來源網(wǎng)絡(luò)“新瑪特改造：商場(chǎng)與酒店之爭(zhēng)，哪條路更能突圍？” 這是一個(gè)典型的商業(yè)轉(zhuǎn)型困境，核心在于如何在不斷變化的消費(fèi)環(huán)境和激烈的競(jìng)爭(zhēng)中找到自身獨(dú)特的價(jià)值定位和發(fā)展路徑。商場(chǎng)和酒店作為兩種不同的商業(yè)模式，各有優(yōu)劣，選擇哪條路取決于新瑪特自身的資源、定位、目標(biāo)客群以及市場(chǎng)環(huán)境。
"一、商場(chǎng)路線的分析："
"優(yōu)勢(shì)："
"成熟的商業(yè)模式：" 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式成熟，有較完善的招商、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)。
"穩(wěn)定的客流量：" 商場(chǎng)通常擁有穩(wěn)定的客流量，可以為品牌提供持續(xù)的曝光機(jī)會(huì)。
"多元化的業(yè)態(tài)：" 商場(chǎng)可以引入多種業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)者的需求，形成互補(bǔ)效應(yīng)。
"租金收入穩(wěn)定：" 商場(chǎng)可以通過出租商鋪獲得穩(wěn)定的租金收入。
"劣勢(shì)："
"競(jìng)爭(zhēng)激烈：" 隨著購物中心數(shù)量的不斷增加，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，獲客成本越來越高。
"租金壓力：" 商鋪?zhàn)饨鸩粩嗌蠞q，給商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)帶來壓力。
"對(duì)商圈的依賴性強(qiáng)：" 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況很大程度上取決于所在商圈的成熟度和人流量。
"缺乏獨(dú)特的體驗(yàn)：" 如果商場(chǎng)缺乏獨(dú)特的定位和體驗(yàn)，很難吸引消費(fèi)者。
"突圍方向："
"差異化定位：" 通過精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，打造獨(dú)特的主題商場(chǎng)，例如兒童主題、親子主題、藝術(shù)主題等，吸引
相關(guān)內(nèi)容：
昨晚老友街邊小聚，說及前兩天我的一篇小文《新瑪特要被人接盤了？外面吊車在干活》閱讀量過兩萬，還引起一些討論，說明新鄉(xiāng)人對(duì)原新瑪特這個(gè)地方的關(guān)注超過了想象，雖然去年已經(jīng)關(guān)門，但對(duì)其記憶還是一時(shí)抹不去??！談話中，一位朋友說與其繼續(xù)延續(xù)商業(yè)基因，改造成大型商場(chǎng)，真的不如搞成一個(gè)高檔酒店，并分析了利弊，其他朋友也加入了討論?；丶乙院?，我對(duì)他們的談話內(nèi)容進(jìn)行了梳理：
新瑪特原貌
一、商場(chǎng)改造是熟悉的“死胡同”若選擇改造成大型商場(chǎng)，意味著要直面新鄉(xiāng)商業(yè)市場(chǎng)“白熱化”的競(jìng)爭(zhēng)格局。從區(qū)位來看，原新瑪特位于衛(wèi)濱區(qū)解放大道，周邊1公里內(nèi)聚集著百貨大樓、平原商場(chǎng)等老牌商業(yè)體，2公里內(nèi)則有胖東來大胖、二胖兩大“流量巨頭”，加之即將開業(yè)的三胖（紅旗區(qū)牧野大道店），以及北區(qū)萬達(dá)、東區(qū)寶龍形成的“南北夾擊”，新商場(chǎng)從誕生起就注定要陷入“紅海廝殺”。胖東來的“碾壓級(jí)”優(yōu)勢(shì)是繞不開的坎。其以“極致服務(wù)+高性價(jià)比”構(gòu)建的消費(fèi)護(hù)城河，已占據(jù)新鄉(xiāng)零售業(yè)70%以上的市場(chǎng)份額，尤其在生鮮、食品、家電、服飾等高頻消費(fèi)領(lǐng)域形成品牌效應(yīng)。另外，三胖（紅旗區(qū)牧野大道店）將于 2025 年國(guó)慶節(jié)開業(yè)，位置就在新老城區(qū)連接處，總面積達(dá) 6.8 萬平方米，配套 685 個(gè)停車位。其輻射范圍必將覆蓋整個(gè)新鄉(xiāng)市區(qū)，吸引周邊縣市消費(fèi)者，與它競(jìng)爭(zhēng)幾無勝算可能。
改造中
另外，周邊 1 公里范圍內(nèi)聚集了百貨大樓、平原商場(chǎng)等老牌商場(chǎng)，以及東方文化步行街等街區(qū)商業(yè)。這些項(xiàng)目雖面臨品牌老化、體驗(yàn)性不足的問題，但憑借低成本運(yùn)營(yíng)和社區(qū)客群粘性，仍占據(jù)一定市場(chǎng)份額，若是定位中檔偏下，恐也競(jìng)爭(zhēng)不過。更關(guān)鍵的是，新鄉(xiāng)商業(yè)市場(chǎng)已進(jìn)入“存量博弈”階段。2024年數(shù)據(jù)顯示，新鄉(xiāng)市區(qū)人均商業(yè)面積達(dá)1.8平方米，遠(yuǎn)超1.2平方米的合理閾值，供過于求的現(xiàn)狀下，新商場(chǎng)若沒有顛覆性的業(yè)態(tài)創(chuàng)新（如沉浸式體驗(yàn)、主題化場(chǎng)景），很可能重蹈原新瑪特“客流稀疏、商戶撤場(chǎng)”的覆轍。而創(chuàng)新意味著高投入，僅裝修和招商補(bǔ)貼就需數(shù)億元，回本周期可能長(zhǎng)達(dá)10年以上，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。
有人還在堅(jiān)持。
二、高檔酒店，填補(bǔ)空白的“新藍(lán)?！?/span>相比之下，改造成高檔酒店的選擇，更貼合新鄉(xiāng)城市功能的“短板”與區(qū)位的“長(zhǎng)板”。從市場(chǎng)供給看，新鄉(xiāng)五星級(jí)或準(zhǔn)五星酒店，都在東區(qū)（如開元名都大酒店、雷迪森酒店、米諾斯酒店、海泉柏悅酒店等），老城區(qū)存在明顯的“高端住宿真空”。而老城區(qū)作為政務(wù)、商務(wù)活動(dòng)的密集區(qū)，聚集著衛(wèi)濱區(qū)政府以及新鄉(xiāng)市多個(gè)政府部門，還有眾多大型工業(yè)企業(yè)，政務(wù)接待、商務(wù)宴請(qǐng)的需求常年存在，雖然有新鄉(xiāng)賓館、九州賓館等，卻常因缺乏高端場(chǎng)地不得不分流至東區(qū)。
招商中...
區(qū)位優(yōu)勢(shì)更是為酒店轉(zhuǎn)型“加分”。原新瑪特距新鄉(xiāng)火車站（日均客流量1.2萬人次）僅800米，距汽車站更近，交通便利性遠(yuǎn)超東區(qū)酒店；對(duì)面即是衛(wèi)濱區(qū)政府，便于承接政務(wù)活動(dòng)；距離大胖二胖均在1.2公里左右，對(duì)外地來打卡胖東來的游客極具吸引力；又緊鄰平原公園（占地10萬㎡），可打造“鬧中取靜”的高端體驗(yàn)；周邊商業(yè)配套成熟，能滿足客人購物、休閑需求，形成“酒店+政務(wù)+商業(yè)+公園”的復(fù)合場(chǎng)景。而且，從這里去南太行景區(qū)更加快捷便利。從消費(fèi)潛力看，老城區(qū)3公里內(nèi)有30余個(gè)成熟社區(qū)，高端婚宴、家庭聚會(huì)等非商務(wù)需求穩(wěn)定。若酒店定位“準(zhǔn)五星”，主打“政務(wù)+區(qū)域商務(wù)”，控制單店投資在2.5-3億元（低于新建酒店成本），通過承接政府會(huì)議、企業(yè)協(xié)議客戶鎖定基礎(chǔ)客流，輔以婚宴、本地宴請(qǐng)補(bǔ)充收益，有望在3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，遠(yuǎn)短于商場(chǎng)的回本周期。
皮之不存，毛將焉附。
三、抉擇背后應(yīng)該有城市功能與市場(chǎng)規(guī)律的雙重考量兩種選擇的本質(zhì)，是“重復(fù)建設(shè)”與“填補(bǔ)空白”的博弈。大型商場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“流量吸附能力”，但在胖東來、百大等巨頭的擠壓下，新商場(chǎng)的流量獲取成本極高，且難以形成差異化優(yōu)勢(shì)；而高檔酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“稀缺性”，依托老城區(qū)的區(qū)位紅利和市場(chǎng)空白，更易建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘。
改造中...
從城市發(fā)展視角看，老城區(qū)需要的不是“又一個(gè)商場(chǎng)”，而是能提升區(qū)域服務(wù)能級(jí)的高端配套。原新瑪特的改造若能填補(bǔ)老城區(qū)高端酒店的空白，不僅能完善城市功能，還能通過政務(wù)、商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)周邊消費(fèi)，形成“酒店-商業(yè)-社區(qū)”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，這顯然比新增一個(gè)同質(zhì)化商場(chǎng)更有價(jià)值。結(jié)論：酒店轉(zhuǎn)型更具“破局”潛力綜合來看，原新瑪特改造為高檔酒店的發(fā)展前途更值得期待。其核心邏輯在于：避開零售商業(yè)市場(chǎng)的“紅海競(jìng)爭(zhēng)”，切入高端酒店的“藍(lán)海空白”，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)承接政務(wù)、商務(wù)需求，既能填補(bǔ)城市功能短板，又能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的商業(yè)回報(bào)。
改造后高檔酒店效果圖。
而大型商場(chǎng)的改造，若沒有顛覆性的業(yè)態(tài)創(chuàng)新與資金實(shí)力，很可能淪為“陪跑者”。對(duì)于新鄉(xiāng)而言，老城區(qū)需要的不是“更多商場(chǎng)”，而是能提升區(qū)域價(jià)值的“優(yōu)質(zhì)配套”——高檔酒店或許正是那把打開老城區(qū)復(fù)興的鑰匙。以上分析，不過是一家之言，多是基于現(xiàn)有信息的推測(cè)與研判，其間難免有偏頗之處，當(dāng)然不可能作為決策依據(jù)，權(quán)當(dāng)是為大家增添些談資，僅供茶余飯后閑聊消遣罷了。畢竟商業(yè)項(xiàng)目的成敗受多重因素左右，最終走向仍需交由市場(chǎng)來檢驗(yàn)，我們靜觀其變即可。
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