重慶來(lái)福士購(gòu)物中心（Chongqing Raffles City）的開(kāi)業(yè)確實(shí)是重慶乃至中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界的一件大事。我們來(lái)聊聊“來(lái)福士”這個(gè)品牌背后，其開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商——"新加坡凱德集團(tuán)（CapitaLand Group）"——是如何從新加坡走向中國(guó)并取得成功的。
凱德集團(tuán)是亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商，其運(yùn)營(yíng)的“來(lái)福士”（Raffles City）品牌在全球多個(gè)城市均有落子。要理解其成功，我們可以總結(jié)出以下幾個(gè)關(guān)鍵的“經(jīng)營(yíng)妙招”：
1. "強(qiáng)大的品牌效應(yīng)與歷史傳承：" "名字來(lái)源：" “來(lái)福士”這個(gè)名字直接來(lái)源于新加坡的標(biāo)志性建筑——來(lái)福士酒店（Raffles Hotel），與新加坡的建國(guó)元?jiǎng)?、探險(xiǎn)家斯坦?！とR佛士（Sir Stamford Raffles）緊密相關(guān)。這個(gè)名字本身就蘊(yùn)含著歷史、文化、尊貴和品質(zhì)的象征，易于被目標(biāo)消費(fèi)者，尤其是中高端消費(fèi)者所接受和認(rèn)同。 "品牌定位：" 凱德將“來(lái)福士”品牌定位為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店于一體的綜合性城市綜合體，強(qiáng)調(diào)其高端、時(shí)尚、國(guó)際化的形象。
2. "先進(jìn)的城市綜合體開(kāi)發(fā)理念：" "一站式體驗(yàn)：" 來(lái)福士購(gòu)物中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于提供“一站式”的城市生活體驗(yàn)。它不僅僅是購(gòu)物場(chǎng)所，更是集餐飲、娛樂(lè)、文化、社交于一體的

相關(guān)內(nèi)容：

做商業(yè)地產(chǎn)的人大概都聽(tīng)過(guò)，業(yè)界流傳個(gè)段子：

華潤(rùn)像資本家；

太古像藝術(shù)家；

萬(wàn)達(dá)像工廠；

中糧像小資女；

凱德像金融家！

金融家似的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式，是本著對(duì)所有投資者，所有利益關(guān)聯(lián)方的盈利負(fù)責(zé)任的商業(yè)操持態(tài)度。

9月6日，這位“地產(chǎn)金融家”筆下又一“杰作”騰空出世——重慶來(lái)福士廣場(chǎng)將正式開(kāi)放購(gòu)物中心部分。作為全球最大的來(lái)福士，不管是凱德集團(tuán)240億的投資，還是建筑高達(dá)350米，每一項(xiàng)數(shù)據(jù)都是十分驚人的。

作為新加坡本土房企的凱德，在新加坡?lián)碛?19個(gè)商場(chǎng)，占比超過(guò)20%。你幾乎一定會(huì)走進(jìn)凱德的商場(chǎng)，Raffles City、ION Orchard、西城、獅城大廈、克拉碼頭、白沙浮廣場(chǎng)······從親民的社區(qū)Mall到高端的奢侈商場(chǎng)、從特色商業(yè)街到潮流綜合體，應(yīng)有盡有。

那么，在凱德超強(qiáng)操持能力背后，到底有什么妙招？

妙招一：

找準(zhǔn)商場(chǎng)定位、做精細(xì)化生意

凱德能夠在新加坡商業(yè)地產(chǎn)界屹立不倒，憑借的就是其多年來(lái)對(duì)旗下商場(chǎng)的精準(zhǔn)定位，深度調(diào)研客群需求。以ION Orchard和獅城大廈為例，同樣位于烏節(jié)路上，在規(guī)劃定位和業(yè)態(tài)組合方面，兩大項(xiàng)目不僅需要內(nèi)部錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)， 還必須與這條路上的其他30個(gè)大大小小的購(gòu)物中心形成差異化，挑戰(zhàn)可想而知。

獅城大廈：鐘愛(ài)家庭消費(fèi)群，傳承幾代人記憶

ION Orchard：高端+輕奢，混搭的時(shí)尚

妙招二：

讓創(chuàng)新業(yè)態(tài)成為商場(chǎng)最好客的“意外”

作為一個(gè)務(wù)實(shí)且與時(shí)俱進(jìn)的企業(yè)，凱德會(huì)隨著市場(chǎng)和消費(fèi)者的不斷變化，在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，根據(jù)需求進(jìn)行創(chuàng)新性嘗試，在業(yè)態(tài)上凸顯項(xiàng)目的特色達(dá)到差異化競(jìng)爭(zhēng)目的。

凱德在新加坡項(xiàng)目，幾乎沒(méi)有相似的，各具特色。如ION項(xiàng)目的天空觀景臺(tái)ION Sky、藝術(shù)陳列空間ION Station、星悅匯頂層可容納5000人的表演藝術(shù)空間、白沙浮廣場(chǎng)里的娛樂(lè)項(xiàng)目釣魚(yú)釣蝦、有屋頂植物園的西城等。

白沙浮廣場(chǎng)：讓釣魚(yú)釣蝦成為商場(chǎng)新潮

西城：把“植物園”搬上屋頂

妙招三：

最適合商場(chǎng)的品牌才是最好的

凱德集團(tuán)在全球擁有102座商場(chǎng)，其招商數(shù)據(jù)庫(kù)中擁有1.5萬(wàn)個(gè)商戶租約，基本囊括了國(guó)際知名的高端時(shí)尚、潮流品牌、特色餐飲、主題體驗(yàn)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)等。這些與凱德一同合作的品牌，也隨著凱德商業(yè)布局和規(guī)模的擴(kuò)大，一同發(fā)展和成長(zhǎng)，絕大部分成為了凱德長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴。

在引進(jìn)品牌方面，凱德方面會(huì)根據(jù)每個(gè)商場(chǎng)的定位需求，和品牌的獨(dú)有特色，進(jìn)行最為優(yōu)質(zhì)的匹配。在品牌選擇中，傾向于優(yōu)先選擇市場(chǎng)接受程度高的品牌，滿足消費(fèi)者的需求為第一標(biāo)準(zhǔn)。那些高端的，但是生意不好的品牌，并不會(huì)成為凱德的重要考慮對(duì)象。

妙招四：

獨(dú)特“內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)”打造極致體驗(yàn)

對(duì)于凱德而言，開(kāi)發(fā)并且運(yùn)營(yíng)好每一個(gè)商場(chǎng)，讓其可持續(xù)發(fā)展才是重中之重。作為國(guó)際化的商業(yè)操盤(pán)公司，凱德在新加坡的多個(gè)項(xiàng)目能打造極致體驗(yàn)的標(biāo)桿，其中更有凱德獨(dú)有的“內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)”。

在新加坡總部，凱德根據(jù)在全球積累的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，做了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化樣板間，包含櫥窗的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間的入口及過(guò)道尺寸、洗手臺(tái)的高度、化妝臺(tái)燈光的照射角度等，都是以多年來(lái)的消費(fèi)者體驗(yàn)之后，總結(jié)出的最為舒適的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還形成體系化的商業(yè)設(shè)計(jì)指南，從新加坡總部到全球各地的商業(yè)項(xiàng)目，都根據(jù)商業(yè)指南貫徹標(biāo)準(zhǔn)化，從一而終。

在凱德新加坡的商場(chǎng)，基本上開(kāi)業(yè)4-5年就面臨一個(gè)改造周期。這個(gè)改造，不僅僅是品牌的調(diào)整，還表現(xiàn)在商場(chǎng)硬件條件，如動(dòng)線、地板、扶梯、欄桿、洗手間、室內(nèi)燈光、物業(yè)外立面等。

妙招五：

打造智能化商場(chǎng)，與時(shí)俱進(jìn)滿足消費(fèi)者需求

凱德集團(tuán)2015年開(kāi)始探索互聯(lián)網(wǎng)+。2016年6月28日，凱德在青島開(kāi)出的凱德MALL·新都心，是凱德數(shù)字化戰(zhàn)略實(shí)施的首個(gè)智能購(gòu)物中心，依托凱德星O2O平臺(tái)，打破購(gòu)物時(shí)間和空間的限制，實(shí)現(xiàn)全程智能化體驗(yàn)。

結(jié)論：

不賺錢(qián)的商業(yè)都是耍流氓

眾所周知，凱德在新加坡的商業(yè)項(xiàng)目幾乎全部是跟基金捆綁的，商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況與投資者的收益息息相關(guān)。那么，凱德在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的成績(jī)?nèi)绾?

一組數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明：

新加坡：凱德已開(kāi)業(yè)的18家購(gòu)物中心平均回報(bào)率達(dá)6%。

中國(guó)：上海、北京來(lái)福士滿租回報(bào)率能達(dá)到7%-8%；

這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)相當(dāng)可觀了。

■新聞縱深

從1.0到3.0 來(lái)福士在中國(guó)的進(jìn)階之路

來(lái)福士作為凱德的旗艦綜合體品牌，從1986年在新加坡誕生到2004年首次進(jìn)入中國(guó)至今，凱德來(lái)福士綜合體在中國(guó)走過(guò)1.0版到3.0版的進(jìn)階之路。

凱德進(jìn)軍中國(guó)之初，中國(guó)市場(chǎng)還是百貨為主要形態(tài)的時(shí)代。凱德集團(tuán)給來(lái)福士1.0的定位為“城中之城”，致力于打造聚合多元功能的商業(yè)綜合體，樹(shù)立城市新地標(biāo)。

■ 代表項(xiàng)目

上海來(lái)福士廣場(chǎng)

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2003-11-01

商業(yè)面積：4.6萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：摩登之城

項(xiàng)目地址：黃浦區(qū)西藏中路268號(hào)

業(yè)態(tài)組成：國(guó)際甲級(jí)辦公樓、購(gòu)物中心

北京來(lái)福士中心

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009-06-05

商業(yè)面積：4萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：范兒之城

項(xiàng)目地址：東城區(qū)東直門(mén)南大街1號(hào)

業(yè)態(tài)組成：國(guó)際甲級(jí)辦公樓、購(gòu)物中心、高端服務(wù)公寓

成都來(lái)福士廣場(chǎng)

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2012-09-23

商業(yè)面積：7.4萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：樂(lè)享之城

項(xiàng)目地址：武侯區(qū)人民南路四段三號(hào)

業(yè)態(tài)組成：國(guó)際甲級(jí)辦公樓、購(gòu)物中心、國(guó)際高端服務(wù)公寓、凱德·領(lǐng)邸

寧波來(lái)福士廣場(chǎng)

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2012-09-29

商業(yè)面積：5.1萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：潮甬之城

項(xiàng)目地址：江北區(qū)大慶南路99號(hào)

業(yè)態(tài)組成：國(guó)際甲級(jí)辦公樓、購(gòu)物中心、服務(wù)公寓

2016年底，凱德來(lái)福士啟動(dòng)品牌升級(jí)，面向未來(lái)重新定義綜合體。來(lái)福士2.0版升級(jí)了品牌定位—“樂(lè)享其城”，運(yùn)營(yíng)理念由關(guān)注建筑轉(zhuǎn)向更關(guān)注人性與體驗(yàn)，更加注重與城市人文相融合，致力于打造融合線上線下，引領(lǐng)智慧生活的社群聯(lián)合體。

■代表項(xiàng)目

杭州來(lái)福士中心

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2017-04-27

商業(yè)面積：11.6萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：趣之城

項(xiàng)目地址：江干區(qū)新業(yè)路228號(hào)

業(yè)態(tài)組成：國(guó)際超甲級(jí)辦公樓、購(gòu)物中心、服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店、精品公寓、珍藏單位

深圳來(lái)福士廣場(chǎng)

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2017-04

商業(yè)面積：7萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：活力之城

項(xiàng)目地址：南山區(qū)南海大道2163號(hào)

業(yè)態(tài)組成：國(guó)際甲級(jí)辦公樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、酒店式服務(wù)公寓

上海長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2017-06-30

商業(yè)面積：12萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：腔調(diào)之城

項(xiàng)目地址：長(zhǎng)寧區(qū)長(zhǎng)寧路1189號(hào)

業(yè)態(tài)組成：甲級(jí)寫(xiě)字樓、世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)

而今，來(lái)福士3.0時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，從人性體驗(yàn)服務(wù)上升到了城市服務(wù)功能，成為與城市命運(yùn)緊密交織的城市共同體。3.0版不僅在體量上較之2.0版有所增加，還在空間運(yùn)用和智能服務(wù)上作出了創(chuàng)新與升級(jí)。

■ 代表項(xiàng)目

重慶來(lái)福士廣場(chǎng)

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2019-09

商業(yè)面積：23.5萬(wàn)平方米

項(xiàng)目定位：未來(lái)之城

項(xiàng)目地址：渝中區(qū)朝天門(mén)街道陜西路9號(hào)

業(yè)態(tài)組成：高端住宅、購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)公寓

北外灘來(lái)福士

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2020年

項(xiàng)目地址：上海虹口區(qū)北外灘

業(yè)態(tài)組成：寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心

面對(duì)未來(lái)，城市綜合體內(nèi)涵的廣度和深度都在不斷延伸，其所能釋放的潛力也不可估量。新時(shí)代的綜合體將會(huì)以何種面貌何種方式推動(dòng)未來(lái)商業(yè)行業(yè)的發(fā)展和演變，讓我們拭目以待。

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