這是一篇根據(jù)您提供的標(biāo)題和主題撰寫的模擬高管訪談稿：
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"高管訪談 | 建發(fā)國際集團(tuán)（1908.HK）：堅(jiān)守品牌與品質(zhì)，邁入業(yè)績爆發(fā)期"
"訪談對(duì)象：" 建發(fā)國際集團(tuán)執(zhí)行董事 [模擬姓名，例如：李總] "訪談日期：" [模擬日期，例如：2023年X月X日] "訪談地點(diǎn)：" [模擬地點(diǎn)，例如：建發(fā)國際集團(tuán)總部會(huì)議室]
"主持人：" 您好，李總！非常感謝您今天抽出寶貴時(shí)間接受我們的訪談。近期建發(fā)國際的業(yè)績表現(xiàn)備受市場關(guān)注，特別是股價(jià)也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上漲趨勢。我們想先從宏觀層面聊起，您如何看待當(dāng)前的市場環(huán)境？以及建發(fā)國際在這樣的大背景下，是如何把握機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)業(yè)績“爆發(fā)期”的？
"執(zhí)行董事 [李總]：" 你好！很高興能和大家交流。當(dāng)前的市場環(huán)境確實(shí)充滿變化，既有挑戰(zhàn)也存在結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，政策的定力、市場的信心以及行業(yè)的洗牌是關(guān)鍵。我們始終認(rèn)為，越是復(fù)雜的環(huán)境，越要堅(jiān)守根本。建發(fā)國際始終將"品牌信譽(yù)"和"產(chǎn)品品質(zhì)"放在首位，這是我們穿越周期的基石。過去可能大家更多關(guān)注我們的規(guī)模，但現(xiàn)在，我們更加注重規(guī)模背后的質(zhì)量——高質(zhì)量的土地、高質(zhì)量的產(chǎn)品、高效率的運(yùn)營。
"主持人：" “堅(jiān)守品牌

相關(guān)內(nèi)容：

建發(fā)國際集團(tuán)（1908.HK）是世界500強(qiáng)企業(yè)廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司的成員企業(yè)，是中國房地產(chǎn)50強(qiáng)建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司控股的香港主板上市公司。在大股東建發(fā)房產(chǎn)的品牌、資金及技術(shù)的支持下，經(jīng)過兩年的蓄力積淀，2018年建發(fā)國際集團(tuán)的經(jīng)營業(yè)績實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長。

建發(fā)國際集團(tuán)（1908.HK）于2019年3月20日公布了2018年全年業(yè)績，截至2018年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)總收入約為人民幣123.71億元（單位下同），同比增長約158.88%（經(jīng)重列）；毛利約為41.15億元，同比增長約158.70%（經(jīng)重列）；公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤約14.2億元，同比增長約169.12%（經(jīng)重列）。每股分紅1.2元港幣，派息率高達(dá)53.4%， 2018年度現(xiàn)金分紅總額約為8.82億元港幣，以高額分紅回饋股東。

近日格隆匯十分有幸，在建發(fā)國際集團(tuán)廈門總部拜訪了公司新任執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國先生，林總從公司發(fā)展和未來規(guī)劃角度出發(fā)，為投資者解答了13個(gè)問題。

以下是格隆匯對(duì)林偉國先生的訪談實(shí)錄

01

格隆匯：近年來，公司圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行整合，核心業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和新興產(chǎn)業(yè)。請(qǐng)問公司業(yè)務(wù)的未來發(fā)展戰(zhàn)略是怎樣的？

林總裁：

目前，公司業(yè)務(wù)發(fā)展的核心仍是房地產(chǎn)開發(fā)版塊，現(xiàn)階段建發(fā)國際集團(tuán)的房開版圖已覆蓋19城近50個(gè)項(xiàng)目，總貨值超1200億元，形成了多區(qū)域、多層次、多模式的業(yè)務(wù)布局，未來將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)有效地增長。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈方面，未來公司將重點(diǎn)培育下述兩個(gè)方向的業(yè)務(wù)：一是物業(yè)管理，公司旗下的物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在市場上積聚了良好口碑，未來有較高的升值空間；二是輕資產(chǎn)代建、代經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前這方面業(yè)務(wù)在上海及南寧地區(qū)已涵蓋商場、寫字樓等類型，并保持著穩(wěn)定的增長。

新興產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域，公司敏銳地把握到行業(yè)及政府需求帶來的契機(jī)，目前已進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。2018年公司與上海佰仁健康產(chǎn)業(yè)有限公司合作，承接了廈門市湖里區(qū)社會(huì)福利服務(wù)中心的項(xiàng)目，中心床位近700床，是中高端的綜合性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。未來公司將關(guān)注發(fā)展前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)，擇機(jī)在大健康、高端教育等領(lǐng)域參與項(xiàng)目投資。

02

格隆匯：具體到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司對(duì)比其他房地產(chǎn)企業(yè)有什么優(yōu)勢呢？

林總裁：

相較其他同類型房地產(chǎn)開發(fā)商，公司在下面四個(gè)方面具有顯著的優(yōu)勢：

第一，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢。目前公司已形成了“1+3”新中式產(chǎn)品系，公司在多地打造的新中式標(biāo)桿項(xiàng)目，已數(shù)次獲得了地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，并得到業(yè)主高美譽(yù)度的評(píng)價(jià)；

第二，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)勢?！坝眯姆?wù)”是我們一直以來堅(jiān)守的信諾，在2018年賽惟的調(diào)查報(bào)告中，公司的整體客戶滿意度及物業(yè)服務(wù)滿意度排名全國前三，房屋質(zhì)量指標(biāo)及投訴處理指標(biāo)位居行業(yè)第一；

第三，低融資成本優(yōu)勢。在國有企業(yè)股東背景及大股東資金支持的雙重保障下，公司的融資成本具備優(yōu)勢，相對(duì)同行處于較低水平；

第四，豐富的資源優(yōu)勢。母公司有豐富的資源優(yōu)勢，并在品牌、資金、技術(shù)等方面對(duì)建發(fā)國際集團(tuán)進(jìn)行支持，相信公司將有極大的未來發(fā)展空間。

03

格隆匯：公司對(duì)不同城市和區(qū)域有什么看法和選擇？土地儲(chǔ)備的布局策略是怎樣的？

林總裁：

我們認(rèn)為在國內(nèi)的不同地區(qū)，文化、經(jīng)濟(jì)狀況乃至產(chǎn)品定位的差異都十分大。公司選將擇深耕長江以南區(qū)域作為長期發(fā)展的區(qū)域。目前來看，公司房開項(xiàng)目主要布局在福建、華東、華中及華南等人口凈流入、經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)健向上的重點(diǎn)城市。

（1）福建區(qū)域，雖相較于廣東等重點(diǎn)省市的市場規(guī)模較小，但發(fā)展空間依然非常大，我們?cè)诟＝ㄊ〉臉I(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了主要城市的全覆蓋，并重點(diǎn)布局福州、廈門、泉州、莆田、漳州等核心城市；

（2）華東區(qū)域，華東地區(qū)是近年重點(diǎn)布局的地區(qū)，打造以蘇州、杭州、南京及周邊衛(wèi)星城為核心的城市圈；

（3）華中區(qū)域：主要圍繞長沙、武漢等具備升值潛力并有較大市場容量的核心城市；

（4）華南地區(qū)：公司于去年開始布局大灣區(qū)，進(jìn)駐廣州、珠海、深圳等地，是我們未來將長期布局的重點(diǎn)。

04

格隆匯：產(chǎn)品方面，我們知道建發(fā)的產(chǎn)品一直是業(yè)界非常關(guān)注的，您如何詮釋建發(fā)的產(chǎn)品定位？為什么專注在中式庭院這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域？

（廈門武地&建發(fā)·央著）

林總裁：

產(chǎn)品方面公司關(guān)注的是公共建筑和住宅建筑兩個(gè)方面：

在酒店、辦公樓宇、醫(yī)院、會(huì)議中心等公共建筑方面，除了強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的美觀和建設(shè)成本的集約外，將建設(shè)運(yùn)營、物業(yè)管理一體化考慮，從節(jié)能增效方面入手降低運(yùn)營成本，為業(yè)主創(chuàng)造長遠(yuǎn)和持久的經(jīng)濟(jì)效益；

在住宅建設(shè)方面，這幾年重視研究了新中式產(chǎn)品，既保留和延續(xù)了中國傳統(tǒng)建筑文化的韻味，又將中式產(chǎn)品存在使用性材料、工藝等各種缺陷加以改進(jìn)，打造出市場上頗受歡迎的成熟的新中式產(chǎn)品，目前已申請(qǐng)獲批50多項(xiàng)新中式專利。

05

格隆匯：國企的背景為公司帶來了哪些方面的優(yōu)勢呢？

林總裁：

母公司建發(fā)房產(chǎn)的國有企業(yè)背景，為公司帶來低融資成本和多元化的融資渠道；我們市場化的經(jīng)營模式，則為公司帶來更高的升值和利益釋放空間；同時(shí)，我們對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)精益求精的追求，更為公司塑造了良好的市場口碑。

以項(xiàng)目合作為例，在福建和華東區(qū)域的很多合作伙伴，是主動(dòng)拿自身的項(xiàng)目與我們合作共同開發(fā)，在福建的項(xiàng)目中，通過這類途徑獲得的合作項(xiàng)目占到接近50%。公司良好市場口碑，也為我們帶來了優(yōu)質(zhì)的合作伙伴。

06

格隆匯：建發(fā)國際集團(tuán)作為集團(tuán)香港上市平臺(tái)與母公司的關(guān)系和協(xié)同作用如何？業(yè)務(wù)上未來將如何進(jìn)行定位分配？

林總裁：

建發(fā)國際集團(tuán)對(duì)建發(fā)房產(chǎn)而言是一個(gè)十分重要的子公司，是建發(fā)房產(chǎn)資本運(yùn)作的國際平臺(tái)以及品牌展示的國際窗口。在業(yè)務(wù)定位上，建發(fā)國際集團(tuán)與母公司建發(fā)房產(chǎn)進(jìn)行了一定的劃分：

（1）新增的房開項(xiàng)目、房開產(chǎn)業(yè)鏈及新興產(chǎn)業(yè)的投資，原則上都由建發(fā)國際集團(tuán)承接；

（2）母公司未來的業(yè)務(wù)經(jīng)營方向是一級(jí)土地開發(fā)、重資產(chǎn)商業(yè)等業(yè)務(wù)；

（3）隨著建發(fā)房產(chǎn)現(xiàn)有房開業(yè)務(wù)的逐步結(jié)轉(zhuǎn)退出，預(yù)計(jì)在未來3至5年后，母公司建發(fā)房產(chǎn)就將全部退出房開業(yè)務(wù)，屆時(shí)，建發(fā)國際集團(tuán)就將全部承接母公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊。

07

格隆匯：貴公司的業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)未來是否會(huì)發(fā)生明顯變化？代建業(yè)務(wù)是公司很大的一個(gè)特色，這塊業(yè)務(wù)未來發(fā)展的核心是什么？

林總裁：

目前公司已形成覆蓋項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、策劃營銷的項(xiàng)目全周期代建業(yè)務(wù)，2018年公司的代建業(yè)務(wù)的凈利潤超1億元，未來將保持平穩(wěn)增長。

代建業(yè)務(wù)本質(zhì)是服務(wù)，需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)、成熟的管理體系和較強(qiáng)的專業(yè)能力才能得到客戶認(rèn)可。許多合作伙伴由于開發(fā)能力不具備優(yōu)勢等原因，在獲得土地項(xiàng)目后會(huì)主動(dòng)與我們進(jìn)行合作。近年我們?cè)趶B門有許多獲得代建項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，主要原因也在于公司建造的安置房在后市的租金和價(jià)格升值都優(yōu)于同行。

08

格隆匯：物業(yè)管理板塊未來會(huì)有什么樣的發(fā)展規(guī)劃嗎？

林總裁：

2018年建發(fā)國際集團(tuán)收購了母公司旗下的怡家園物業(yè)和匯嘉物業(yè)公司，為公司的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系加入了重要環(huán)節(jié)。

我們的物業(yè)原只服務(wù)于自身的房開項(xiàng)目，直至2018年我們開始允許向外提供物業(yè)管理服務(wù)。但是我們對(duì)拓展的物業(yè)品質(zhì)要求高，以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)保證客戶居住品質(zhì)。同時(shí)，近年來公司在智慧物業(yè)管理平臺(tái)進(jìn)行投入和研發(fā)，2018年實(shí)現(xiàn)了收入類業(yè)務(wù)信息化全覆蓋，降低了物業(yè)管理成本。2018年公司的物業(yè)服務(wù)營收近6億元人民幣，合同管理面積近3,000萬平方米，預(yù)計(jì)未來幾年物業(yè)的發(fā)展規(guī)模和業(yè)績都將保持良好的增長。

近年來，新成立的建發(fā)公建物業(yè)管理公司也承接了大型公共建筑管理（如寫字樓、醫(yī)院等），實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化管理，規(guī)模效益逐年提升。

09

格隆匯：2019年整體銷售目標(biāo)是怎樣的呢？

林總裁：

2019年整體銷售目標(biāo)為500億元人民幣。未來房開項(xiàng)目的拓展主要以南方重點(diǎn)城市為核心開拓輻射半徑，提高市場占有率，形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)；并注重區(qū)域及城市的分析，選擇進(jìn)入人口呈現(xiàn)正增長、具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，?yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。

10

格隆匯：公司近年的毛利率和凈利率都不降反升，主要因素是什么呢？未來毛利率和凈利率上會(huì)有一個(gè)什么樣的變化趨勢呢？

林總裁：

目前公司毛利率約33%，凈利率約12%左右，公司保持較高的利潤率是由于：

（1）公司整體的風(fēng)險(xiǎn)把控能力較高。在前兩年土地價(jià)格高漲期間，公司堅(jiān)持審慎的投資策略，理性分析，合理甄選，保持良好的投資取地質(zhì)量，持有土地成本較為合理；

（2）公司品牌溢價(jià)程度高。依托母公司建發(fā)房產(chǎn)30多年來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌知名度，建發(fā)新中式中高端產(chǎn)品在市場上深受歡迎，產(chǎn)品定價(jià)平均高于同區(qū)位其他房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（3）公司具有較高的資金優(yōu)勢。借助于母公司的股東背景和項(xiàng)目擔(dān)保，公司的信用評(píng)級(jí)大幅提升，融資成本顯著低于同類型房企；同時(shí)母公司建發(fā)房產(chǎn)將在未來三年向公司提供人民幣300億元的股東貸款，平均利率約為5.9%/年，為公司未來規(guī)模的擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕馁Y金支持和杠桿空間。

一直以來，我們都堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略，注重項(xiàng)目的選擇，來有效控制項(xiàng)目自身運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來毛利率和凈利率將維持穩(wěn)定。

11

格隆匯：我們可以看到過去一年公司因?yàn)槭詹①徲绊?，收入利潤調(diào)整變化較大，請(qǐng)問今年結(jié)轉(zhuǎn)收入中有多少來源于新并購的企業(yè)？今年的增速大增，公司預(yù)計(jì)未來能夠保持一個(gè)如何的收入、利潤增速？

林總裁：

2018年建發(fā)國際集團(tuán)新增收購兩家物業(yè)管理公司，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理收入約人民幣5.9億元；2018年新增收購多個(gè)房開項(xiàng)目，結(jié)轉(zhuǎn)房開項(xiàng)目收入約21億元；上述兩項(xiàng)合共占比營業(yè)收入約22%。

預(yù)計(jì)未來公司每年將保持30%-40%的增速增長，完善“產(chǎn)品+服務(wù)”的價(jià)值驅(qū)動(dòng)引擎，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)打造口碑，向市場積極傳遞公司理念，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量、受認(rèn)可的價(jià)值增長。

12

格隆匯：2018年開始，股東增持十分頻繁，主要原因有哪些呢？

林總裁：

主要原因?yàn)槿ツ晡覀兣袛喙镜墓乐递^低，所以增持了一部分公司股份，沒有其他特殊原因。未來在合適的時(shí)機(jī)依然會(huì)選擇適當(dāng)增持，這也充分體現(xiàn)管理層對(duì)公司未來發(fā)展的信心。

13

格隆匯：最后想了解一下咱們企業(yè)文化這塊，管理機(jī)制有什么優(yōu)勢嗎，如何保證較低的流失率？整個(gè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營的風(fēng)格和文化如何？

林總裁：

我們重視人員培養(yǎng)，公司給予了員工廣闊的發(fā)展平臺(tái)。公司雖然是國企，但是并沒有國企僵化的機(jī)制，實(shí)行差別化的考核和升遷機(jī)制，員工干部每年平均升遷率達(dá)到20-30%，降職率也近10%。同時(shí)，公司注重內(nèi)部培養(yǎng)機(jī)制，三分之二的高管來自于自身內(nèi)部培養(yǎng)，其每年平均流失比率大概只有2%。

很多時(shí)候支撐企業(yè)穩(wěn)定增長的是企業(yè)文化。我們保持敏感的市場嗅覺，但也保留有一定的國企特征，使得公司不會(huì)過于冒險(xiǎn)，有自身堅(jiān)守的風(fēng)險(xiǎn)底線。 “團(tuán)結(jié)、敬業(yè)、誠信、進(jìn)取”的文化理念，已形成每一位員工的文化印記。