來(lái)源網(wǎng)絡(luò)“吊打北上廣深”這個(gè)說(shuō)法本身就帶有夸張和情緒化的色彩，通常用來(lái)形容某個(gè)事物在某方面表現(xiàn)極其突出，遠(yuǎn)超其他同類。將南京德基（德基廣場(chǎng)）與北京、上海、廣州、深圳這些一線城市的頂級(jí)商場(chǎng)相提并論，并冠以“吊打”之名，恰恰說(shuō)明了德基在特定領(lǐng)域，尤其是"商業(yè)運(yùn)營(yíng)和盈利能力"上，確實(shí)取得了令人矚目的成就。
那么，南京德基憑什么能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)環(huán)境中脫穎而出，達(dá)到“北上廣深”級(jí)別的標(biāo)桿地位呢？主要可以從以下幾個(gè)方面來(lái)看：
1. "精準(zhǔn)的選址與地段價(jià)值："
德基廣場(chǎng)位于南京新街口的核心區(qū)域，這是南京最繁華、人流量最大的商業(yè)中心之一。其地段價(jià)值本身就不輸于一線城市核心商圈。巨大的客流量是德基商業(yè)成功的基礎(chǔ)。
2. "強(qiáng)大的品牌組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃："
德基廣場(chǎng)以“德基廣場(chǎng)”、“德基廣場(chǎng)二期”、“德基廣場(chǎng)三期·MEGA”形成規(guī)模效應(yīng)，匯聚了眾多國(guó)際頂級(jí)奢侈品牌（如愛(ài)馬仕、香奈兒、Gucci、Prada等），同時(shí)也涵蓋了眾多一線品牌和潮流零售、餐飲、娛樂(lè)等。
業(yè)態(tài)組合豐富，既有滿足高端消費(fèi)需求的空間，也有面向更廣泛消費(fèi)群體的區(qū)域，能夠吸引不同層次的消費(fèi)者。
3. "卓越的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力："
相關(guān)內(nèi)容：
南京新街口的東北角，曾經(jīng)像是一個(gè)魔咒。
前前后后有十幾位浙江、廣東服裝老板都曾在新街口東北角的時(shí)代廣場(chǎng)（南京德基的前身），虧得血本無(wú)歸；
據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)因?yàn)闀r(shí)代廣場(chǎng)很冷清，高管曾暗里地聘請(qǐng)新百原來(lái)的老總戴明紅出馬，但最終還是沒(méi)能使時(shí)代廣場(chǎng)發(fā)展起來(lái)。
李嘉誠(chéng)，這輩子幾乎沒(méi)投資失敗過(guò)，卻在這兒折了戟。
他的百佳經(jīng)營(yíng)不到1年半，就宣布閉市休業(yè)……
他只能連連搖頭，嘆氣：扶不起的阿斗。
然而，神秘低調(diào)的吳鐵軍，卻讓南京德基廣場(chǎng)，開(kāi)啟了新街口商圈最大之變局。
過(guò)去十余年間，德基廣場(chǎng)，如同狂奔的黑馬，一舉掃除新街口東北角的商業(yè)陰霾。
作為后起之秀，知名度雖不及南京新百、中央商場(chǎng)和金鷹國(guó)際，但銷售額實(shí)則為四家之最，吸金能力極為強(qiáng)勁。
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德基廣場(chǎng)不僅越過(guò)了左鄰右里，在全國(guó)的購(gòu)物中心里也是個(gè)耀眼的存在。
2019年，德基廣場(chǎng)的銷售額達(dá)122.4億元，以同比22%的增長(zhǎng)，領(lǐng)跑南京第一，力壓深圳萬(wàn)象城（90億元），成為全國(guó)最賺錢的單體購(gòu)物中心！
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小mall于10月7日，來(lái)到了南京德基，看到了LV、Chanel、Cartier等奢侈品的門口排隊(duì)，感受到了人氣。
南京德基，到底做對(duì)了什么，才會(huì)這么牛？憑什么吊打北上廣深？
能給其他商場(chǎng)，帶來(lái)什么樣的年末沖刺秘籍？
01連結(jié)亞洲最大地鐵站：新街口客流量近200萬(wàn)人次車公廟，是小mall眼里，深圳最大的地鐵交換站。
然而來(lái)到南京的新街口地鐵站，才發(fā)現(xiàn)，是小巫見(jiàn)大巫了，出口漸欲迷人眼。
24個(gè)出入口，360度無(wú)死角，都是出入口。一層走到底，上一層、下一層還有出入口。
“世界上最遙遠(yuǎn)的距離是，你在新街口這頭，而我在新街口那頭?！?/span>
新街口商圈內(nèi)已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨項(xiàng)目共16個(gè)，為南京商業(yè)項(xiàng)目密集度最高的商圈，工作日/節(jié)假日去重客流均近200萬(wàn)人次。
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截止2020年，新街口商圈的零售業(yè)績(jī)已突破400億大關(guān)！位居全國(guó)商圈之首！
有人說(shuō)，新街口，“天圓地方，風(fēng)水寶地”。大概也是人丁興旺的原因之一。
“不到德基心不甘，到了德基心才寬”，新街口是南京核心商圈，德基廣場(chǎng)是核心中的核心。
02客群輻射廣：江蘇、安徽的土豪支撐德基廣場(chǎng)銷售的直接推手購(gòu)買奢侈品的，多是土豪在買買買。
南京的區(qū)域優(yōu)勢(shì)在于輻射江蘇、安徽兩省，特別是安徽沿江經(jīng)濟(jì)帶，安徽地區(qū)高端商場(chǎng)以及奢侈品牌覆蓋率較低。
《新財(cái)富》雜志2020年公布的“500富人榜”，富豪數(shù)量TOP10的省份中，江蘇、安徽分別位列第5位、第9位，上榜者人均財(cái)富183.3億元、160.9億元。
來(lái)源：新財(cái)富
因此，由江蘇、安徽的土豪們推起德基廣場(chǎng)的銷售，不足為奇。
隨機(jī)詢問(wèn)的陳女士，就是來(lái)自安徽濱湖區(qū)：“我過(guò)來(lái)南京玩呀，順便過(guò)來(lái)排個(gè)隊(duì)，買幾個(gè)包?！?/strong>
說(shuō)著，她就加入了LV的長(zhǎng)隊(duì)。
從富人群體延伸至普羅大眾，也能發(fā)現(xiàn)南京商業(yè)的強(qiáng)消費(fèi)吸附力。
據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局披露，2019年南京的社會(huì)消費(fèi)品零售總額6135.74億元。而人均社消額全國(guó)第一，為7.27萬(wàn)元。
首先，德基是南京奢侈品牌最集中的商場(chǎng)，同時(shí)相對(duì)于北京、上海等一線城市而言，其國(guó)際一線品牌的集中度更高。
吳鐵軍接手時(shí)代廣場(chǎng)（德基廣場(chǎng)的前身）時(shí)，新街口這片商業(yè)區(qū)中奢侈品商場(chǎng)還是一片空白，即使是以高端和精品為主營(yíng)方向的金鷹國(guó)際也不夠國(guó)際化。
德基便填補(bǔ)了這個(gè)空缺，定位于高端商業(yè)的高端綜合中心。
據(jù)公開(kāi)資料，目前，超95%一線奢侈大牌均已進(jìn)駐德基廣場(chǎng)。
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)香奈兒、普拉達(dá)、古馳、路易威登和愛(ài)馬仕等奢侈品，分別在北京、上海、南京的分布情況：
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北京、上海的區(qū)塊分流明顯。而南京，幾乎都囊括在德基廣場(chǎng)。
其次，相比廣州太古匯、深圳萬(wàn)象城的高冷，南京德基，顯得多了幾分親和力。
身為奢侈品商場(chǎng)，德基廣場(chǎng)卻能滿足各個(gè)階層的各種需要。
小mall觀察到商場(chǎng)的人群里，不僅有排隊(duì)買LV的成功人士、寶媽，也有稚氣未脫的年輕人、走在時(shí)尚前沿的潮人。
連通地鐵的B1地下層是網(wǎng)紅餐飲云集的入口，有喜茶、%Abrabica咖啡、必勝客、桃園眷村、西樹(shù)泡芙等網(wǎng)紅品牌。
網(wǎng)紅蛋糕店LADY M，當(dāng)仁不讓地排起了長(zhǎng)隊(duì)。
進(jìn)入主廳，有HM、ZARA等快消時(shí)尚品牌，也有屈臣氏、SEPHORA等美妝集合店。
不單單以高奢撐起銷量，還利用品牌差異化，客群錯(cuò)峰，吸引不同的客群。
隨處可見(jiàn)，擺放著的藝術(shù)品。
最后，注重首店效應(yīng)。
2019年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京德基引入首店15家，占32.6%。
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通過(guò)首店效應(yīng)，自帶流量的標(biāo)簽，蜂擁而至的人潮，給了大牌們非去不可的理由。
02招商團(tuán)隊(duì)年輕化、輻射全國(guó)會(huì)員服務(wù)周到據(jù)業(yè)內(nèi)人士姚先生說(shuō)：“招商團(tuán)隊(duì)年輕，并且輻射全國(guó)各地的資源。這在南京本地其他項(xiàng)目的招商團(tuán)隊(duì)里不多見(jiàn)?！?/strong>
德基有一個(gè)它們自己的APP，里面的會(huì)員服務(wù)確實(shí)很豐富：無(wú)論是下雨天需要的雨傘，還是手機(jī)沒(méi)電時(shí)的充電寶，都有顯示還剩的數(shù)額。
親身體驗(yàn)德基會(huì)員服務(wù)的朱公子說(shuō)：“會(huì)員服務(wù)很貼心，而且儲(chǔ)藏柜旁邊會(huì)擺放茶水、點(diǎn)心。有問(wèn)題向他們咨詢，他們也都很耐心?！?/strong>
南京德基，目前也有一些不得不解決的瓶頸：
1、奢侈大鋪動(dòng)不了，還有不少零售、餐飲等新玩家還在排隊(duì)，爭(zhēng)一席之位。
一期有6.5萬(wàn)㎡，二期建筑面積為16萬(wàn)㎡。
然而，奢侈大鋪動(dòng)不了，留給新玩家的機(jī)會(huì)少，三期仍在建設(shè)中。
新的零售、餐飲等品牌爭(zhēng)相想加入，只能排隊(duì)等候。
來(lái)源：商業(yè)薈
2、體驗(yàn)業(yè)態(tài)較少。
截至2018年9月，南京購(gòu)物中心體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比僅27%，低于全國(guó)典型城市平均值47%。
而這些體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，正是撩撥年輕人的有力武器，在這方面還是慢了半拍。
3、擴(kuò)張緩慢。
德基目前只有南京一家，南京仙林、徐州德基仍在建設(shè)中。
來(lái)源：商業(yè)薈
能提供給其他商場(chǎng)的年末業(yè)績(jī)沖擊法寶：
1、在保持高奢業(yè)態(tài)的同時(shí)，引入大眾、首店業(yè)態(tài)，吸引錯(cuò)峰客群。
得首店者，得人氣。
首店，是商場(chǎng)同質(zhì)化、疲軟化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的一劑興奮劑。
可以引入國(guó)內(nèi)外未見(jiàn)的知名品牌，或者將現(xiàn)有口碑好的品牌進(jìn)行調(diào)整升級(jí)，成為品牌旗艦店、概念店。
2、招商團(tuán)隊(duì)輻射全國(guó)，注重消費(fèi)型體驗(yàn)。
首先，年輕化的招商團(tuán)隊(duì)，更懂得“千禧一代”“Z世代”的偏好。
據(jù)2019年發(fā)布的《Z世代消費(fèi)力白皮書》顯示，中國(guó)Z世代人群最龐大，共計(jì)1.49億人，到2020年Z世代將占據(jù)整體消費(fèi)力的40%。
社交營(yíng)銷、體驗(yàn)業(yè)態(tài)更能吸引他們的注意力。
其次，外地招商，能從北上廣深等城市中，收攏全國(guó)優(yōu)質(zhì)資源。
3、發(fā)展完善會(huì)員制，從積分、服務(wù)各方面獲得口碑。
通過(guò)會(huì)員制的情感營(yíng)銷等手段、針對(duì)性服務(wù)措施，提升對(duì)消費(fèi)人群的持續(xù)吸引力。
上帝創(chuàng)世用了七日，而南京德基14年創(chuàng)世紀(jì)！
距離2020年收官只剩2個(gè)多月了，希望這份“優(yōu)等生的作業(yè)”來(lái)得不算晚。
期待各商場(chǎng)們決戰(zhàn)最后一季度，爭(zhēng)取早日，業(yè)績(jī)吊打南京德基！
你看好南京德基嗎？你覺(jué)得今年，誰(shuí)能超越南京德基業(yè)績(jī)呢？歡迎留言評(píng)論哦~
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