萬達(dá)廣場(chǎng)“改姓不改名”，意味著雖然萬達(dá)集團(tuán)可能會(huì)進(jìn)行股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整或引入新的合作伙伴，但萬達(dá)廣場(chǎng)的品牌名稱將保持不變。2024年，萬達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃新開近30家門店，這表明萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展戰(zhàn)略依然穩(wěn)健。
這一舉措可能出于以下幾個(gè)原因：
1. "品牌影響力"：萬達(dá)廣場(chǎng)作為知名的商業(yè)品牌，擁有廣泛的知名度和良好的口碑。保持品牌名稱不變有助于維護(hù)品牌形象，降低消費(fèi)者對(duì)品牌認(rèn)知的模糊度。
2. "市場(chǎng)策略"：在商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，萬達(dá)廣場(chǎng)通過新開門店擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。
3. "戰(zhàn)略調(diào)整"：萬達(dá)集團(tuán)在近年來經(jīng)歷了股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引入新的合作伙伴。保持品牌名稱不變，有助于新合作伙伴融入萬達(dá)集團(tuán)，共同推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。
4. "經(jīng)濟(jì)環(huán)境"：在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。萬達(dá)廣場(chǎng)新開門店，有助于抓住市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
總之，萬達(dá)廣場(chǎng)“改姓不改名”并計(jì)劃在2024年新開近30家門店，體現(xiàn)了萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局和發(fā)展信心。

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圖片系A(chǔ)I生成

大約一年以前，營業(yè)了長(zhǎng)達(dá)16年之久的北京大望路沃爾瑪建國路店宣布閉店。當(dāng)時(shí)曾經(jīng)讓附近的居民唏噓不已，畢竟沃爾瑪和它所落座的北京萬達(dá)CBD廣場(chǎng)是一個(gè)時(shí)代的象征，兩者的緊密合作也是商業(yè)地產(chǎn)和零售品牌聯(lián)手共贏的一個(gè)典型案例。

現(xiàn)在看來，沃爾瑪?shù)碾x開是注定的。一年之后，2024年4月，北京萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），持股99.99％，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司，持股0.01％。同時(shí)，多名董監(jiān)高也發(fā)生變更。

這意味著，過去大半年時(shí)間，王健林還在不斷加速為萬達(dá)回籠現(xiàn)金流，相繼甩賣了萬達(dá)電影股份，以及包括萬達(dá)集團(tuán)總部所在地的北京萬達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)16座萬達(dá)廣場(chǎng)。要知道，萬達(dá)電影可謂是萬達(dá)的“大血包”，而王健林又曾說過萬達(dá)廣場(chǎng)是核心資產(chǎn)。如今的忍痛割愛也表現(xiàn)出王健林極強(qiáng)的求生欲。

但是，北京CBD萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)的總部所在地，具有很強(qiáng)的象征意義。連總部也出售了，是不是萬達(dá)集團(tuán)真的不行了，抑或王健林也已經(jīng)心灰意冷？

不用急著下結(jié)論。萬達(dá)和萬科、恒大不同，不存在資不抵債，萬達(dá)的困難是利潤(rùn)無法覆蓋債務(wù)，而賣資產(chǎn)還債，很容易遭到打壓擠兌，陷入資產(chǎn)大幅縮水的境地。不過王健林聰明的是，雖然資產(chǎn)賣掉了，但“改姓不改名” ，這些被出售的項(xiàng)目保留了萬達(dá)品牌，萬達(dá)商管仍將以品牌輸出管理的模式繼續(xù)經(jīng)營。

輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型緊鑼密鼓

4月底，大連萬達(dá)商管發(fā)布2023年公司債券年度報(bào)告及2024年一季度財(cái)務(wù)報(bào)告。這份報(bào)告為上述疑問提供了一些可能的答案。

從營業(yè)收入來看，2023年同比增長(zhǎng)6.11%至523.25億元，2024年一季度營業(yè)收入也相較去年同期增長(zhǎng)8.02%至135.4億元。而從歸母凈利潤(rùn)來看，自2019年以來，一直呈現(xiàn)下逐年滑趨勢(shì)，2023年及2024年一季度均相較于同期下滑超3成，同時(shí)，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為23.39億元，同比下降了超5成。這在一定程度上反映了公司在盈利能力方面面臨的挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)來源：大連萬達(dá)商管公開財(cái)報(bào)整理，鈦媒體APP制圖

在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面，大連萬達(dá)商管的資產(chǎn)總計(jì)在2024年一季度末為6063.60億元，較2023年底的6089.27億元略有下降。其中其固定資產(chǎn)的變化，引發(fā)了作者的關(guān)注。2022年大連萬達(dá)商管的固定資產(chǎn)年末余額為60.52億元，而截至2023年末僅為42.36億元，下降了超3成，對(duì)此其在報(bào)告內(nèi)表示，主要系上海萬達(dá)酒店轉(zhuǎn)讓造成。然而截至2024年一季度末，其固定資產(chǎn)已降至40.2億元，再次下探5%。

要知道，大連萬達(dá)商管作為一家知名的商業(yè)地產(chǎn)公司，其固定資產(chǎn)可能主要集中在其運(yùn)營的萬達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上。這些項(xiàng)目是公司的主要收入來源，也是公司的重要資產(chǎn)之一。其固定資產(chǎn)下滑可能表明幾個(gè)方面的情況：

首先，大連萬達(dá)商管正在加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是其既定的戰(zhàn)略。近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、消費(fèi)者購物習(xí)慣等多種因素的影響，行業(yè)趨勢(shì)發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。需要通過出售或轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)來調(diào)整其資產(chǎn)布局和業(yè)務(wù)模式，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，專注于核心業(yè)務(wù)、提高資產(chǎn)效率。例如2022年萬達(dá)商管新開業(yè)55座萬達(dá)廣場(chǎng)，其中近40家都是輕資產(chǎn)項(xiàng)目；萬達(dá)2023年開業(yè)的29個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中，至少有21個(gè)為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。不僅是萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)在酒店方面也在逐步退出。

其次，固定資產(chǎn)的減少在一輕程度上也反映了其財(cái)務(wù)狀況的變化。不難看出，大連萬達(dá)商管依舊面臨著負(fù)債和資金的壓力。截至2024年一季度末，公司的負(fù)債合計(jì)為2985.73億元，雖然較2023年底的3041.49億元有所下降，但仍不是一筆小數(shù)目。而資產(chǎn)出售是企業(yè)解決資金壓力的最有效方法，賣掉萬達(dá)集團(tuán)總部所在地北京大望路萬達(dá)廣場(chǎng)后，萬達(dá)廣場(chǎng)的出售數(shù)額增加至16個(gè)，此番持續(xù)出售萬達(dá)廣場(chǎng)目的很明顯需要更大的現(xiàn)金流。

2024年仍要新開近30家萬達(dá)廣場(chǎng)

王建林一直在“賣賣賣”的路上，萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)數(shù)量與近幾年相比也有所放緩。即便身處泥濘，但萬達(dá)商管依然是中國商業(yè)地產(chǎn)中的龍頭之一。根據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》的最新統(tǒng)計(jì)，2024年全國仍然有約28個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目會(huì)新開，不出意外的話，萬達(dá)將是今年新開商業(yè)項(xiàng)目最多的企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：聯(lián)商網(wǎng)，鈦媒體APP制圖

總體上看，開業(yè)時(shí)間主要集中在下半年。除了部分已經(jīng)確定具體開業(yè)時(shí)間的項(xiàng)目外，還有很多項(xiàng)目時(shí)間待定。但當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，能否按時(shí)完工建成確實(shí)充滿未知，最后實(shí)際開業(yè)數(shù)量或?qū)⒂兴s減，部分項(xiàng)目或?qū)⒀悠?。例如，原定的龍泉驛西河萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，在2024年元旦后傳出消息稱，雄飛廣場(chǎng)的開發(fā)商四川隆迪房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資不抵債，正在走破產(chǎn)流程，項(xiàng)目目前也暫無進(jìn)展。廈門鷺港萬達(dá)廣場(chǎng)也“夭折” 了。

同時(shí)，自2016年加速“去地產(chǎn)化”，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)以來，萬達(dá)商管越來越“輕”。2024年計(jì)劃新開的名單中，南陽萬達(dá)廣場(chǎng)的前身是南陽天地、武漢漢街萬達(dá)廣場(chǎng)也是由漢街電影樂園改造而來、杭州臨平萬達(dá)廣場(chǎng)是接盤萬寶城的項(xiàng)目，包括六安裕安萬達(dá)廣場(chǎng)、珠海斗門萬達(dá)廣場(chǎng)、襄陽襄陽萬達(dá)廣場(chǎng)、湛江廉江萬達(dá)廣場(chǎng)等都是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

萬達(dá)商管上市的決心從未改變

“去重轉(zhuǎn)輕”、持續(xù)出售核心資產(chǎn)、回籠資金的背后，其實(shí)更能顯示出王健林確保萬達(dá)商管上市的決心。

早在2005年，萬達(dá)就謀求上市，但直到2014年12月23日萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)才終于登陸港交所。結(jié)果這個(gè)當(dāng)年港交所規(guī)模最大的IPO，上市首日便慘遭破發(fā)。在此之后，萬達(dá)商業(yè)的股價(jià)有一多半時(shí)間都低于發(fā)行價(jià)，而且市值居然比凈資產(chǎn)還低。公司價(jià)值被嚴(yán)重低估，讓“退H回A”，成了王健林的新目標(biāo)。2015年9月，萬達(dá)就向中國證監(jiān)會(huì)遞交招股書，正式開啟“回A”之路。然而由于房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管，讓萬達(dá)吃了閉門羹，萬達(dá)在等待了五年后，于2021年3月撤回了上市申請(qǐng)。再想重回港股，更是命運(yùn)多舛，四次向港交所遞交上市申請(qǐng)均以失敗告終。時(shí)過境遷，萬達(dá)闊別資本市場(chǎng)已8年有余。

當(dāng)下，股市較為低迷，萬達(dá)商管想要上市無疑還需要一定時(shí)間。通過售賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保持充裕的現(xiàn)金流最為關(guān)鍵。也只有這樣，萬達(dá)未來才會(huì)有更多的可能，否則只能坐以待斃。歷經(jīng)多年來的風(fēng)風(fēng)雨雨，王健林那顆“殺伐果斷”的心似乎從未改變。萬達(dá)能否在其帶領(lǐng)下重新步入正軌，讓我們拭目以待。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜房煜）