(chǔ)上不斷續(xù)力，2025年底起不斷有新的投資物業(yè)亮相開業(yè)。并且持續(xù)與險資、不同國企等伙伴建立合作關(guān)系，實現(xiàn)風(fēng)險分散、價值共享。

北京太古坊

北京太古坊是現(xiàn)有頤堤港項目的延伸，總樓面面積約為400萬平方呎（37.16萬平方米），是一個以辦公樓主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目，計劃由2026年年中起分兩個階段落成，現(xiàn)正進行上蓋、外墻及機電安裝工程。項目由太古地產(chǎn)與中國人壽保險股份有限公司合作發(fā)展，其持有該項目49.895%權(quán)益。

西安太古里

西安太古里位于西安市碑林區(qū)小雁塔歷史文化片區(qū)，預(yù)計將發(fā)展為一個以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目，包括零售和文化設(shè)施、一間酒店和服務(wù)式公寓，估計總樓面面積約為290萬平方呎（26.94萬平方米），并有待更新。正在進行挖掘、打樁及地庫建筑工程，預(yù)計2027年起分階段落成。項目乃集團與西安城桓文化投資發(fā)展有限公司共同發(fā)展，集團持有項目70%權(quán)益。

三亞太古里

項目位于三亞海棠灣國家海岸中心地帶，是太古地產(chǎn)首個度假型高端零售項目，包括地下停車場和其他附屬設(shè)施，總樓面面積約230萬平方呎（21.37萬平方米）。該項目是集團與中國旅游集團中免股份有限公司合作發(fā)展，將構(gòu)成三亞國際免稅城三期。地庫及上蓋工程正在進行中，預(yù)計2026年起分階段落成。集團持有項目50%權(quán)益。

上海前灘綜合發(fā)展項目

前灘綜合發(fā)展項目位于上海中環(huán)線內(nèi)，占地約68.6萬平方呎（6.37萬平方米）。該地塊位于三條地鐵線路的交匯點，毗鄰前灘太古里（太古地產(chǎn)與陸家嘴集團合作發(fā)展的首個項目），是一個由零售、辦公樓和住宅組成的綜合發(fā)展項目，總樓面面積約410萬平方呎（38.09萬平方米）。辦公樓及住宅均已平頂，現(xiàn)正進行外墻工程，地庫及零售部分的建筑工程亦在進行中，預(yù)計2026年落成。2025年8月1日，約97%的住宅大廈（世紀(jì)前灘天御和世紀(jì)前灘天匯）總可出售面積已預(yù)售。該集團持有項目40%權(quán)益。

上海陸家嘴太古源

由集團與陸家嘴集團合作發(fā)展的陸家嘴太古源位于上海浦東黃浦江沿岸內(nèi)環(huán)線內(nèi)，將發(fā)展為集高尚住宅、零售、辦公樓和文化設(shè)施以及一間酒店和服務(wù)式住宅于一體的綜合地標(biāo)。估計總樓面面積約420萬平方呎（39.02萬平方米），相關(guān)圖則有待批準(zhǔn)，地庫建筑及上蓋工程正在進行中，預(yù)計2026年起分階段落成，首批及第二批住宅單位預(yù)售已分別于2024年12月及2025年5月展開。截至2025年8月1日，107個單位中的105個已售出。該集團持有項目40%權(quán)益。

廣州聚龍灣項目

項目由太古地產(chǎn)與廣州珠江實業(yè)集團有限公司合作，位于廣佛都市圈核心區(qū)域的廣州荔灣區(qū)、總樓面面積約570萬平方呎（52.95萬平方米）的綜合發(fā)展項目的零售部分。截至2025年6月30日，已獲取總樓面面積約35.2萬平方呎（3.27萬平方米）用地。相關(guān)交易協(xié)議的進一步簽訂將可能增加總樓面面積至約161.5萬平方呎（15萬平方米），地庫及上蓋工程現(xiàn)正進行中，整個項目計劃2027年上半年起分階段落成。從2025年底開始，將推出一系列零售、餐飲、生活休閑店鋪的開業(yè)，并打造多元展覽與活動。集團持有該發(fā)展項目零售部分50%權(quán)益。

廣州聚龍灣太古里，圖源：企業(yè)官網(wǎng)

廣州天河路387號

廣州太古匯于2024年8月購入與太古匯購物商場相連的天河路387號，總樓面面積約為65.5萬平方呎（6.09萬平方米），將翻新作為項目的新增高級零售部分，現(xiàn)正進行設(shè)計開發(fā)工作，工程預(yù)計2027年起完成。集團持有該物業(yè)97%權(quán)益。

上海張園

除此之外，財報還顯示，2021年，太古地產(chǎn)與上海靜安置業(yè)（集團）有限公司成立一間合資管理公司。這間由其持有60%權(quán)益的公司參與活化及管理上海靜安區(qū)張園石庫門歷史建筑群。建筑群活化升級后，其總樓面面積（包括停車位）將為67.3871萬平方呎（6.26萬平方米）的地面空間，以及95.6949萬平方呎（8.89萬平方米）的地下空間。此項目包括超過40組、約170幢二至三層高的石庫門建筑，連接三條地鐵線及上海興業(yè)太古匯。項目第一期（西區(qū)）已于2022年11月竣工及開幕，現(xiàn)正進行第二期（東區(qū)）的建筑及翻新工程，預(yù)計2026年年底完成及開幕。太古地產(chǎn)并不持有該建筑群的權(quán)益。

結(jié)語

綜合以上，不難看出，港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營零售商場今年的表現(xiàn)仍屬穩(wěn)健。

首先是運營業(yè)績，除了香港置地未披露具體零售項目業(yè)績，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地10座商場上半年收入為24.12億元，平均單項目收入超2.4億。其中，上海的兩座商場收入均超過5億元；無錫、昆明和大連項目取得不錯的收入增幅；值得一提的是，根據(jù)恒隆地產(chǎn)2024年報披露的零售商場面積，我們可得出其內(nèi)地商場上半年租金坪效約為287元/月/平方米。

再看來太古地產(chǎn)的業(yè)績，太古地產(chǎn)在財報中并未披露每個項目的租金收入，只披露租金波動比率和租戶銷售額波動比率?？傆媮硭?，其內(nèi)地7個零售項目共約72.46萬平方米2025上半年的應(yīng)占租金收益為26.22億港元，平均單項目收入約3.75億港元。其內(nèi)地商場上半年租金坪效約為603港元/月/平方米。

其次是投資物業(yè)未來計劃。所謂：“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。”這三家企業(yè)的未來布局或正是對此經(jīng)典名句的踐行：對在營項目精耕細作，并持續(xù)為重點城市市場輸出迭代或創(chuàng)新產(chǎn)品。

香港置地目前已開出王府中環(huán)、重慶光環(huán)等7個項目，且JLC金陵中環(huán)、鑫耀·光環(huán)Live（二期）均是今年亮相，在行業(yè)的影響力有目共睹，還有4座商場籌備中。其更于2024年10月公布轉(zhuǎn)型策略：不再于亞洲區(qū)內(nèi)投資“建售物業(yè)”項目，后續(xù)將專注開發(fā)、持有或管理位于當(dāng)?shù)氐淖鹕芯C合物業(yè)。簡言之，即香港置地未來將聚焦于高端商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，做商業(yè)地產(chǎn)持有的長期主義者。

恒隆地產(chǎn)今年7月以超30億元預(yù)租與杭州恒隆廣場相臨的杭州百貨大樓BC座物業(yè)20年經(jīng)營權(quán)，意欲分食杭城奢侈品市場蛋糕，目前勝負雖較難預(yù)測，但恒隆的野心和實力仍不容小覷。同時，上海恒隆廣場擴建部分也為其在魔都的高端商業(yè)競爭添置重量級砝碼。

而太古地產(chǎn)更可稱為商業(yè)地產(chǎn)市場長期主義擁躉。目前，包括不擁有權(quán)益的上海張園在內(nèi)，8個儲備投資物業(yè)在手（包含毗鄰北京三里屯太古里北區(qū)的原瑜舍酒店項目零售改造）。不但首次進入西安、三亞，更加碼本已穩(wěn)固的現(xiàn)有商圈，添置如廣州太古匯旁的天河路387號物業(yè)、臨近北京三里屯太古里北區(qū)的瑜舍零售改造、上海前灘太古里擴建等。

因此，未來三年，這三家企業(yè)在內(nèi)地共還有至少14座高端商場開業(yè)，內(nèi)地實體零售市場上港資企業(yè)的新作品將越來越頻繁出現(xiàn)?？梢韵胍?，之后實體零售市場將發(fā)生怎樣的變化，不但將充滿變數(shù)，亦令行業(yè)人士期待。