恒隆商場不再使用“高端”和“次高端”這樣的標(biāo)簽來區(qū)分其店鋪，這一舉動(dòng)釋放了多重信號(hào)，主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：
1. "市場趨勢的反映與適應(yīng)：" "消費(fèi)者需求的演變：" 隨著消費(fèi)升級(jí)和多元化，消費(fèi)者的品牌偏好和需求變得更加復(fù)雜和個(gè)性化。簡單的“高端”與“次高端”劃分可能已無法全面、準(zhǔn)確地概括商場內(nèi)品牌的定位和消費(fèi)者的選擇。消費(fèi)者可能同時(shí)被不同定位的品牌吸引，或者追求的是獨(dú)特的體驗(yàn)而非簡單的價(jià)格層級(jí)。 "品牌組合的復(fù)雜化：" 現(xiàn)代商場通常會(huì)引入更多元化的品牌組合，既有國際頂級(jí)奢侈品牌，也有設(shè)計(jì)獨(dú)特、品質(zhì)優(yōu)良、具有時(shí)尚感的中堅(jiān)品牌、設(shè)計(jì)師品牌以及新銳品牌。這種組合本身就超越了簡單的兩分法。不再劃分，可能是為了更好地體現(xiàn)這種多元化。
2. "營銷策略的簡化與聚焦：" "淡化價(jià)格標(biāo)簽，強(qiáng)調(diào)價(jià)值與體驗(yàn)：" 不再強(qiáng)調(diào)“高端”或“次高端”，恒隆可能更希望將營銷重點(diǎn)從客觀的價(jià)格劃分，轉(zhuǎn)移到商場能提供的整體價(jià)值、購物體驗(yàn)、服務(wù)品質(zhì)、環(huán)境氛圍等方面。通過營造獨(dú)特的場域感，吸引注重品質(zhì)和體驗(yàn)的消費(fèi)者。 "統(tǒng)一品牌形象，提升整體調(diào)性：" 統(tǒng)一所有店鋪的定位標(biāo)簽，有助于塑造恒隆商場作為一個(gè)整體

相關(guān)內(nèi)容：

近期，恒隆地產(chǎn)悄然取消延用數(shù)年的"高端"與"次高端"商場分類，看似"技術(shù)性"的調(diào)整背后，實(shí)則昭示著中國奢侈品零售市場一個(gè)時(shí)代的悄然落幕。

正所謂“時(shí)勢造英雄”，但時(shí)勢變了，英雄也得重新洗牌。

如今我們正在見證的，是一場商業(yè)地產(chǎn)的"去魅"運(yùn)動(dòng)。那些曾經(jīng)高高在上的奢侈品牌，現(xiàn)在面臨著一個(gè)頗為尷尬的現(xiàn)實(shí)：只占據(jù)20%的商業(yè)空間，卻要撐起50%的銷售額。這聽起來很美，但剩下那80%的空間怎么辦？總不能讓商場變成"空城計(jì)"吧。

當(dāng)Gucci接連關(guān)店、LV推遲開業(yè)、愛馬仕增長乏力時(shí)，那些我們?cè)?jīng)以為永遠(yuǎn)不會(huì)向現(xiàn)實(shí)低頭的"殿堂級(jí)"品牌和商場，如今也不得不重新思考什么叫生存之道。

說到底，這不是奢侈品的黃昏，而是商業(yè)邏輯的回歸。

泡泡瑪特營收暴漲350%，老鋪黃金一開店就排長隊(duì)，這些現(xiàn)象背后其實(shí)很簡單——消費(fèi)者在用最直接的方式告訴市場，他們真正想要的是什么。

所以，高端商場們最終還是要面對(duì)那個(gè)最樸素的商業(yè)真理——不管白貓黑貓，能帶來客流和銷售的，就是好貓。

當(dāng)"以客為尊"開始取代"以奢為貴"，當(dāng)體驗(yàn)價(jià)值逐漸超越品牌溢價(jià)，這場商業(yè)地產(chǎn)的集體覺醒，正在重新定義什么才是真正的"高端"。而這個(gè)過程，遠(yuǎn)比我們想象的更加深刻。

來源：銥星云商新媒體中心

主編：曹婕 撰文&編輯：李敏

01.

恒隆商場不再分“高端”及“次高端”背后

作為中國奢侈品市場的主要風(fēng)向標(biāo)之一，恒隆地產(chǎn)一如繼往率先于7月底發(fā)布了其2025年中期業(yè)績。

值得注意的有兩點(diǎn)：

• 一是其不再把低迷的銷售歸咎于消費(fèi)者信心、經(jīng)濟(jì)等宏觀周期性原因，轉(zhuǎn)而認(rèn)為挑戰(zhàn)來源于經(jīng)濟(jì)前景不明朗、消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變及來自國內(nèi)外市場的競爭壓力，且這是其在財(cái)報(bào)中首次提到消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變；

• 二是2025年開始不再將旗下內(nèi)地商場組合劃分為“高端”及“次高端”類別。

恒隆地產(chǎn)2025年中期業(yè)績公告截圖

對(duì)此，我們難免疑惑，恒隆為何在此時(shí)取締自2021年財(cái)報(bào)起延用數(shù)年的商場級(jí)次分類做法？這說明了什么？背后又潛藏著什么實(shí)體零售市場的風(fēng)向轉(zhuǎn)變呢？

就此事，恒隆地產(chǎn)行政總裁盧偉柏的解釋是，不被定位奢侈品的品牌貢獻(xiàn)了80%的租賃空間和50%的銷售，現(xiàn)在要“以客為尊”。

那么，我們或可以解讀為，雖然奢侈品貢獻(xiàn)了50%的銷售，但僅能填充20%的商業(yè)空間，僅靠奢侈品不僅無法維持旗下商場的銷售額，更遑論客流和人氣了。

對(duì)于“消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變”，恒隆在財(cái)報(bào)中提到，客戶對(duì)高端消費(fèi)漸趨謹(jǐn)慎及理性化，而轉(zhuǎn)向?qū)w驗(yàn)、沉浸式需求及消費(fèi)實(shí)際價(jià)值的追求。

由此不難理解，恒隆的“以客為尊”策略主要是以消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣來規(guī)劃商場品牌組合、場景打造及服務(wù)供給。

而中期業(yè)績數(shù)據(jù)也給出了相當(dāng)正面的響應(yīng)結(jié)果。

恒隆地產(chǎn)2025年中期業(yè)績公告截圖

內(nèi)地的10座商場中，收入同比持平及上漲的商場數(shù)達(dá)到了7座，而在2024年全年及2024年中期，這一數(shù)字分別均僅為5座，且有8座商場出租率同比持平或上升。

最終，內(nèi)地商場收入總額為24.12億元人民幣，同比基本持平；而2024年全年及2024年中期則均下降了3%?？梢哉f下跌勢頭止住了。

盧偉柏在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上也表示，公司已熬過最困難的時(shí)候。

02.

商企財(cái)報(bào)見真章

最近，LVMH等四大奢侈品集團(tuán)、恒隆、太古地產(chǎn)等商業(yè)企業(yè)相繼公布了最新業(yè)績；新上市零售企業(yè)老鋪黃金、泡泡瑪特等也發(fā)布了正面盈利預(yù)告。

財(cái)報(bào)當(dāng)中的一目了然的業(yè)績數(shù)據(jù)（地產(chǎn)商僅分析內(nèi)地商場業(yè)績），充分說明了目前國內(nèi)消費(fèi)市場的走向：

高端消費(fèi)放緩，而能以主要消費(fèi)者真實(shí)需求而進(jìn)行策略規(guī)劃的企業(yè)和品牌們方能持續(xù)生長和發(fā)展。

首先，我們來看一下恒隆和太古地產(chǎn)的商場銷售額。

除了上述趨穩(wěn)的租賃收入和出租率的提升，恒隆內(nèi)地商場的整體租戶銷售額相比以往也有了向好的變化，如上表所示，除無錫、武漢、沈陽市府3座商場外，其余7座商場租戶銷售額均呈持平、降幅收窄或增長趨勢，而毋庸置疑的是，租戶銷售額的穩(wěn)定或增長才是每個(gè)項(xiàng)目保持市場地位的根基所在。

而太古地產(chǎn)內(nèi)地商場的表現(xiàn)如下面的表格所示，各項(xiàng)目銷售額走勢與恒隆大致相同，且明顯更好。不同于武漢和沈陽市府的恒隆廣場延續(xù)下降勢頭，太古地產(chǎn)內(nèi)地6大項(xiàng)目銷售額均出現(xiàn)明顯向上態(tài)勢，僅廣州太古匯仍然下降，但降幅已收縮至2%。

太古地產(chǎn)中報(bào)顯示，2025年上半年，集團(tuán)中國內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入為26.22億港元，撇除人民幣匯率影響，應(yīng)占租金收入同比上升1%。同時(shí)，零售物業(yè)租戶銷售額維持堅(jiān)穩(wěn)，盡管北京太古里北區(qū)及上海興業(yè)太古匯正面臨商戶及相關(guān)裝修調(diào)整，但集團(tuán)應(yīng)占銷售額額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%，在同類市場中表現(xiàn)突出，且較2019年同期（疫情前）高出70%。

分析了兩大運(yùn)營商旗下內(nèi)地商場的銷售額明顯變化后，接下來我們梳理下這些商場中所承載的品牌們的表現(xiàn)。

先看四大奢侈品集團(tuán)的最新財(cái)報(bào)。

LVMH集團(tuán)：

2025年上半年，亞洲市場（除日本）貢獻(xiàn)了集團(tuán)28%的營收，占比下滑2%，且營收同比下降9%，但仍是集團(tuán)最大市場。

此外，財(cái)報(bào)提到，第二季度跌幅有所收窄，本地需求呈現(xiàn)改善趨勢。

具體到中國市場的表現(xiàn)，集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官Cécile Cabanis透露，中國市場跌幅收窄至“高單位數(shù)的負(fù)增長”，第二季度需求出現(xiàn)“明顯的連續(xù)改善”。

且路易威登（LV）在中國大陸的銷售正在上升，尤其6月底在上海興業(yè)太古匯開業(yè)的“路易號(hào)”概念店吸引了大量客流，成為品牌二季度增長的錨點(diǎn)。

6月底，LV路易號(hào)于上海興業(yè)太古匯開放運(yùn)營

圖源小紅書@梵克Frankkie

愛馬仕：

從地區(qū)表現(xiàn)來看，除日本外，包括中國在內(nèi)的亞太市場明顯降溫，第二季度按實(shí)際匯率計(jì)算僅增長0.1%至16億歐元，上半年累計(jì)增幅也僅為1.5%。

與之相反，主要得益于穩(wěn)定的本地客戶基礎(chǔ)與高效的銷售網(wǎng)絡(luò)，日本市場增長強(qiáng)勁，營收大漲14.7%至3.9億歐元。

但值得關(guān)注的是，這種增長或主要由漲價(jià)帶動(dòng)，2024年底該公司在全球普遍提價(jià)7%，并在美國市場額外提價(jià)5%。

Prada集團(tuán)：

2025上半年，集團(tuán)在亞太市場（含中國市場）增長10.4%，但Prada品牌在中國市場第二季度表現(xiàn)較第一季度略弱，略顯承壓。

不過，MiuMiu品牌亞太市場零售銷售額同比大漲49.2%，成為集團(tuán)增長的核心引擎，其定制化項(xiàng)目和社群互動(dòng)策略進(jìn)一步增強(qiáng)了品牌吸引力。如MiuMiu武漢SKP旗艦店的落地，體現(xiàn)了該集團(tuán)對(duì)中國市場的長期信心。

近日，意大利奢侈品牌Miu Miu華中首店于武漢SKP揭幕，這也是Miu Miu中國第24家店。

開云集團(tuán)：

2025年上半年，開云集團(tuán)在亞洲市場（除日本，含中國）營收同比下降22%，占集團(tuán)總營收的29%。而中國作為其亞洲重要市場，消費(fèi)需求疲軟，本地需求恢復(fù)緩慢，門店客流持續(xù)低迷，尤其在大陸以外地區(qū)影響顯著，區(qū)域營收占比同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

品牌表現(xiàn)分化，集團(tuán)主力品牌Gucci在亞洲市場表現(xiàn)不佳，直營零售營收下滑24%，批發(fā)業(yè)務(wù)營收大幅下降42%。

而Bottega Veneta表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，零售銷售增長3%，部分抵消了批發(fā)業(yè)務(wù)的下滑。

其他品牌如Balenciaga在亞太地區(qū)有小幅改善，但整體仍面臨壓力。

可以看出，奢侈品集團(tuán)在中國市場的業(yè)績無論是整體還是集團(tuán)內(nèi)部均出現(xiàn)分化。LVMH集團(tuán)呈現(xiàn)需求改善跡象，愛馬仕表現(xiàn)降溫走勢，Prada集團(tuán)仍在增長，而開云營收下滑明顯；與此同時(shí)，Prada主品牌二季度表現(xiàn)弱勢，但MiuMiu延續(xù)大漲勢頭；開云集團(tuán)旗下主力品牌Gucci表現(xiàn)欠佳，而Bottega Veneta表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，Balenciaga雖有略微改善但壓力仍存。

高端消費(fèi)市場的不確定性使得一些新消費(fèi)品牌耀眼的業(yè)績凸顯。如泡泡瑪特和老鋪黃金。

泡泡瑪特于7月15日發(fā)布的正面盈利預(yù)告顯示，預(yù)期集團(tuán)2025上半年收入可能同比增長不低于200%；集團(tuán)溢利同比增長不低于350%。

上海ifc的歌帝梵與聯(lián)名labubu推出的冰淇淋產(chǎn)品

圖源小紅書@Hu.uu

7月27日，老鋪黃金發(fā)布正面盈利預(yù)告，數(shù)據(jù)顯示，公司2025上半年銷售業(yè)績約為138億元至143億元，同比增長約240%至252%；收入約為120億元至125億元，同比增長約241%至255%；凈利潤約22.3億元至22.8億元，同比增長約279%至288%。

老鋪黃金上海新天地店8月2日開業(yè)引發(fā)排隊(duì)熱潮

圖源小紅書@么么魚

03.

零售商拓展謹(jǐn)慎下，誰在支撐商場業(yè)績

在最新中期業(yè)績報(bào)告中，恒隆和太古地產(chǎn)不約而同提到，零售商對(duì)選址開店更為審慎，而高端品牌的變動(dòng)尤其令人關(guān)注。

根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年上半年發(fā)生重要?jiǎng)討B(tài)的奢侈品牌數(shù)量從92家減少到86家。同時(shí)2025年上半年所有奢侈品牌的動(dòng)態(tài)總量相比2024年上半年減少了34%，其中，新開門店、門店煥新、快閃店的動(dòng)態(tài)數(shù)量都大幅下降約30%以上。

與之相輔相承地，奢侈品牌閉店動(dòng)作則接連發(fā)生：

今年2月21日，Gucci關(guān)閉上海芮歐百貨店和新世界大丸百貨店；8月7日，Gucci貴陽荔星中心門店因與商場合約到期不再續(xù)約而閉店，工作人員稱未來幾年可能不在貴陽開新店；此前還關(guān)閉了福州大洋晶典店、大連時(shí)代廣場店、沈陽卓展店、太原王府井店等。

今年4月底，卡地亞位于貴陽荔星中心的門店正式停業(yè)；

2024年10月，LV宣布關(guān)閉位于沈陽卓展購物中心的門店，品牌在沈陽門店只剩萬象城一家。同時(shí)，LV還撤除了?？谌f象城的圍擋，放棄進(jìn)入海南市場，且北京三里屯旗艦店的開業(yè)時(shí)間延期。

除上述品牌外，其他多個(gè)奢牌也有閉店情況。如OTB集團(tuán)旗下品牌，Marni從國貿(mào)商城撤店，還先后關(guān)閉了位于北京三里屯太古里、老佛爺商場的門店，目前在北京僅剩下SKP一家門店，此前還關(guān)閉了香港及廈門的部分門店；Maison Margiela接連關(guān)閉昆明金俊廣場、上海國金廣場等門店；Jil Sander關(guān)閉了廈門萬象城、成都國金中心門店。此外，Tiffany、Loewe暫別云南昆明，Bottega Veneta、杜嘉班納、菲拉格慕等也關(guān)閉國內(nèi)二線城市多家門店。

那么，奢牌動(dòng)蕩中，是哪些業(yè)態(tài)和品牌在支撐商場們業(yè)績和出租率？恒隆和太古也在財(cái)報(bào)中給出了答案，并圍繞消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變、市場競爭及體驗(yàn)升級(jí)展開了運(yùn)營策略調(diào)整。

如恒隆2025年起不再將內(nèi)地商場劃分為“高端”及“次高端”類別，轉(zhuǎn)而以“體驗(yàn)優(yōu)先”重構(gòu)品牌組合。如沈陽市府恒隆廣場引入更多時(shí)尚生活、潮流時(shí)裝及運(yùn)動(dòng)品牌，并增加餐飲選擇；

圖源/沈陽市府恒隆廣場小紅書

而上海港匯恒隆廣場與“黃油小熊（ButterBear）”持續(xù)舉辦聯(lián)名活動(dòng)，通過社交媒體傳播吸引年輕客群和家庭客戶，帶動(dòng)客流和租戶銷售額增長；

左圖：上海港匯恒隆廣場黃油小熊520限定巡禮右圖：上海港匯恒隆廣場黃油小熊快閃店

圖源小紅書@慌慌Ang

濟(jì)南恒隆廣場則通過資產(chǎn)優(yōu)化，引入多元化品牌和獨(dú)家商戶，提升對(duì)年輕客群的吸引力；

濟(jì)南恒隆廣場年內(nèi)引進(jìn)的九十葉、喜茶×Chiikawa濟(jì)南獨(dú)家主題門店、Camper濟(jì)南首店，圖源小紅書@濟(jì)南恒隆廣場、孫娟

再看下太古地產(chǎn)，則是通過聚焦高端零售與首店經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化品牌組合；打造沉浸式體驗(yàn)場景；及利用數(shù)字化工具優(yōu)化運(yùn)營。

如對(duì)2025年上半年零售銷售額增長7%的北京三里屯太古里北區(qū)進(jìn)行租戶組合優(yōu)化及裝修，引入新旗艦店；

北京三里屯太古里7月初實(shí)景，圖源小紅書@Kas

通過數(shù)據(jù)分析調(diào)整促銷活動(dòng)，上海前灘太古里通過會(huì)員活動(dòng)推動(dòng)零售銷售額增長；

上海興業(yè)太古匯盡管受改造工程影響，仍通過調(diào)整租戶組合實(shí)現(xiàn)零售銷售額增長14%，租出率維持94%。

左上圖：上海興業(yè)太古匯——Dolce Vita形象店，圖源Dolce Vita

右上圖：上海興業(yè)太古匯——美式潮牌Steve Madden

左下圖：上海興業(yè)太古匯——Rolex拿下原MaxMara獨(dú)棟店鋪，圖源：小紅書Hanson商業(yè)觀察

右下圖：上海興業(yè)太古匯——DIOR迪奧限時(shí)精品店，圖源：小紅書商業(yè)檔案LX

另外，除以上兩家企業(yè)引入的時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、餐飲門店外，國內(nèi)原創(chuàng)設(shè)計(jì)師品牌、生活方式門店，及上述的老鋪黃金及泡泡瑪特等輕奢品牌門店也正向高端商場靠攏，以獲得更大的曝光及品牌影響力。

中國輕奢女裝品牌NEXY.CO攜手國際知名設(shè)計(jì)師青山周平，于2025年在成都萬象城落地首座大師旗艦店

6月18日，名創(chuàng)優(yōu)品全球首家MINISO SPACE在南京德基廣場正式開業(yè)，啟幕頂級(jí)商圈和潮流IP的跨界創(chuàng)新之作

泡泡瑪特旗下珠寶品牌POPOP全國首店及北京首店分別落戶上海港匯恒隆廣場及北京國貿(mào)商城

而開店的“當(dāng)紅炸子雞”當(dāng)屬老鋪黃金，其2025年1-8月在國內(nèi)凈開6家門店，均落位于高端及熱門商圈，分別為北京SKP-S店、北京東方新天地禪房主題店、上海港匯恒隆廣場店、上海國金中心IFC店、深圳灣萬象城店、上海新天地店。并開啟海外擴(kuò)張，首家海外門店落戶新加坡濱海灣金沙商場。

從各店開業(yè)持續(xù)引發(fā)的排隊(duì)人潮來看，老鋪黃金儼然成為富裕及中產(chǎn)消費(fèi)者“新奢侈品”擔(dān)當(dāng)。

老鋪黃金的上海IFC門店、上海港匯恒隆廣場店、上海新天地店、深圳灣萬象城店

結(jié)語

對(duì)于實(shí)體商場市場來說，可以說“客流”≈“錢流”，上述的業(yè)績代表了“錢流”。那么，上述商場們的主力“客流”又是哪些人群呢？

在近日的一次媒體采訪中，運(yùn)營The Emporium、The EmQuartier、EMSPHERE等系列泰國知名商業(yè)地標(biāo)的The Mall集團(tuán)董事長Supaluck Umpujh女士，給出了她的答案。

她指出，目前商業(yè)空間主流用戶有三類，分別為：高凈值人群（High-End Tier）、年輕的富二代、大眾用戶。

通過對(duì)恒隆和太古地產(chǎn)內(nèi)地商場運(yùn)營的分析，明顯可看出，前兩類“不差錢”客群是高端商場們重點(diǎn)用戶，如上海港匯恒隆廣場、上海興業(yè)太古匯、北京三里屯太古里北區(qū)為更好地服務(wù)這類客群，正著力進(jìn)行眾多獨(dú)家、旗艦店的調(diào)改，或完善更細(xì)分周到的會(huì)員服務(wù)。

而另一邊，高端商場們更開啟了對(duì)大眾用戶的爭奪和拉攏。如沈陽市府恒隆廣場開始引進(jìn)平價(jià)餐飲、潮流服飾和運(yùn)動(dòng)品牌；鄭州丹尼斯大衛(wèi)城也對(duì)負(fù)一樓進(jìn)行重大調(diào)整，引入了Blueglass河南首店、Peet's Coffee、平價(jià)烘焙品牌Q·Flavorful、瑞士手工巧克力品牌L?derach河南首店、走汕應(yīng)時(shí)甜湯、星巴克臻選店（煥新升級(jí)）等多元化輕餐。

品牌陣容調(diào)整之外，高端商場亦通過大型節(jié)慶活動(dòng)、特展、打卡體驗(yàn)等內(nèi)容吸引大眾客群，滿足他們情緒價(jià)值的同時(shí)，亦促進(jìn)流量轉(zhuǎn)化和價(jià)值增長。

通過運(yùn)營策略的周密布署實(shí)施，上述商場的客流有了明顯提升。據(jù)來客地圖數(shù)據(jù)，沈陽市府恒隆廣場2025年二季度三個(gè)月的客流均同比提升超出20%，4月、5月、6月分別同比上漲25.3%、30.3%、33.1%；再來看鄭州丹尼斯大衛(wèi)城，自今年3月開始，該項(xiàng)目每月客流同比上漲均超過了15%，3月、4月、5月、6月分別同比上漲17.4%、18.4%、24.7%、16.6%；而LV路易號(hào)巨輪的泊駐，使得上海興業(yè)太古匯6月的客流同比猛漲98.7%。

因此，回到開頭的問題，恒隆商場不再分“高端”和“次高端”，說明它們既要持續(xù)吸引高凈值客群和喜歡花錢的年輕富二代，又開始拉攏起更大基數(shù)的大眾客群；也說明恒隆開始認(rèn)為不論是奢侈品品牌還是其他品牌，能提升客流和銷售額的就是好品牌。

正所謂“不管白貓黑貓，能捉住老鼠就是好貓”，這不但是對(duì)當(dāng)下消費(fèi)風(fēng)向的清醒認(rèn)知，更是以實(shí)事求是的態(tài)度來回應(yīng)和踐行“適者生存”的市場法則。