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曾成功打造國內首家奧特萊斯的溫莎智業(yè)總經理寇萍，將新的奧特萊斯項目瞄準在河北保定。肩負樂多港奧萊經營的同時，寇萍還看好覆蓋雄安新區(qū)的塞納瑞奧特萊斯購物中心（以下簡稱“塞納瑞奧萊”）。新項目毗鄰雄安新區(qū)，將獲得2000萬的消費人口。不過，在奧萊行業(yè)比拼品牌資源時，塞納瑞奧萊將選擇符合保定市場的品牌。專家指出，奧萊業(yè)態(tài)品牌布陣成為比拼的焦點，塞納瑞奧萊如何把握機遇、成為“潛力股”，對市場管理方和企業(yè)都提出了新課題。

年底正式開業(yè)

1月23日，由隆基泰和集團和北京溫莎智業(yè)聯合打造的奧萊項目賽納瑞奧萊正式啟動招商工作。希望成為保定商業(yè)地標的塞納瑞奧萊，預計將于今年12月正式開業(yè)，在1月23日塞納瑞奧萊的招商啟動儀式上，有近160家品牌商對該購物中心進行了考察。運營團隊溫莎智業(yè)董事長趙志遠向北京商報記者透露，開業(yè)時，購物中心的整體承租率將在80%左右。

值得注意的是，塞納瑞奧萊的運營團隊是溫莎智業(yè)。溫莎智業(yè)管理團隊的主要成員曾運營過中國第一家奧特萊斯——北京燕莎奧萊，后者如今在奧萊行業(yè)當中仍處于領先位置?！懊?折扣”的理念也是由溫莎智業(yè)首次引入中國，項目的開發(fā)商隆基泰和集團則為河北本土的地產企業(yè)。

據悉，塞納瑞奧萊將引進名品買手店，讓顧客貼近超高性價比的國際國內名品。此外，各個樓層均設定不同的主題，例如，一層引入國內外名品精品，二層銷售潮流時尚匯集中淑、少淑、男休、飾品、鞋類等前沿品牌，三層兒童產品、娛樂餐飲等，四層為家居生活區(qū)域，包括寵物SPA館、花店、書店、數碼體驗中心等，五層“潮生活”街區(qū)為年輕人提供社交聚會場所，負一層近1萬平方米為運動戶外消費體驗中心。趙志遠表示，塞納瑞奧萊將容納320個品牌店，僅進行了3個月的招商宣傳后就已有40家品牌愿意進駐，“從目前來看，塞納瑞奧萊的招商并不存在難度”。同時，具體進駐的品牌，塞納瑞奧萊方面尚不愿透露。

這樣一份商業(yè)規(guī)劃，來自于隆基泰和集團提前做出的問卷調查。隆基泰和集團相關負責人透露，“項目招商之前，集團在保定地區(qū)進行了消費調查，根據數據了解了保定市民希望哪些品牌進入保定市場，塞納瑞奧萊也將引進這些品牌”。據介紹，塞納瑞奧萊周邊的寫字樓、住宅已全部售出。對塞納瑞奧萊而言，它已經有了基礎消費群體。

搶“雄安新區(qū)”彩頭

保定位于河北省的中部位置，這個不顯眼的城市在去年4月成為了全國關注的投資主題。趙志遠表示，塞納瑞奧萊將滿足保定地區(qū)、雄安新區(qū)乃至京津冀一體化區(qū)域居民一站式家庭消費生活需求。隆基泰和集團董事長兼總裁魏少軍表示，塞納瑞奧萊填補了該地區(qū)奧特萊斯商業(yè)空白。

據了解，隆基泰和集團在保定東部打造了一個總建筑面積60萬平方米的城市綜合體項目，總投資15億元，是目前保定市最大體量的商業(yè)綜合體，塞納瑞奧萊也是保定市首家奧特萊斯購物中心。

趙志遠表示，一線城市的奧萊業(yè)態(tài)過剩，需要城市內部“消化”緩解，三四線城市消費力逐漸上升，同時有足夠的空間來發(fā)展奧萊業(yè)態(tài)。

尤其在京津冀協同發(fā)展的背景下，因雄安新區(qū)的出現，保定成為聯動發(fā)展的第一線。對此，溫莎智業(yè)總經理寇萍表示，保定消費者存在消費外流的情況，公司希望塞納瑞奧萊將外流的消費留在本地，讓保定市民能夠就近消費；接下來，塞納瑞奧萊將與雄安新區(qū)共享一個市場，項目60公里輻射區(qū)以內覆蓋近2000萬人口，加上高速公路貫穿保定東南西北，形成圍繞項目的高速公路環(huán)，隨著城際高速路網和高鐵網絡的逐步擴大完善，圍繞項目覆蓋雄安新區(qū)的半小時生活圈正在形成。

此外，趙志遠表示，北京南城的商業(yè)還相對薄弱，塞納瑞的品牌布局或許能吸引部分南城的消費者。不過，現階段塞納瑞奧萊將以5公里范圍內的居民、高校、科研機構、高新產業(yè)園等為基礎客群。

奧萊下沉 品牌選擇是關鍵

與塞納瑞奧萊落地保定相似，這兩年來，不少奧特萊斯企業(yè)開始布局二三線城市，奧萊業(yè)態(tài)下沉至二三線城市已是不可逆的事實。有調研報告顯示，華北地區(qū)奧萊項目中，83.8%集中于北京和天津兩地。在所有城市中，重慶、哈爾濱、長春、合肥、鄭州、青島等城市奧特萊斯項目將爆發(fā)式增長，奧特萊斯集團開發(fā)項目均超過4個，二三線城市成為奧萊未來主力布局城市。

趙志遠認為，早期，國內鼓勵商業(yè)開發(fā)，同時，在消費升級、迅速增長的情況下，商業(yè)項目盲目加大開發(fā)，造成現在在國內尤其是一線城市的商業(yè)項目過剩，商業(yè)地產存量可觀。同時，趙志遠分析表示，目前國內的奧特萊斯超200家，將來能夠在市場中站穩(wěn)腳跟的或許僅為25%左右。不過，國內奧萊的國際品牌入駐率都偏低，趙志遠希望通過現有的品牌資源來彌補塞納瑞奧萊可能存在的品牌競爭短板。

北商研究院特約專家、北京商業(yè)經濟學會常務副會長賴陽分析表示，電商的崛起，使實體零售不再具備價格優(yōu)勢，而“名品＋折扣”運營模式的奧萊受到消費者的關注，所以在傳統百貨商場業(yè)績下滑的同時，奧萊的銷售業(yè)績實現了增長。

然而，快速發(fā)展的奧萊業(yè)態(tài)在發(fā)展中的難題逐漸顯現。賴陽表示，奧萊引進的品牌與消費者所認同的品牌存在一定差異。此外，一些商業(yè)項目以“奧萊”為名，卻不具備品牌資源，導致經營效果欠佳。不同層級城市的消費習慣、消費能力不盡相同，三四線城市消費者認可的高端品牌與一線城市的認知不同，多數的品牌折扣對三四線城市消費者來說價格依然偏高，相對低端的品牌銷售渠道很多，對實體進行分流，使得奧萊在三四線城市發(fā)展受阻。從這個角度來看，按照中央部署，雄安新區(qū)承接北京疏解出的與全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心無關的城市功能，包括行政事業(yè)單位、總部企業(yè)、金融機構、高等院校、科研院所等。賴陽認為，雄安新區(qū)即將迎來的消費群體與保定的消費者存在一定消費差異。