正大廣場(chǎng)空置率高達(dá)25%，而被稱為“中國第一MALL”的它，在過去的二十年里經(jīng)歷了起起伏伏。這一現(xiàn)象反映出中國零售業(yè)的深刻變革和挑戰(zhàn)。
"正大廣場(chǎng)的“沉浮”可以從以下幾個(gè)方面來理解："
"1. 時(shí)代背景：電商沖擊與消費(fèi)習(xí)慣改變"
"電商的崛起：" 過去二十年，電子商務(wù)經(jīng)歷了爆炸式增長(zhǎng)，改變了人們的購物習(xí)慣。線上購物的便利性、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和豐富的選擇，對(duì)實(shí)體購物中心造成了巨大沖擊。 "消費(fèi)升級(jí)與多元化：" 消費(fèi)者需求更加個(gè)性化、體驗(yàn)化，對(duì)購物中心的定位、業(yè)態(tài)、服務(wù)提出了更高的要求。傳統(tǒng)的以零售為主的模式難以滿足多元化的需求。
"2. 正大廣場(chǎng)自身的問題："
"定位偏差：" 正大廣場(chǎng)的定位可能存在一定的偏差，未能及時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)變化和消費(fèi)者需求。例如，業(yè)態(tài)單一、缺乏特色、更新迭代慢等。 "缺乏創(chuàng)新：" 在電商沖擊下，正大廣場(chǎng)可能缺乏創(chuàng)新意識(shí)和能力，未能及時(shí)引入新的業(yè)態(tài)、體驗(yàn)和模式來吸引消費(fèi)者。 "物業(yè)管理：" 物業(yè)管理水平也可能影響商場(chǎng)的運(yùn)營效率和吸引力。
"3. 周邊環(huán)境的變化："
"競(jìng)爭(zhēng)加?。? 周邊可能出現(xiàn)新的、定位更精準(zhǔn)、體驗(yàn)更豐富的購物中心，分流了正大廣場(chǎng)的客流。 "城市規(guī)劃

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正大廣場(chǎng)一樓，空置的一排商鋪。（南方周末記者 蔣敏玉/圖）

正大廣場(chǎng)，是上海陸家嘴的標(biāo)志之一，開業(yè)二十年，距離東方明珠不足500米。根據(jù)浦東新區(qū)檔案局的資料，它曾經(jīng)是全國最大的購物中心。

2002年10月18日，投資4.5億美元、共13層、總建筑面積24.1萬平方米的正大廣場(chǎng)開業(yè)。2007年巔峰時(shí)，它的出租率為100%，最多時(shí)，一天有25萬人流量。

但數(shù)月以來，正大廣場(chǎng)卻因?yàn)榭罩寐蔬^高而備受關(guān)注。

2022年8月22日，行業(yè)研究機(jī)構(gòu)克而瑞資管在對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)疫情后恢復(fù)情況進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，20個(gè)樣本中，“鋪位空置率”最高的是位于陸家嘴商圈的正大廣場(chǎng)，已達(dá)到34%。

克而瑞資管也表示，礙于數(shù)據(jù)可獲得性，34%采用的是“空鋪數(shù)”作為核算標(biāo)準(zhǔn)，和通常以出租面積來核算“空置率”的方法不同。

正大廣場(chǎng)有多空？11月6日是一個(gè)周日，南方周末記者看到這里人流量并不算少，但很多店鋪處于空置狀態(tài)，被圍擋攔著。

9月20日前后，南方周末記者盤點(diǎn)過，除九、十層觀景餐廳和地下三層停車場(chǎng)外，它的其余樓層共有約115個(gè)鋪面被圍擋或無人經(jīng)營。同期，周圍的商場(chǎng)，第一八佰伴空置店鋪數(shù)13個(gè)，國金中心8個(gè)。

大眾點(diǎn)評(píng)信息顯示，9月20日，正大廣場(chǎng)內(nèi)有373個(gè)商家入駐，到11月7日，這一數(shù)字減少為369個(gè)。一位受訪者說，十月中旬，有兩家位于五樓的擼貓館和零售店先后停業(yè)了。

回顧正大廣場(chǎng)的發(fā)展史，空置率過高已不是第一次出現(xiàn)了。

“中國第一Mall”

每一個(gè)來過正大廣場(chǎng)正門的人，都很難忽視其入口右側(cè)的一尊四面佛。

它有四面，八耳、八臂、八手，通體金黃，端坐在神龕內(nèi)，面前的供香飄出縷縷青煙。四面佛也叫“梵天”，在泰國，它被認(rèn)為是法力無邊，掌管人間榮華富貴之神，常見于泰人的住家庭院內(nèi)。

正大廣場(chǎng)的實(shí)控方是正大集團(tuán)，改革開放后進(jìn)駐中國大陸的第一家外企，主營飼料、養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)始人謝易初祖籍汕頭，是泰籍華人。其旗下知名品牌包括Lotus卜蜂蓮花（原易初蓮花）、正大綜藝、大陽摩托等。

1990年，上海浦東開發(fā)。兩年后，正大集團(tuán)董事長(zhǎng)謝國民宣布，為完成陸家嘴CBD核心區(qū)的商業(yè)配套，出資4億美元建造正大集團(tuán)當(dāng)時(shí)在中國最大的投資項(xiàng)目，即正大廣場(chǎng)。

1994年，正大集團(tuán)成立下屬項(xiàng)目公司上海帝泰發(fā)展有限公司，號(hào)稱“中國第一Mall”的正大廣場(chǎng)正式立項(xiàng)。

但立項(xiàng)以來，它的建設(shè)和發(fā)展一波三折。

據(jù)《中國商界》報(bào)道，最初，正大集團(tuán)計(jì)劃出資1億美元，其余2.05億貸款來自泰國農(nóng)民銀行、京都銀行、中國銀行曼谷支行等七家銀行組成的銀團(tuán)。

但1997年下半年，金融風(fēng)暴席卷東南亞，上述銀團(tuán)中，三家銀行破產(chǎn)，京都銀行被政府接管。在提供了6500萬美元的貸款后，銀團(tuán)無力再注入資金。

曾任正大集團(tuán)資深執(zhí)行副總裁的李紹祝曾在接受采訪時(shí)回憶，這次金融風(fēng)暴導(dǎo)致正大廣場(chǎng)停工一年多。

1999年，帝泰公司在上海市有關(guān)政府部門的幫助下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式從中國國內(nèi)的銀行獲得了5000萬美元貸款，并通過整合中國市場(chǎng)業(yè)務(wù)調(diào)集來2億美元，正大廣場(chǎng)得以重新開工。

2002年，正大廣場(chǎng)開業(yè)。李紹祝曾信心十足地表示，快則7年，慢則10年，正大廣場(chǎng)可以收回投資。

而現(xiàn)實(shí)并非如此?！兜谝回?cái)經(jīng)周刊》曾報(bào)道，開業(yè)初期，正大廣場(chǎng)試圖定位成國際一線品牌的集中地，但2000年前后，這些一線品牌在上海只會(huì)開一家店鋪，紛紛投向了同期開業(yè)、地段更好的恒隆廣場(chǎng)。

直到2005年8月，正大廣場(chǎng)只有45%的出租率，6樓及之上的五層樓面幾乎全部空置。

很少組織活動(dòng)或促銷

如今的正大廣場(chǎng)，即便空置率比最低谷時(shí)緩解不少，給人的直觀感受仍是空曠。

例如9月21日是周三，晚高峰時(shí)段的正大廣場(chǎng)行人寥寥。以五分鐘來計(jì)數(shù)，17:45，93人路過三樓的FILA時(shí)裝店，無人進(jìn)入；18:00，106人路過無印良品，11人進(jìn)入；18：15，9人路過湯姆熊電玩城，無人進(jìn)入；18：30，14人路過小南國餐飲店，8人進(jìn)入……在這五分鐘里，湯姆熊的女店員做的唯一一件事就是在門口來回踱步。

正大廣場(chǎng)最熱鬧的是午餐時(shí)間。工作日里，周圍130多幢寫字樓里的白領(lǐng)潮水般涌入，不少餐館門口要排隊(duì)等號(hào)。但中午一點(diǎn)半之后，這里又恢復(fù)寂靜。

工作日的上午、下午和晚上九點(diǎn)以后，這里最為空閑。來商場(chǎng)閑逛的人，可以清楚地聽到路過的某家店內(nèi)店員剪指甲的聲音，店員們?nèi)齼蓛删墼谝黄鹫f話的聲音，以及獨(dú)自坐在樓層連接通道上刷抖音的店員手機(jī)中傳來的音樂聲。

“不要來踩坑，來了就是給正大交房租，重點(diǎn)是房租也不便宜?！敝苋砥唿c(diǎn)多，沒有顧客，一家鞋店的店員倚在商場(chǎng)走廊旁的扶手上玩熱門游戲“羊了個(gè)羊”。當(dāng)南方周末記者以意向入駐商家的身份進(jìn)行詢問時(shí)，她直接建議換別的商場(chǎng)。

“今年六月，我們的營業(yè)額只有五六萬，房租就要六萬五，還有人工費(fèi)、物流費(fèi)，根本就不賺錢，一兩個(gè)月不賺錢還可以，一年下來十個(gè)月都不賺錢，老板壓力也很大的?！痹摰陠T指著旁邊已經(jīng)關(guān)門但還未拆除招牌的另一家鞋店說，他們就是到期后不再續(xù)約了。

她在正大廣場(chǎng)工作了三年，發(fā)現(xiàn)2020年前，這里的經(jīng)營還算不好不壞，但這兩年來上海旅游的人少了，情況大不如前，再加上正大廣場(chǎng)很少組織活動(dòng)或促銷，和附近商場(chǎng)比沒什么吸引力。

“現(xiàn)在這個(gè)商場(chǎng)只有周末人多一點(diǎn)，工作日的客源就是附近上班的白領(lǐng)，商場(chǎng)沒什么大型活動(dòng)，他們也不怎么買東西，中午吃完飯兜一圈就離開了?！边@位店員面前，一根吊鉤從天花板上垂下來，它本來是用來懸掛巨幅廣告的，現(xiàn)在也空空蕩蕩。

曾有中國第一家Zara、H&M、絲芙蘭

十幾年前，正大廣場(chǎng)的空置率問題，是由司徒文聰扭轉(zhuǎn)過來的。

2007年12月，上海滬港經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)會(huì)創(chuàng)辦的雜志《滬港經(jīng)濟(jì)》曾對(duì)司徒文聰進(jìn)行過一次專訪。在這次訪談中，他詳細(xì)回憶了對(duì)正大廣場(chǎng)的變革。

2005年，因?yàn)檫B年虧損、接連換了三任總裁后，被譽(yù)為中國商業(yè)地產(chǎn)史上“黃金操盤手”的司徒文聰和他的團(tuán)隊(duì)接手了正大廣場(chǎng)。

上任后，他花了三個(gè)月時(shí)間，收集了兩千份來自家庭和個(gè)人的調(diào)查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)未來5-10年內(nèi)，上海商場(chǎng)最重要的消費(fèi)群體不是高端客戶，而是中產(chǎn)階層，他們?nèi)鄙僖粋€(gè)能夠集購物和親子活動(dòng)于一體的消費(fèi)場(chǎng)所。

2006年初，正大廣場(chǎng)重新定位，由“超級(jí)品牌中心”變?yōu)椤叭A東地區(qū)最大的家庭娛樂購物中心”。

司徒文聰曾在受訪時(shí)提到，正大廣場(chǎng)“一改百貨公司都把大型奢侈品牌放在一樓的做法，而是換上中國第一家 Zara、H&M和絲芙蘭等門店”，并將書店、咖啡廳、電影院、兒童樂園，甚至溜冰場(chǎng)囊括其中。

司徒文聰回憶過，2006年初，ZARA對(duì)正大廣場(chǎng)不感興趣，表示已考慮在南京西路商圈選址。但他爭(zhēng)取到了去西班牙總部拜訪的機(jī)會(huì)。

為了這次拜訪，他和同事花了三個(gè)通宵做出一個(gè)1:300的商場(chǎng)模型，“細(xì)微到每一層都可以拉出來看”，還在上海沒有直飛西班牙航班的情況下，先后換乘客機(jī)、螺旋槳小飛機(jī)和汽車，花了52個(gè)小時(shí)才到達(dá)。

最終，包含ZARA在內(nèi)，當(dāng)時(shí)全球綜合類服裝品牌營業(yè)額排名前十中的六個(gè)品牌都入駐了正大。2007年，商鋪出租率達(dá)到100%，還有近300個(gè)商戶在排隊(duì)等待，商場(chǎng)租金也在兩年里翻了四倍。

但一年后，司徒文聰離開，入職另一家商業(yè)投資公司。南方周末記者聯(lián)系到了司徒文聰，但他表示現(xiàn)在不太適合回應(yīng)關(guān)于正大廣場(chǎng)的話題。

在陸家嘴，正大廣場(chǎng)曾將全球最火的快時(shí)尚品牌第一時(shí)間拉入中國，聚集一處，ZARA、H&M、GAP、優(yōu)衣庫、Esprit……處處人潮涌動(dòng)。但如今，它們之中大多已經(jīng)離開了正大廣場(chǎng)，甚至退出中國。

正大廣場(chǎng)的光環(huán)似乎隨著快時(shí)尚品牌在中國神化地位的消失而黯淡了。

商場(chǎng)工作人員介紹，正大集團(tuán)自主經(jīng)營的卜蜂蓮花超市已經(jīng)關(guān)停兩年，八樓的電影院也早已不再營業(yè)，至今仍在招商。

其實(shí)正大廣場(chǎng)對(duì)于正大集團(tuán)來說并非核心業(yè)務(wù)。正大集團(tuán)的主業(yè)是飼料、生豬養(yǎng)殖及屠宰，商業(yè)地產(chǎn)只是其旗下九大業(yè)務(wù)板塊之一。2020年，正大集團(tuán)在全球的營收約為820億美元，折算下來，正大廣場(chǎng)的營業(yè)額只占其0.4%。

空置率25%

正大廣場(chǎng)的運(yùn)營情況究竟如何，南方周末記者持續(xù)近十天聯(lián)系正大集團(tuán)方面無果。電話、郵件沒有回音，商場(chǎng)管理人員也未接受采訪。

在媒體報(bào)道中，近期僅有上觀新聞取得了代表正大廣場(chǎng)方面的回復(fù)。經(jīng)了解得知，其信息來自陸家嘴管委會(huì)。陸管委工作人員告訴南方周末記者，他們的信息來源于一份匯報(bào)材料。

該材料提到，2019年起，商場(chǎng)正在進(jìn)行新一輪大規(guī)模升級(jí)調(diào)改工作，計(jì)劃用3年時(shí)間完成整體升級(jí)，但受疫情影響，部分商戶改造調(diào)改進(jìn)度被迫延緩。截至2022年8月，全場(chǎng)出租率達(dá)到75%。預(yù)計(jì)到2022年底，商場(chǎng)內(nèi)會(huì)有99家新品牌亮相，屆時(shí)出租率將達(dá)到90%。

也就是說，目前空置率是25%，這是什么水平呢？

華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年，全國20個(gè)一、二線城市購物中心平均空置率為9%?？硕鹳Y管的數(shù)據(jù)是，2022年二季度，上海商業(yè)購物中心空置率為7.2%。

“對(duì)于這類大型商場(chǎng)來說，業(yè)內(nèi)認(rèn)為包含正在裝修的店鋪面積在內(nèi)，空置率保持在10%以下是比較健康的，由于現(xiàn)在品牌更新?lián)Q代快，10%-15%的更換率也很正常?！?仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪向南方周末記者解釋。

正大廣場(chǎng)官網(wǎng)顯示，2018年來，商場(chǎng)分三年進(jìn)行了裝修改造，對(duì)包含地下停車場(chǎng)在內(nèi)的8個(gè)樓層、中央走道“黃金大道”、外立面等區(qū)域都進(jìn)行了調(diào)整，并為調(diào)整后的樓層確定了不同的功能分區(qū)。

尹纖姬工作的漢服文化體驗(yàn)店位于商場(chǎng)七樓，去年入駐時(shí)，正大廣場(chǎng)的招商人員曾向他們承諾七樓店鋪會(huì)全部招滿，屆時(shí)她工作的店鋪將成為七樓的主力店，但時(shí)至今日，尹纖姬對(duì)接的招商人員換了三個(gè)，旁邊空置鋪面的圍擋卻從沒拆下來過，對(duì)面的一家日料店也關(guān)門不做了。

“這個(gè)商場(chǎng)的人流集中在四五樓以下，七樓很少有人上來，疫情后我們自己引流存在困難，商場(chǎng)做活動(dòng)反而還把我們跳了過去?！?/p>

年初，正大廣場(chǎng)舉行過一次“國風(fēng)漢服大賞”活動(dòng)，穿著古代服飾的模特會(huì)在午市和晚市期間全館巡游。尹纖姬本以為這會(huì)是一次店鋪宣傳的好機(jī)會(huì)，沒想到商場(chǎng)安排的巡游路線繞過了店鋪，商場(chǎng)管理人員解釋，“巡游路線只能繞人多的區(qū)域”。

據(jù)上觀新聞此前報(bào)道，疫情因素，今年4-6月，正大廣場(chǎng)曾減免全場(chǎng)所有租戶租金總計(jì)7000余萬元。但尹纖姬說，按照逐步復(fù)工要求，店鋪七、八月也沒有開門營業(yè)，然而商場(chǎng)還是要收取這兩個(gè)月的租金，并按此前入駐時(shí)簽署的合同階梯性漲租。

9月，她接到正大廣場(chǎng)招商部人員發(fā)來的信息。因?yàn)榈昝娼?jīng)營不佳，希望他們能夠提前退租，以便轉(zhuǎn)出?！吧虉?chǎng)空置率已經(jīng)這么高了，招商也遲遲沒見效果，現(xiàn)在不僅不給減租，還因?yàn)樾”娋挖s我們走，不明白為什么連半年的喘息時(shí)間都不給?！睖贤o果后，尹纖姬和老板也打算退出正大廣場(chǎng)。

其實(shí)正大廣場(chǎng)的租金是在不升反降的。

2016年出版的《中國重點(diǎn)城市商圈分析和商家選址參考》中提到，當(dāng)時(shí)正大廣場(chǎng)的租金均價(jià)為30元/平方米·天。一位業(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者，2016年前后，30元的均價(jià)差不多就是正大廣場(chǎng)餐飲店鋪的租金標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在應(yīng)該只要十幾、二十塊就能成交，“很少會(huì)有購物中心租金往下走的情況”。

到對(duì)面去

正大廣場(chǎng)的輝煌是什么時(shí)候開始失落的？不同的受訪者有不同的答案。

在一位常來商場(chǎng)的策展人印象里，2017年之前，正大廣場(chǎng)都還是上海比較好的商場(chǎng)之一，之后因?yàn)樯虉?chǎng)比較強(qiáng)勢(shì)，租金很高，周圍競(jìng)爭(zhēng)也激烈，客流減少后，很多商戶選擇了離開。一位商場(chǎng)的保潔主管則認(rèn)為，自國金中心開業(yè)后，來正大廣場(chǎng)購物的人就越來越少了。

國金中心，開業(yè)于2010年，開發(fā)商是香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司，距離正大廣場(chǎng)僅200米。與正大廣場(chǎng)的快時(shí)尚品牌扎堆不同，它的布局幾乎是清一色的奢侈品。

國金中心官網(wǎng)還寫到，“項(xiàng)目與正大廣場(chǎng)隔街相望，將正好彌補(bǔ)了正大廣場(chǎng)‘獨(dú)木難成林’的隱痛?！?/p>

其實(shí)兩者的定位差別很大。目前在大眾點(diǎn)評(píng)上，正大廣場(chǎng)購物品牌的消費(fèi)均價(jià)在1000元左右，國金中心則大多在10000-30000元。

根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)資訊平臺(tái)逸芮和贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2014－2020年，正大廣場(chǎng)的年?duì)I業(yè)額在30億左右，已經(jīng)超出20億的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)線。

但其與國金中心的差距也在不斷拉大。2014年，兩者持平，均為27億。但到2020年，國金中心年?duì)I收已破100億，正大廣場(chǎng)則為24億。同在陸家嘴商圈且早于正大廣場(chǎng)開業(yè)的第一八佰伴2020年?duì)I業(yè)額也有33億。

同樣是周三工作日，下午三點(diǎn)多，國金中心的愛馬仕門店前已有十余位顧客在排隊(duì)等待入內(nèi)，負(fù)一層的戶外廣場(chǎng)中也坐滿了正在休息的人。

奢侈品店鋪門口經(jīng)常排隊(duì)。距離司徒文聰做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)隔17年，“上海商場(chǎng)最重要的消費(fèi)群體不是高端客戶，而是中產(chǎn)階層”這一結(jié)論似乎已經(jīng)過時(shí)了。

老牌商場(chǎng)也在不斷改造、翻新。莊棓琪觀察到，近幾年正大廣場(chǎng)和第一八佰伴都在進(jìn)行內(nèi)部整體改動(dòng)，不過第一八佰伴改造時(shí)間更早，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行到第二輪了，正大廣場(chǎng)的一輪改造還未結(jié)束。

莊棓琪提到，正大廣場(chǎng)也在逐步引進(jìn)一些比較潮的品牌店鋪，如泡泡瑪特、好利來等。這些店鋪的人流量確實(shí)較其他家更好。

2021年，逸芮平臺(tái)曾對(duì)上海各商場(chǎng)的品牌變動(dòng)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，前半年，正大廣場(chǎng)的品牌煥新率排名一直居于前列。

一位家住附近的年輕人告訴南方周末記者，2018年后他常來正大廣場(chǎng)，也發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)時(shí)常新增一些新潮店鋪，但這種店都是分店，去別處也可以，正大廣場(chǎng)的人氣談不上高。

上述業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)在各大商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，“你會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海的大部分商場(chǎng)幾乎每個(gè)周末都在做活動(dòng)”。但據(jù)商家們反映，這其中不包含正大廣場(chǎng)。

南方周末記者 蔣敏玉