我們來嘗試用“極簡投研”的思路，快速分析一下“土財主——王府井”這個概念。
"極簡投研核心要素："
1. "What:" 它是什么？ 2. "Why:" 它為什么存在/有價值？ 3. "How:" 它如何運作/盈利？ 4. "Who:" 關鍵參與者是誰？ 5. "Risks:" 主要風險點有哪些？ 6. "Valuation (簡):" 值不值得關注？（定性為主）
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"“土財主——王府井” 極簡投研分析"
"1. What (是什么？)"
"本質:" “土財主”通常指擁有大量本地資產（如商鋪、物業(yè)）并主要在本地進行經營和獲利的個人或家族企業(yè)。它們往往不是上市公司，信息透明度較低。 "王府井:" 指北京的王府井商業(yè)街及其周邊區(qū)域，是北京乃至中國著名的商業(yè)地標和旅游景點，擁有悠久歷史和強大的品牌效應。 "“土財主——王府井”:" 這里的“王府井”更像是一個"地理概念和品牌符號"，被“土財主”類主體所擁有、運營或深度參與。它可能指代： 某個或某幾個在王府井擁有核心資產（如王府井百貨大樓、王府井工美大廈等）

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rong>本文是《極簡投研》的第672篇文章。文章僅記錄個人思考，不構成投資建議，作者沒有群、不收費薦股、不代客理財。

一、王府井的歷史

1955年，王府井前身“北京市百貨大樓”開業(yè)，被譽為“新中國第一店”。

1993年，改組為股份制公司。

1994年5月，上交所上市，成為國內首批商業(yè)類上市公司。

1996年，啟動全國百貨連鎖戰(zhàn)略，開始了全國化擴張之路。

進入21世紀，尤其是2010年之后，購物中心的崛起和電商的沖擊，使得傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)的生存空間被嚴重擠壓。

2013年，并購中國春天百貨，業(yè)態(tài)向購物中心、奧特萊斯等延伸，這標志著公司戰(zhàn)略轉型為綜合零售集團，形成“百貨+購物中心+奧萊+超市”多業(yè)態(tài)布局。

2016年，正式更名為“王府井集團”。

2018年，并入首旅集團，成為北京市國資委控股企業(yè)。

2020年，獲財政部免稅品經營資質，這是全國第8張免稅品經營牌照，這一牌照具有高度的稀缺性，目前全國持牌主體僅10家左右。

2021年，公司完成了對北京國資體系內另一大零售企業(yè)首商股份的吸收合并。

2023年，首家免稅店“王府井國際免稅港（萬寧）”開業(yè)。

二、王府井概述

北京市王府井93年成立，94年上市，主營百貨（37%）、購物中心（26%）、奧特萊斯（20%）、專業(yè)店（13%）、免稅（2%）。

截至24年年末，王府井在全國范圍內共運營80家大型綜合零售門店，其中，百貨門店25家，購物中心36家，奧特萊斯18家，免稅店2家。門店覆蓋全國七大經濟區(qū)域36個城市，總建筑面積544萬平方米。

公司的業(yè)務主要通過兩種模式展開。

其一是聯(lián)營模式，王府井提供場地和管理服務，從最終銷售額中抽取一定比例作為收入，這是百貨（37%）和奧特萊斯（20%）的主要模式。

其二是租賃模式，類似于商業(yè)地產房東，王府井將店鋪出租給品牌方收取固定租金，這是購物中心（26%）業(yè)態(tài)的主要模式。

至于免稅（2%）業(yè)務，目前，王府井在免稅業(yè)務上已經完成了初步布局，覆蓋了離島免稅、口岸免稅和市內免稅。

王府井的發(fā)展史，是一部中國百貨零售業(yè)變遷的縮影，其歷史路徑可概括為：“老牌百貨—全國連鎖—多業(yè)態(tài)轉型—國資整合—免稅切入”。

創(chuàng)立伊始，作為“老牌百貨”，公司的核心競爭力是區(qū)位壟斷，坐落于首都北京的核心商圈。

上市后，有了錢的公司開始了“全國連鎖”，公司的核心競爭力是規(guī)模經濟、供應鏈優(yōu)勢。

隨著人民生活水平提高，消費者不再單純追求“一站式購物”，而是轉向了對社交、餐飲、娛樂等復合體驗的追求，公司也適時的開發(fā)了奧特萊斯和購物中心這類新的業(yè)態(tài)，開始了“多業(yè)態(tài)轉型”。

作為中華老子號，18年，也順勢投入國資的懷抱，完成了“國資整合”。

毫無疑問，國資的背景幫助公司在20年拿到了免稅牌照，從此公司有了免稅概念。

三、王府井的投資邏輯

王府井的歷史，就是一部中國零售業(yè)的變遷史，時至今日，公司身上也有各式各樣的零售概念，簡直不一而足。

然而，從商業(yè)貢獻角度來看，公司真實的利潤支柱是奧萊與購物中心，而非市場熱炒的免稅概念，畢竟，免稅只貢獻了2%的營收比重，以及更低的18%毛利率，作為對比，奧萊與購物中心分別貢獻了20%和26%的營收比重，以及更高的63%和44%的毛利率。

至于百貨（37%）業(yè)務，雖然依舊是公司營收主力，但是這種業(yè)態(tài)畢竟已經是明日黃花，不像還處于蓬勃發(fā)展狀態(tài)的奧萊和購物中心。

綜合來看，公司的業(yè)績表現(xiàn)究竟是怎樣的？

營收19年觸頂，20年腰斬，后遲滯；凈利極不穩(wěn)定，時高時低，變動極大；盈利能力很差且很不穩(wěn)定，24年，毛利率40%，凈利率2.2%；資產負債結構一般；現(xiàn)金流存量很好，現(xiàn)金流流量極好，是凈利潤的5-10倍；分紅穩(wěn)定，股利支付率30%；資產不輕。

由此可見，公司的營收遲滯，凈利波動很大，盈利能力很一般，資產負債結構一般，現(xiàn)金流存量很好，現(xiàn)金流流量極好，資產不輕。

總之，家底很好，現(xiàn)狀一般。

猜測，可能公司在過去十分輝煌，為此積累了一個頗豐厚的家底，包括大筆錢財、固定資產，但是公司的零售業(yè)如今則步履維艱。

值得一提到是，公司的應收賬款遠小于應付賬款，這意味著在面對供應商時，在拼命早早拿貨，晚晚付錢，所以公司的經營現(xiàn)金流凈值極好，是凈利潤的5-10倍，可見公司雖然無恥，但行業(yè)地位卻很高——一個零售業(yè)企業(yè)的典型嘴臉。

從這個角度來看，公司就像是一個拼命守住最后家底的土財主，沒有開疆之志，但有守土之心。

四、王府井的估值

根據如上分析，公司是一個小而美的生意，投資思路是低買高賣。

我設置的建倉價是12元，屆時做個小波段。

贊賞，是最真誠的認可！