未來(lái)廣州地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇及投資機(jī)會(huì)在哪里？近日，戴德梁行回顧了2019年廣州地產(chǎn)行業(yè)各主要板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)，其中零售市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂一枝獨(dú)秀。去年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)創(chuàng)下近十年新低，租金亦出現(xiàn)下調(diào)；而零售市場(chǎng)新增供應(yīng)卻出現(xiàn)“小高峰”，平均租金同比上漲4.3%。

GDP增速跑贏北上深，TOD未來(lái)大有可為

2019年前三季度，在固定投資和消費(fèi)的拉動(dòng)下，廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，GDP增速為6.9%，跑贏同為一線(xiàn)城市的北上深。前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額高達(dá)7347億元，增速8.2%。

2019年前三季度全國(guó)及一線(xiàn)城市GDP增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，廣州、深圳、上海、北京統(tǒng)計(jì)局

在大灣區(qū)發(fā)展框架下，廣州向著全球重要交通樞紐邁進(jìn)，規(guī)劃并投入建設(shè)多個(gè)關(guān)鍵交通樞紐，大幅拉開(kāi)城市發(fā)展格局。未來(lái)隨著包括廣州南站、白云站、廣州北站及南沙等多個(gè)樞紐的成熟與崛起，將為片區(qū)協(xié)同發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。

戴德梁行預(yù)測(cè)，在帶動(dòng)區(qū)域升值、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加速人口導(dǎo)入及完善城市功能上大有可為的TOD，或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)“掘金”熱。

“顏值經(jīng)濟(jì)”當(dāng)?shù)?，線(xiàn)上品牌愛(ài)開(kāi)店

2019年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)有6個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)放出約43萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，成為近年零售市場(chǎng)的供應(yīng)“小高峰”。

全市優(yōu)質(zhì)零售存量被拉升至470萬(wàn)平方米，平均租金同比上漲4.3%達(dá)789元每平方米每月，空置率同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。

2019年全市及各商圈首層平均租金、空置率

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

從零售項(xiàng)目新進(jìn)品牌業(yè)態(tài)分布上看，以唯品會(huì)、完美日記等為首的線(xiàn)上品牌在過(guò)去一年積極插旗購(gòu)物中心，持續(xù)擴(kuò)張；大受年輕人，尤其是95后追捧的“顏值經(jīng)濟(jì)”全面崛起，與其相關(guān)的“顏值”業(yè)態(tài)，如化妝品、珠寶首飾及美發(fā)、護(hù)膚等品類(lèi)，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。

在全國(guó)“遍地開(kāi)花”的首店經(jīng)濟(jì)同樣在廣州大放異彩，如Van Cleef & Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鳥(niǎo)及%Arabica等紛紛挺進(jìn)體育中心商圈?？扉W店、主題展覽等成為備受商場(chǎng)青睞的營(yíng)銷(xiāo)法寶。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2020年預(yù)計(jì)廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)將迎來(lái)約70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。隨著金融城、增城新塘、番禺萬(wàn)博板塊日趨成熟，廣州商業(yè)版圖將持續(xù)外擴(kuò)。

袁雪玲表示，成熟片區(qū)的零售項(xiàng)目迎來(lái)“改造熱”，如粵海仰忠匯、海珠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)項(xiàng)目改造重新開(kāi)業(yè)，為區(qū)域消費(fèi)者帶來(lái)全新體驗(yàn)，西門(mén)口廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)等項(xiàng)目也在改造進(jìn)行時(shí)，以期通過(guò)租戶(hù)調(diào)整實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值。

此外，2019年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅四季度有一新項(xiàng)目入市，即珠江新城商圈天德廣場(chǎng)，為市場(chǎng)釋放9.6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，可謂近十年市場(chǎng)新增供應(yīng)的最低值。未來(lái)5年，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)共318.9萬(wàn)平方米，將集中在琶洲及國(guó)際金融城商圈。

今年在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗的壓力下，不少業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，達(dá)190.8元每平方米每月。TMT行業(yè)、以律師事務(wù)所為首的專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)租賃表現(xiàn)活躍，主導(dǎo)了甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃成交。值得關(guān)注的是，金融業(yè)租賃占比較上年提高10.9%，保險(xiǎn)公司及證券公司動(dòng)作頻頻。

南都記者 王艷玲