王健林，中國著名的房地產(chǎn)企業(yè)家，曾擔(dān)任萬達(dá)集團(tuán)的董事長。他曾是中國富豪榜的?？?，其資產(chǎn)規(guī)模一度達(dá)到數(shù)百億甚至上千億美元。然而，在2017年，由于中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，萬達(dá)集團(tuán)面臨了巨大的財(cái)務(wù)壓力。
為了解決這些問題，王健林尋求出售萬達(dá)的資產(chǎn)，包括酒店、電影產(chǎn)業(yè)等，以獲取資金。這一系列的操作被外界稱為“萬達(dá)的轉(zhuǎn)型”。在這個(gè)過程中，王健林也經(jīng)歷了許多挑戰(zhàn)和困難，甚至一度被認(rèn)為有被趕下“牌桌”的風(fēng)險(xiǎn)。
“被趕下牌桌”這個(gè)說法，意味著王健林可能因?yàn)樨?cái)務(wù)問題而失去對萬達(dá)的控制權(quán)，或者面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。但是，通過出售資產(chǎn)和調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，王健林最終成功解決了萬達(dá)的財(cái)務(wù)問題，避免了這一風(fēng)險(xiǎn)。
總的來說，王健林的經(jīng)歷反映了中國房地產(chǎn)行業(yè)在政策調(diào)控下的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，也展示了他作為企業(yè)家的應(yīng)變能力和決心。

相關(guān)內(nèi)容：

文 | 道總有理

9月末，大連萬達(dá)集團(tuán)及法人王健林被蘭州市中級人民法院采取限制高消費(fèi)措施，限高涉及執(zhí)行標(biāo)的1.86億元。從昔日“中國首富”到無法乘坐飛機(jī)頭等艙、入住星級酒店，巨大的身份反差讓這一消息震動社交平臺。

很快，情況發(fā)生反轉(zhuǎn)，9月29日，王健林“限高”措施已取消。有媒體報(bào)道本次事件是萬達(dá)下屬項(xiàng)目公司經(jīng)濟(jì)糾紛，或因在執(zhí)行層面信息不對稱導(dǎo)致。

但這已并非萬達(dá)首次陷入執(zhí)行糾紛。

9月初，北京金融法院已新增一則對萬達(dá)的執(zhí)行信息，標(biāo)的超4億元。截至目前，萬達(dá)累計(jì)被執(zhí)行總金額已突破52億元，同時(shí)背負(fù)94億元股權(quán)凍結(jié)，其中上海萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融與小額貸款兩家公司的凍結(jié)股權(quán)占比超九成。

細(xì)究這幾年的萬達(dá)發(fā)展，諸如此類風(fēng)波數(shù)不勝數(shù)，有些甚至早已埋下了伏筆，更有意思的是，王健林與萬達(dá)的生存命題，似乎也成了中國一代民營企業(yè)管理者必須面對的時(shí)代課題。

從「強(qiáng)勢崛起」到「大勢已去」

1988年，中國成立房地產(chǎn)公司需要100萬元注冊資金，王健林就借了100萬。

據(jù)他自己說，借款必須找人擔(dān)保，擔(dān)保人拿走50萬元，實(shí)際上只拿到50 萬元，而且借100 萬元給他的人，要求他5年還款，每年25%的回報(bào)。看起來?xiàng)l件非?？量?，但彼時(shí)王健林骨子里的風(fēng)險(xiǎn)精神就開始顯露。

他拿著借來的錢在大連西崗區(qū)創(chuàng)立了一家房地產(chǎn)公司。

當(dāng)時(shí)，中國市場經(jīng)濟(jì)浪潮涌得熱烈，到1992年，這家公司已經(jīng)占據(jù)大連房地產(chǎn)市場20%的份額，年銷售額達(dá)到20億，也是這一年，王健林掏出2000塊重金登報(bào)征名，最終，從滿紙投稿里挑出的“萬達(dá)”二字，寓意萬事順?biāo)?、通達(dá)四方。

王健林不止一次在公開場合把萬達(dá)的成長分為四步。

第一步在1993年，他帶著團(tuán)隊(duì)南下廣州，

那時(shí)候，民營企業(yè)到外地發(fā)展困難重重。王健林就去找廣州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)談，最后跟廣州華僑房地產(chǎn)公司談好，一年交200 萬元，注冊了一個(gè)分公司，也正是從廣州開始，萬達(dá)逐漸從一個(gè)區(qū)域公司變成全國性公司。

第二步在2000年，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

2000年前，萬達(dá)主要做住宅開發(fā)，之所以要轉(zhuǎn)型，王健林在哈佛大學(xué)演講時(shí)提到，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)民營企業(yè)的醫(yī)療保險(xiǎn)體系尚未完善，公司有兩個(gè)老員工，一個(gè)得了癌癥，一個(gè)得了肝病，這件事促使他想要更多現(xiàn)金來保障員工福利。

住宅房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定。

為了尋求穩(wěn)定的現(xiàn)金流，萬達(dá)做過制造業(yè)、制藥廠，還做過超市，外貿(mào)等等，到2000年，決定把不動產(chǎn)作為企業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，2004年，王健林提出“城市綜合體”的概念，把商場、酒店、寫字樓、公寓都整合在一起。

從那年開始，萬達(dá)開啟了屬于自己的時(shí)代，最風(fēng)光的時(shí)候，地方排隊(duì)與萬達(dá)合作，甚至在上海，萬達(dá)都以超低價(jià)拿下了五角場的場塊。同時(shí)，萬達(dá)廣場飛速擴(kuò)張，唐山萬達(dá)廣場110萬平米，石家莊萬達(dá)廣場更是達(dá)到183萬平米。

第三步在2006年，因?yàn)槿f達(dá)購物中心需要配電影院，王健林開始琢磨文化產(chǎn)業(yè)。

他投資了萬達(dá)樂園，揚(yáng)言要讓上海迪士尼二十年無法盈利。最初萬達(dá)跟美國時(shí)代華納院線合作，但由于兩方面原因，雙方?jīng)]能合作下去，萬達(dá)先后和上海、江蘇、廣東、北京等地的廣電集團(tuán)談合作。

第四步在2015年前后，萬達(dá)大舉進(jìn)軍海外。

彼時(shí)，萬達(dá)宣布了十年戰(zhàn)略規(guī)劃，計(jì)劃十年內(nèi)成為世界一流的跨國企業(yè)。2014年到2016年，萬達(dá)投資了16個(gè)海外項(xiàng)目，買下位于馬德里市中心的西班牙大廈，以9.21億英鎊吞下了歐洲第一大院線，買下美國傳奇影業(yè)。

那幾年，萬達(dá)風(fēng)光無限，綜合過往年度報(bào)告，2009年，萬達(dá)員工總?cè)藬?shù)近兩萬人，2015年達(dá)到十三萬人，等到2016年，萬達(dá)的總資產(chǎn)已經(jīng)逼近8000億元，營業(yè)收入達(dá)到2550億元，王健林連續(xù)三年成為中國的首富。

在他看來，萬達(dá)“去地產(chǎn)化”目標(biāo)終于實(shí)現(xiàn)。

2017年，萬達(dá)在全國已經(jīng)有近200個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也正是在當(dāng)年，萬達(dá)急轉(zhuǎn)直下。2月份，萬達(dá)的海外收購之路受挫，6月份，遇上“股債雙殺”，7月份，萬達(dá)在海外的六個(gè)項(xiàng)目被嚴(yán)格管控。

2018年1月，萬達(dá)集團(tuán)2017年年會在哈爾濱召開，會上稱2017年是萬達(dá)集團(tuán)歷史上難忘的一年，萬達(dá)商業(yè)不得已轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)，曾經(jīng)讓首富引以為傲的四步棋，終于淪為“棄子”。

2017年，王健林以438億的價(jià)格，把13個(gè)文旅項(xiàng)目賣給了融創(chuàng)，又把77家酒店以199億賣給了富力，2019年，萬達(dá)影視被儒意影業(yè)收購，2020年，百年人壽賣給了綠城，百貨業(yè)務(wù)賣給了蘇寧。

到了2023年，萬達(dá)大規(guī)模出售購物廣場，三十多座萬達(dá)廣場易主。2024年，北京CBD的總部大樓賣給了新華保險(xiǎn)和中金資本，萬達(dá)商管的控制權(quán)交給了太盟投資集團(tuán)；截至2025年9月，萬達(dá)廣場已累計(jì)出售?85個(gè)?。

或許，浪潮從不會永遠(yuǎn)朝著一個(gè)方向奔涌，后來的每一次出售，也都是王健林在時(shí)代洪流下的無奈抉擇。當(dāng)萬達(dá)廣場的燈光熄滅在夜色里，不只是一個(gè)企業(yè)的起落，更是一個(gè)時(shí)代里，野心與命運(yùn)、輝煌與落寞交織的篇章。

沖動退市「誤終身」

絕大部分人起底王健林會把他與萬達(dá)的不幸歸咎于2016年的私有化退市上。

早在2014年，萬達(dá)商業(yè)成功在港股上市，2015年，萬達(dá)商業(yè)的股價(jià)最高漲到了76港元，但好景不長，很快就跌破發(fā)行價(jià)，跌到30港元左右。此時(shí)的王健林對港股的低估很是失望，一口氣以52.8港元的價(jià)格，回購了萬達(dá)商業(yè)所有H股股票。

私有化退市后，引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，包括A股IPO受阻；轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股再受挫；對賭協(xié)議引爆危機(jī)；索債方生出多米諾骨牌效應(yīng)；資產(chǎn)大規(guī)模出售……一連串的危機(jī)疊加在一起，最終導(dǎo)致了王健林如今的局面。

至于王健林為什么選擇私有化退市，除了對港股估值的不滿，其過于自信的行事作風(fēng)也一度被視為另一個(gè)主因。縱觀這位首富先生的前半生，一個(gè)“賭”字基本可以概括，他本人也曾說過：“沒有人永遠(yuǎn)贏得所有賭局，但永遠(yuǎn)有人愿意賭。”

但在這兩大因素之外，萬達(dá)本身的發(fā)展其實(shí)才是王健林選擇私有化退市的關(guān)鍵。

2015年，萬達(dá)商業(yè)收入1242億元，比2014年增長15.14%；歸屬于母公司股東凈利潤299.7億元，同比增長20.66%。看起來很亮眼，但細(xì)究起來風(fēng)險(xiǎn)不少。據(jù)悉，萬達(dá)商業(yè)雖有三大業(yè)務(wù)，但主營收是物業(yè)銷售板塊。

當(dāng)年，物業(yè)銷售為萬達(dá)商業(yè)貢獻(xiàn)了82.5%的收入，總合同銷售額約為人民幣1640億元。

但這一成績與萬達(dá)本身的關(guān)系不大，更多是得益于地產(chǎn)行業(yè)回暖，2015年，《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，2014年萬達(dá)商業(yè)銷售金額1501億元人民幣排名第三， 2015年銷售金額1512.6億元人民幣，位列第四。

換句話說，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達(dá)的一年，萬達(dá)排名不進(jìn)反退。

其次，2015年萬達(dá)商業(yè)業(yè)績公告顯示，其物業(yè)存貨出現(xiàn)15%的增長，酒店業(yè)務(wù)凈利潤為虧損6.02億元人民幣；萬達(dá)商業(yè)物業(yè)租賃出租率從2014年的99.32%下滑到2015年的96.37%，同期，太古地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)2015年的出租率都維持在99%左右。

或許，港股對萬達(dá)商業(yè)的估值未必失了公允。

另外，商業(yè)地產(chǎn)是“吞金獸”，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率一直居高不下，尤其是2013年，萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率接近90%，2015年報(bào)顯示，萬達(dá)商業(yè)的凈負(fù)債率為61.05%，較2014年底的56.68%上升了4.37個(gè)百分點(diǎn)。

對比之下，同行的凈負(fù)債率維持在40%左右，華潤置地甚至已降到23%。

這時(shí)候，王健林發(fā)現(xiàn)發(fā)債券比在股市融資劃算。2015年8月28日，萬達(dá)商業(yè)首次五年期（3+2）50億元公司債成功發(fā)行，票面利率4.09%，2015年10月15日、2016年1月12日，萬達(dá)商業(yè)兩次發(fā)行五年期、額度為50億元的公司債券，票面利率分別為3.93%和3.20%。

當(dāng)然，萬達(dá)商業(yè)退市不是不想上市，是想換個(gè)地方上市，然而，后續(xù)的一切已不需要贅述。

十年前，王健林手握292座萬達(dá)廣場、1300家影院、13家文旅城、80家五星級酒店、150億美元海外投資，以2200億身家登上胡潤百富榜首富。2025年，《2025新財(cái)富500創(chuàng)富榜》上，王健林父子的財(cái)富為588.1億元。

時(shí)至今日，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的首富跌進(jìn)谷底。

再路過那些換了主人的萬達(dá)廣場，還會有很多人想起王健林在商海上揮斥方遒的模樣，只是這一次，賭桌早已散場，籌碼盡失，資本市場從不同情“賭徒”，一旦行差踏錯(cuò)，都有可能滿盤皆輸，在時(shí)代的風(fēng)里，滿是繁華落盡的唏噓。

首富翻盤，也要靠「下沉市場」了

十年光陰，曾經(jīng)的商業(yè)帝國一點(diǎn)點(diǎn)瓦解，王健林賣了半副身家，手中的資產(chǎn)版圖大幅收縮。那么，險(xiǎn)些被限高的“首富”還剩什么？

不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，萬達(dá)集團(tuán)對外投資仍處于存續(xù)狀態(tài)的企業(yè)為24家，持股超過50%的為15家；王健林所控制的企業(yè)有76家處于存續(xù)期間，對外投資的11家企業(yè)中則僅有6家顯示為存續(xù)狀態(tài)。

值得注意的是，萬達(dá)集團(tuán)及王健林所擁有的資產(chǎn)包括大連新達(dá)盟40%股權(quán)、約200座萬達(dá)廣場，以及萬達(dá)體育、萬達(dá)寶貝王等。這大概是王健林能否在70歲高齡再逆襲的重要籌碼，尤其是幸存的萬達(dá)廣場。

從這些廣場的分布來看，王健林遠(yuǎn)沒有認(rèn)輸，因?yàn)樗u掉的與留下的都藏著他對未來的渴望。比如，王健林正加速出手一二線城市的萬達(dá)廣場，2025年5月6日，王健林500億元出售48座萬達(dá)廣場，這其中覆蓋多城首發(fā)項(xiàng)目及一二線城市元老級項(xiàng)目。

結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)最新《2024中國城市商業(yè)力》分析顯示，商業(yè)一線和準(zhǔn)一線城市項(xiàng)目占比高達(dá)33%，北京、上海、廣州、成都、重慶等重要城市均有涉及；商業(yè)二線城市項(xiàng)目占27%。

相反的，遍布全國縣城的萬達(dá)廣場卻很少被列入出售名單。

理由很簡單，因?yàn)橄鲁潦袌龅娜f達(dá)廣場展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的消費(fèi)活力。

2023年12月，四川宜賓下轄縣級市宜昌萬達(dá)廣場開業(yè)，開業(yè)3天累計(jì)客流近40萬，銷售額超千萬；2024年1月，重慶忠縣萬達(dá)廣場開業(yè)首日，共接待消費(fèi)者23.6萬人次，銷售額突破750萬元，創(chuàng)下行業(yè)多個(gè)第一。

投資與運(yùn)營成本上，縣城萬達(dá)廣場也有超高性價(jià)比。

以湖北宜都萬達(dá)廣場為例，其總建筑面積約12萬平方米，總投資約8億元，而一線城市同等規(guī)模項(xiàng)目投資額往往超過20億元。在運(yùn)營成本上，縣城萬達(dá)廣場的租金、人力成本較一二線城市低30%-50%，宜都萬達(dá)廣場租金回報(bào)率達(dá)6.8%，高于一線城市平均5.2%的水平。

同時(shí)，縣城萬達(dá)廣場在資源獲取上優(yōu)于一二線城市項(xiàng)目。

以重慶忠縣為例，當(dāng)?shù)貫槿f達(dá)廣場提供了土地出讓金返還、稅收優(yōu)惠等政策支持，并協(xié)調(diào)開通了直達(dá)廣場的公交線路。在萬達(dá)面臨流動性壓力的背景下，縣城萬達(dá)廣場的現(xiàn)金流價(jià)值凸顯，湖北宜都萬達(dá)廣場年租金收入約8000萬元。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國513座萬達(dá)廣場中，三四線城市占比超過60%，同時(shí)，輕資產(chǎn)占比超40％。這也是王健林為自己留的后路，在一些出售的萬達(dá)廣場里，萬達(dá)仍然保留運(yùn)營管理權(quán)。

輕資產(chǎn)模式對萬達(dá)而言，是退而求其次的生存法則。

總的來說，王健林的萬達(dá)廣場分布已從全國擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“五環(huán)外留守”，三四線城市與整個(gè)下沉地區(qū)成為最后的生存空間。盡管通過輕資產(chǎn)化和業(yè)態(tài)調(diào)整，暫時(shí)維持了運(yùn)營，但債務(wù)危機(jī)、消費(fèi)疲軟和競爭加劇，無疑又構(gòu)成了一重新的枷鎖。

王健林還有機(jī)會翻身嗎？

未來幾年，這些幸存的萬達(dá)廣場能否在縣域市場續(xù)寫“一個(gè)廣場改變一座城”的神話，還是未知數(shù)。若無法實(shí)現(xiàn)重新上市或引入戰(zhàn)略投資者，這些廣場可能進(jìn)一步被出售或抵押，屆時(shí)，王健林的商業(yè)版圖或?qū)氐字貥?gòu)。