年銷售額40億的頭部奧萊，確實(shí)有很多值得其他奧萊學(xué)習(xí)的地方。他們之所以能夠取得如此輝煌的成績，通常是因?yàn)樵诙鄠€方面都做得非常出色。以下是一些關(guān)鍵的學(xué)習(xí)點(diǎn)：
"一、 選址與規(guī)劃："
"黃金地段，人流量大：" 頭部奧萊通常選址在交通便利、人流量巨大的核心商圈或大型購物中心內(nèi)。他們懂得如何選擇能夠吸引目標(biāo)客群的地理位置，并能夠有效帶動周邊人流。 "精準(zhǔn)定位，差異化競爭：" 頭部奧萊會根據(jù)目標(biāo)客群的需求和喜好，進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，打造獨(dú)特的品牌形象和購物體驗(yàn)，避免同質(zhì)化競爭。 "科學(xué)規(guī)劃，動線合理：" 奧萊的空間規(guī)劃和動線設(shè)計(jì)非常科學(xué)，能夠引導(dǎo)顧客順暢地瀏覽和購物，同時(shí)最大化坪效和銷售額。
"二、 品牌組合與選品："
"奢侈品牌為主，搭配時(shí)尚品牌：" 頭部奧萊通常以奢侈品牌為主力，同時(shí)搭配一些高性價(jià)比的時(shí)尚品牌，滿足不同消費(fèi)層次的顧客需求。 "品牌組合優(yōu)化，持續(xù)更新：" 他們會根據(jù)市場趨勢和顧客需求，不斷優(yōu)化品牌組合，引入新的品牌，淘汰過時(shí)的品牌，保持品牌的吸引力和競爭力。 "注重品牌形象，提升品牌價(jià)值：" 頭部奧萊非常注重品牌形象的建設(shè)，通過各種

相關(guān)內(nèi)容：

奧萊業(yè)態(tài)在2019年仍然勢頭強(qiáng)勁，據(jù)最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，多家連鎖運(yùn)營商旗下的奧萊板塊銷售額實(shí)現(xiàn)了增長，最高增幅達(dá)到54%。

數(shù)據(jù)來源：各上市企業(yè)2019年中期財(cái)報(bào)

不僅如此，近三年來頭部企業(yè)打造的連鎖型奧萊業(yè)績表現(xiàn)堪稱優(yōu)秀。比如上海百聯(lián)奧特萊斯，業(yè)績從2016年的43.17億元增長至2018年的47.75億元；北京首創(chuàng)奧特萊斯，從2016年的18億元增長至2018年的29.77億元。

數(shù)據(jù)來源：奧萊領(lǐng)秀

奧萊業(yè)績的增長，既得益于利好的消費(fèi)環(huán)境，也源于產(chǎn)品自身的不斷迭代和進(jìn)化。相比mall在業(yè)態(tài)組合上的“包羅萬象”，奧特萊斯尚屬零售占主導(dǎo)的目的性消費(fèi)場所，但隨著商業(yè)地產(chǎn)的變革，奧萊產(chǎn)品如今不斷“購物中心化”，以滿足客群的多層次需求。

僅以標(biāo)桿性奧萊為例，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來，全國多家標(biāo)桿奧萊進(jìn)行了擴(kuò)建，積極加碼體驗(yàn)業(yè)態(tài)或新品類，以擴(kuò)充原來單一的業(yè)態(tài)組合，提供更豐富的經(jīng)營內(nèi)容。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)企業(yè)新聞公布整理

“好的項(xiàng)目，都是調(diào)出來的。”持續(xù)性的業(yè)態(tài)、品牌動態(tài)調(diào)改，是項(xiàng)目運(yùn)營管理中重要的一環(huán)。那些標(biāo)桿奧特萊斯亮眼的成績單里，究竟蘊(yùn)藏了哪些獨(dú)家調(diào)改秘訣？本文重點(diǎn)2018年銷售額排名較高的8家典型奧特萊斯，從近半年的業(yè)態(tài)品牌調(diào)整、營銷舉措等維度分析，為奧萊運(yùn)營和品牌拓展提供參考。

一、上海青浦百聯(lián)奧特萊斯：圍繞家庭客群生活剛需，延長顧客的游逛時(shí)間

五年來，上海青浦百聯(lián)奧特萊斯穩(wěn)定地保持著全國奧萊銷售No.1的地位，銷售額在突破40億后不斷穩(wěn)定增長，2018年業(yè)績達(dá)到47.75億元。

1.調(diào)整店鋪54家，調(diào)整后同柜位銷售同比提升27.08%。調(diào)整重點(diǎn)餐飲、服裝及時(shí)尚精品業(yè)態(tài)，下調(diào)男裝和服飾集合店，上調(diào)女裝及鞋類，增加生活方式和運(yùn)動潮流業(yè)態(tài)

國際精品：鞋類方面，新增更多潮流度高、產(chǎn)品更加細(xì)分的女鞋品牌，引入比如Jimmy Choo、STUART WEITZMAN等女鞋，一線奢侈品方面引進(jìn)PRADA。

服裝：女裝品牌淘換率較高，引入更多時(shí)尚潮流女裝品牌，如MOUSSY、Lily、菲姿、Laurel、CARVEN、Devil Nut等。

生活方式：下調(diào)戶外用品，引入尊貴視力、目艮眼鏡集合店2個精品眼鏡品牌。

餐飲：減少異國風(fēng)情餐飲品牌，通過引入中式簡餐谷田稻香，豐富餐飲口味選擇。

2.營銷舉措：設(shè)計(jì)各類創(chuàng)意活動吸引年輕客群和親子家庭，積極采用社交媒體加強(qiáng)與客群的連接互動

2019年?duì)I銷活動列舉：

百聯(lián)縱夏生活節(jié)，眾多品牌折上再折；

“百聯(lián)購歡樂GO——夏一站天后”，上演深受年輕人喜愛的時(shí)尚街舞、Cos大秀、日本宅舞等主題快閃秀；

“我的百聯(lián)奧萊*童年不同樣”創(chuàng)意著色大賽，吸引親子家庭互動；

奧萊十三周年慶：奧萊大咖秀，網(wǎng)紅直播，尋找奧萊有緣人等活動輪番上演。

二、佛羅倫薩小鎮(zhèn)·京津名品奧特萊斯：快閃店or黑科技，積極玩轉(zhuǎn)“潮”力量

佛羅倫薩小鎮(zhèn)·京津名品奧特萊斯一直以高奢品牌和精致的購物環(huán)境著稱，2018年12月，項(xiàng)目四期開業(yè)，增加了更多餐飲品牌，豐富了顧客的就餐選擇。

1.2019上半年業(yè)態(tài)調(diào)整：重點(diǎn)調(diào)整零售業(yè)態(tài)，上調(diào)餐飲業(yè)態(tài)，下調(diào)超市、服裝及時(shí)尚精品。

創(chuàng)新品牌引入：目前已入駐的潮牌包括倫敦男孩、盼酷、ED HARDY，設(shè)計(jì)師品牌包括GEOX和maje等；在快閃店方面嘗試較多，包括杰克瓊斯、周大福、斯凱奇、彪馬、UGG等品牌快閃店；另外，還有黑科技標(biāo)簽的家電品牌Dyson入駐。

餐飲：引入主打以正宗陜西美食著稱的剪花娘子陜西面館，以及火鍋品牌呷哺呷哺、中式餐飲阿香米線。

2.營銷舉措：鎖定意大利文化與時(shí)尚的雙重主題基因，重在塑造小鎮(zhèn)“潮流+品質(zhì)”的零售形象和消費(fèi)氛圍

2019年?duì)I銷活動列舉：

“鎮(zhèn)”遇激情FAST4WARD直線競速賽2019京津站：車迷福利，品鑒潮流賽車及賽事；

“時(shí)尚FUN價(jià)，即刻啟程”快閃巴士：將迷你版“全渠道新零售快閃店”搬上巴士，歷時(shí)1月，從上海出發(fā)，途經(jīng)廣州、北京、成都和武漢五座城市；

蔚來意大利美食藝術(shù)之旅；

潮流“鎮(zhèn)”釋FUN國慶系列主題活動：“走進(jìn)卡爾的工作室”卡爾·拉格斐主題時(shí)尚限時(shí)展、多品牌主題時(shí)裝秀及造型課堂。

3.運(yùn)營管理

采用藍(lán)卡AI云無人值守停車場管理系統(tǒng)，上線LCD高速車牌識別道閘掃碼付一體機(jī)共18臺，實(shí)現(xiàn)停車場無人值守。

三、北京首創(chuàng)奧特萊斯：大手筆填補(bǔ)文娛空白來吸客引流，拓寬生活服務(wù)邊界

近三年，北京首創(chuàng)奧特萊斯銷售額保持著較高的增長率。2019年3月，二期擴(kuò)建部分開業(yè)，新增的8.8萬方營業(yè)面積，為商場注入了更多體驗(yàn)業(yè)態(tài)和新鮮品類。

1.2019上半年業(yè)態(tài)調(diào)整：加碼餐飲、兒童親子、生活服務(wù)及文體娛業(yè)態(tài)，上調(diào)服裝，下調(diào)時(shí)尚精品，增加跨界集合店

零售：服飾方面，下調(diào)鞋類、運(yùn)動裝，上調(diào)男裝、女裝、服飾集合店；超市業(yè)態(tài)，增加房山區(qū)域首家生鮮超市7FRESH及進(jìn)口超市黃五箱。

服裝：服飾集合店方面引入新興品牌如Superdry、Vision Street Wear、JDV、辛普森一家，以及運(yùn)動時(shí)尚類如Old Navy、NBA styles等旗艦店；男裝則引入倫敦男孩、迪來、雅戈?duì)?、J.Lindeberg等；女裝方面，加碼更多時(shí)尚潮流品牌如Marisfrolg、伊芙麗、Koradior、JORYA、YINER等，以及新興女裝品牌N-one。

餐飲：豐富餐飲品類，增加火鍋、休閑餐飲和異國風(fēng)情餐飲，豐富飲品選擇和地方菜系，引入徽州小鎮(zhèn)、外婆家、鍋說、哈根達(dá)斯、阿甘鍋盔、米芝蓮、皇茶等高人氣品牌；新興品牌則引入休閑小食品牌章臺柳手作銅鑼燒、中式簡餐品牌愛煲愛魚。

兒童親子：大幅加碼兒童零售，積極引進(jìn)代表時(shí)尚潮流的運(yùn)動休閑類童裝品牌，比如361°童裝、adidas Kids、安踏兒童、喬丹兒童、kappakids、skechersKid等，以及童裝獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌QIMOO，營造主題化親子購物氛圍。

文體娛：引入北京首家萬達(dá)IMAX激光影城、酷時(shí)代電玩城等。

跨界集合店：引入瑞典獨(dú)立設(shè)計(jì)師生活方式品牌NǒME。

生活服務(wù)：增加美發(fā)造型、美甲美睫等麗人養(yǎng)生服務(wù)，以及通訊、維修等生活服務(wù)，拓寬服務(wù)內(nèi)容。

2.營銷舉措：著力打造大型主題風(fēng)情街區(qū)，利用特色美食加豐富的文娛演出吸附節(jié)日消費(fèi)的龐大客群

北京首創(chuàng)奧萊打造大型廟街夜市，云集天南地北和五湖四海的美食和當(dāng)?shù)仫L(fēng)情表演；

中秋大促38小時(shí)不打烊：泰國藝人表演秀、大型高空舞蹈、精彩兒童劇演出；

首創(chuàng)奧萊國慶七天樂：首創(chuàng)奧萊交響樂團(tuán)快閃表演、晚間紅歌音樂會、國際風(fēng)情盛裝巡游。

四、北京燕莎奧特萊斯：圍繞“她經(jīng)濟(jì)”塑造消費(fèi)粘性，向年輕客群靠攏

作為中國奧特萊斯的“吃螃蟹者”，北京燕莎奧特萊斯近三年的業(yè)績有所下滑，亟需調(diào)整運(yùn)營策略以應(yīng)對市場變化。

2019上半年業(yè)態(tài)調(diào)整：下調(diào)餐飲、兒童親子，重點(diǎn)調(diào)整服裝和時(shí)尚精品。下調(diào)女裝、服飾集合店，削減商務(wù)男裝，上調(diào)運(yùn)動裝、鞋類。

服裝：女裝方面，2樓引入Bouthentique、ELLASSAY等潮流女裝以及一些北京本地女裝品牌；運(yùn)動裝方面，引入TFO、rock&ice等戶外運(yùn)動新品牌；鞋類方面，引入Tata、星期六、COLE HAAN等品牌；引入時(shí)尚服飾集合店Vision Street Wear。

時(shí)尚精品：增加眼鏡和黃金珠寶品類，調(diào)整戶外用品，引入泰卓龍眼鏡、萊百首飾、北極狐等品牌。

營銷活動列舉：針對不同的節(jié)日特點(diǎn)打造不同的折扣主題，專注釋放“折上折”吸引力

燕莎奧萊悅享女人節(jié)；

燃情初夏·整裝待發(fā)——燕莎奧萊五一運(yùn)動“惠”；

童夢薈萃·奇趣繽紛——燕莎奧萊親子兒童節(jié)；

我們度假吧·燕莎奧萊樂購節(jié)。

五、成都時(shí)代奧特萊斯：升級品牌潮流度，重視兒童親子及熱門IP造勢

作為九龍倉集團(tuán)旗下的首個奧萊項(xiàng)目，成都時(shí)代奧特萊斯2018年的銷售額達(dá)到27億元，同比2017年增長14%，呈現(xiàn)出較高的成長性。

另外，時(shí)代奧特萊斯國際精品依然強(qiáng)勢，Armani outlet、BALLY、BURBERRY、Ermenegildo Zegna、Hugo Boss、MaxMara、Versace、Lane Crawford等銷售持續(xù)保持強(qiáng)勁增長。

1.2019年1-3季度業(yè)態(tài)調(diào)整：上調(diào)服裝、時(shí)尚精品和餐飲，注重兒童親子。重點(diǎn)調(diào)整女裝、時(shí)尚精品及餐飲，加碼文體娛業(yè)態(tài)

服裝：國際精品方面重點(diǎn)引進(jìn)maje、DEGAIA、Alexandre de Paris等品牌，女裝則引入bebe、伊芙麗、Lagofree、lulualways、Maniform等潮流女裝品牌，加碼運(yùn)動休閑品牌如Timberland、CAT、FILA FUSION等。

時(shí)尚精品：根據(jù)年輕一代的消費(fèi)偏好，增加家居生活集合店和潮流飾品品類。引入“黑科技”標(biāo)簽的家居品牌Dyson、高人氣生活用品集合店全棉時(shí)代。引入Prime time精品手表集合店以及LANVIN、FB、西鐵城、LABELLE、HITOMI、蕉下、Cocobanana等新潮飾品店。

兒童親子及家居：加碼高人氣兒童品牌M.latin、ROOKIE童裝集合店。

餐飲：引入大鼓米線、吉野家、林記龍小面等餐飲品類。

2.營銷舉措：打造高人氣主題IP展覽，積極營造“網(wǎng)紅打卡地”的潮流形象

2019年1-3季度營銷活動列舉：

成都首個正版寶可夢夏日主題展：10個寶可夢限定場景，走進(jìn)皮卡丘的夢幻世界；

抖音挑戰(zhàn)賽#花式耍大牌；

成都地鐵3號線直達(dá)，訂制天府通地鐵卡上線；

中秋國慶：華彩時(shí)代 玩購?qiáng)W萊

多彩時(shí)代音樂會；

親子活動“可愛者聯(lián)萌”。

六、武漢百聯(lián)奧特萊斯：大型游樂項(xiàng)目營造豐富的主題場景，為零售注入新活力

近幾年來，武漢百聯(lián)奧特萊斯一直位居華中區(qū)奧萊銷售額No.1的地位,2019年5月二期項(xiàng)目的開業(yè)，5.11萬方的新增面積為商場加碼了大型主題游樂業(yè)態(tài)，注入了新活力。

1.2019上半年業(yè)態(tài)調(diào)整：上調(diào)餐飲、兒童親子、生活服務(wù)、文體娛，重點(diǎn)調(diào)換服裝、時(shí)尚精品

服裝：新增服裝配飾和特體裝品類，引入絲巾品牌嫵、she`s及旗袍品牌蔓樓蘭；服飾集合店引入大雅家；男裝方面，新增高知名度的商務(wù)男裝如Giovanni Valentino，引入Degaia、Ferre、比音勒芬等潮流男裝；女裝淘換率高，新增精品商務(wù)女裝品牌Maryling、SONG OF SONG，引入MO&CO、Pure Tea、Bouthentique、Laurel等時(shí)尚潮流女裝；運(yùn)動休閑品牌引進(jìn)FILA Fusion、Champion、UMBRO等。

零售：引入網(wǎng)紅零食品牌槑的說。

時(shí)尚精品：增加家居生活、家電廚衛(wèi)、時(shí)尚配飾、黃金珠寶等品類，引入輕奢品牌Michael Kors及TORY BURCH。

文體娛：加入大型游樂體驗(yàn)館、冰雪世界。

2.營銷舉措：打造沉浸式主題場景，為客群營造藝術(shù)與文化結(jié)合的消費(fèi)空間

2019上半年?duì)I銷活動列舉：

潘多拉公園主題展：萌寵總動員，歡樂嘉年華，超3000平奇趣空間，體驗(yàn)叢林探險(xiǎn)；

2019百聯(lián)縱夏生活節(jié)；

武漢百聯(lián)奧萊工會員工文化藝術(shù)展；

“百聯(lián)購·歡樂GO”年中慶活動；

五一FUN大招：超模演繹春夏秋冬時(shí)尚大秀，流行樂隊(duì)現(xiàn)場演出，風(fēng)車馬戲團(tuán)巡游，異域風(fēng)情互動合影。

七、砂之船（重慶）奧萊：引入創(chuàng)意展館，圍繞“潮童”需求提升吸引力

作為砂之船集團(tuán)打造的首個奧萊項(xiàng)目，砂之船（重慶）奧萊自開業(yè)來，一直位居全國奧萊業(yè)績TOP10之列，但2018年業(yè)績?yōu)?2.81億元，同比2017年略微下滑。

1.2019上半年業(yè)態(tài)調(diào)整：下調(diào)服裝、餐飲、生活服務(wù)業(yè)態(tài)，上調(diào)兒童親子、文體娛業(yè)態(tài)，重點(diǎn)調(diào)整兒童親子業(yè)態(tài)和服裝、時(shí)尚精品品類

服裝：下調(diào)服飾集合店、鞋類、箱包皮具，上調(diào)家居服、運(yùn)動裝、女裝。運(yùn)動裝方面，引入NIKE SPORTSWEAR、MLB；引入眾多內(nèi)衣品牌，例如Body Pops、黛安芬、夏娃的誘惑、舒雅等；男裝引入昆地亞、ZIOZIA、WU等潮流男裝，女裝引入CAROLINE、MOUSSY、SLY、DAZZLE等。

兒童親子：新增兒童家居、母嬰童用品、兒童玩具品類，引入樂高玩具、班吉鹿、麗嬰房、黃色小鴨，童裝方面則引入巴拉巴拉、韓國潮流童裝paw in paw以及jnby by JNBY、、TEENIE WEENIE KIDS、E·LAND KIDS、ABC KIDS等潮流品牌的童裝副線。

時(shí)尚精品：引入專業(yè)防曬傘具品牌蕉下、時(shí)尚配飾品牌Folli Follie以及美妝品牌Ebeaute。

文體娛：引入日本創(chuàng)意毛巾展館夕才兒美術(shù)館和經(jīng)典娛樂品牌迪士尼。

2.營銷活動列舉：利用“折上折”烘托火爆的搶購氛圍，打造兒童主題活動吸引親子家庭

2019上半年?duì)I銷活動列舉：

“吆吆·吆不倒臺”砂之船（重慶）奧萊11周年慶；

奇幻森林·稀奇古怪動物園展；

2019巴拉巴拉閃亮童星第四季賽事；

2019春日購物嘉年華：主題特賣展、描繪春日活動、X-ZOO綠色星球動物主題公園；

第九屆內(nèi)衣節(jié)：魅feel內(nèi)衣秀。

八、長沙友阿奧特萊斯：積極造節(jié)及品牌煥新，打造專屬年輕人的精致休閑生活空間

長沙友阿奧特萊斯屬于華中區(qū)奧萊的領(lǐng)軍項(xiàng)目，多年深耕湖南當(dāng)?shù)厥袌觯?018年銷售額達(dá)到19.5億元，同比增長15%。

1.2019上半年業(yè)態(tài)調(diào)整：下調(diào)兒童親子、文體娛，重點(diǎn)調(diào)整零售和餐飲業(yè)態(tài)。零售方面，下調(diào)服裝、時(shí)尚精品

服裝：運(yùn)動裝方面，引入銳步、Kappa、Under Armour、Champion、EA7；女裝方面，引入ZUCZUG、ANSUO、尹默、COVEN GARDEN等潮流女裝品牌；男裝則引入精品商務(wù)男裝仙狄仕金、VERRI、Marco Azzali、蔓哈頓、迪萊等。

時(shí)尚精品：引入時(shí)尚配飾譚木匠、運(yùn)合手工和眼鏡品牌LOHO眼鏡生活。

餐飲：下調(diào)中式餐飲及異國風(fēng)情餐飲，上調(diào)休閑餐飲，特別是增加飲品和烘焙甜品選擇，引入新興茶飲品牌鹿角巷、泰芒了、茶顏悅色等。

2.營銷舉措：挖掘兒童文化主題場景下的各種玩法，以獨(dú)特的賽事、劇場和晚會，精準(zhǔn)提升家庭客群的黏性

2019年?duì)I銷活動列舉：

時(shí)刻精彩·友阿股份上市10周年及年中慶；

2019長沙首屆少兒平衡車大賽；

海普諾凱1897童話節(jié)·童話王國總動員：推出牧場題材童話劇《牛牛特工隊(duì)》，還原劇情歷險(xiǎn)闖關(guān)；

奧萊歡樂淘貨節(jié)：《青春如畫》大型雜技主題晚會、高空扁帶表演、HOLIDAY閃亮歡樂趴、野孩子童玩市集、魔幻歷險(xiǎn)兒童劇《晴子與小蝸?！?；

長沙友阿奧特萊斯八周年店慶：聯(lián)合湖南知名街頭文化平臺RPR，將街頭涂鴉、現(xiàn)場DJ、Bbox以及網(wǎng)紅直播融合在一起。

結(jié)語

①奧特萊斯的購物中心化，還將持續(xù)演變和更迭，未來更多“新物種”也會出現(xiàn)在奧特萊斯里，帶給消費(fèi)者更多新鮮的體驗(yàn)。

②在引進(jìn)創(chuàng)新業(yè)態(tài)和新興品牌方面，相比購物中心，奧特萊斯的步伐更加謹(jǐn)慎和緩慢，從貨品資源的角度看，品牌引入的重點(diǎn)仍是傳統(tǒng)名品或知名度較高的品牌，但奧萊的創(chuàng)新也會逐漸從品牌端切入。

③奧萊的營銷方式以往大多聚焦于“折扣”這一主題，在聚客手段更加創(chuàng)新和多元化的今天，奧萊也將越來越多地應(yīng)用主題街區(qū)、創(chuàng)意空間和IP活動等手法，增強(qiáng)對年輕客群的吸引力。

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