我們來深入探討一下南京商業(yè)地產(chǎn)的“黑馬”——德基集團及其掌舵人吳鐵軍的臺前幕后。
"德基集團：南京商業(yè)地產(chǎn)的“現(xiàn)象級”玩家"
德基集團，全稱南京德基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，雖然總部位于南京，但其影響力早已超越城市。在南京乃至中國的商業(yè)地產(chǎn)界，德基集團無疑是一匹令人矚目的“黑馬”。它并非起步最早或規(guī)模最大的開發(fā)商，但憑借一系列精準(zhǔn)的定位、創(chuàng)新的模式和顛覆性的操作，在競爭激烈的市場中脫穎而出，打造了多個商業(yè)地產(chǎn)品牌，如德基廣場、德基99、德基未來城等，深刻地塑造了南京的城市商業(yè)格局和消費習(xí)慣。
"“黑馬”特質(zhì)與成功密碼："
1. "精準(zhǔn)的城市定位與選址：" 德基深諳南京城市核心區(qū)的消費潛力，其項目多選址于新街口、河西等頂級地段。新街口作為南京的絕對CBD，德基廣場的落成極大地提升了該區(qū)域的商業(yè)檔次和吸引力。 2. "高端化與品牌化運營：" 德基廣場從一開始就定位于打造南京乃至華東地區(qū)的頂級奢侈品中心。它成功地將國際一線奢侈品牌引入南京，并持續(xù)優(yōu)化品牌組合，使其成為高端消費的代名詞。這種對品牌資源的強大吸引力和掌控力是其核心競爭力。 3. "“德基99”的顛覆性創(chuàng)新：" 德

相關(guān)內(nèi)容：

在南京新街口東北角的德基廣場，玻璃大門上印著幾頭黃色大象，象鼻朝上，與20公里開外棲霞古寺的兩座青銅象門獸有幾分相似?，F(xiàn)代化的建筑、琳瑯滿目的奢侈品柜臺與商場里擺放的中式藝術(shù)裝置，讓來往的人們不禁停下腳步，駐足留影。

新街口被譽為“中華第一商圈”，位于南京城市正中心，擁有百年歷史，唯獨東北角的位置被稱為南京商業(yè)項目的“百慕大”，此前包括李嘉誠在內(nèi)的多位企業(yè)家的商業(yè)項目在此折戟。

過去十余年間，德基企業(yè)集團有限公司（以下簡稱“德基集團”）旗下的德基廣場，如同狂奔的黑馬，一舉掃除新街口東北角的商業(yè)陰霾。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年，德基廣場營業(yè)額達到100億元，超過北京國貿(mào)商城和深圳萬象城，成為國內(nèi)最賺錢的購物中心之一。

坐擁龐大的產(chǎn)業(yè)，德基集團的高管團隊對外卻異常低調(diào)，公司原實際控制人吳鐵軍如果不是近期傳聞和影視名人范冰冰的一些交集，他幾乎一直處于神秘幕后。

近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪了解發(fā)現(xiàn)，除了核心物業(yè)德基廣場一期和二期之外，德基集團在南京的德基廣場三期地塊持續(xù)多年仍未有動工跡象，暫時用作停車場。與其他開發(fā)企業(yè)同一批的建設(shè)項目相比，其控股的德基世界貿(mào)易中心也建設(shè)緩慢。

7月4日，德基廣場有限公司行銷部一名何姓負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，德基廣場三期地塊已在規(guī)劃設(shè)計中，具體工程還沒有正式推進。至于高管層有關(guān)傳言純屬捕風(fēng)捉影，公司目前沒有定論，其消息來源的真實性也有待考證?！凹词故浅霈F(xiàn)問題，也屬于高管的私人生活，與公司沒有關(guān)系，公司目前在正常運營中?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

商業(yè)地產(chǎn)“低調(diào)富豪”

德基的銷售業(yè)績僅來自南京一家購物廣場，在國內(nèi)沒有其他分店。

新街口商圈是南京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的兵家爭奪重地，由中央商場、南京新百、金鷹中心和德基廣場四大核心商廈組成，背后分別對應(yīng)著祝義財?shù)挠隄櫦瘓F、袁亞非的宏圖三胞、王恒的金鷹國際和吳鐵軍的德基集團。

在企業(yè)的知名度方面，德基集團遠不如雨潤和三胞集團，但是銷售額卻是四家之最，吸金能力強勁。

走進德基廣場一期大樓，首先映入眼簾的是玻璃門口一座紅色卡通豬的藝術(shù)裝置，名叫“豬燕璧合”。7月1日工作日的下午，商場里可以見到不少人前來購物。一名珠寶店的工作人員介紹，每到下班或者周末期間，商場里的人流量更加密集。

值得注意的是，記者走訪看到，德基廣場人氣火熱之外，店鋪門面關(guān)門的現(xiàn)象也比較多。在二樓和三樓有多家服裝品牌的門店被廣告牌封住，上面寫著“即將開業(yè)”，有的甚至接連三四家門店關(guān)閉。關(guān)店的現(xiàn)象在一期7樓更為明顯，連續(xù)幾家聯(lián)排的餐飲門店被封住，寫著“正在施工，敬請諒解。”

對于店面關(guān)閉的情況，周邊商鋪的工作人員透露，大多數(shù)商鋪是剛關(guān)閉不久，內(nèi)部在重新設(shè)計裝修，也有商鋪是相互調(diào)換位置。

公開資料顯示，德基廣場項目共分為三期，一期于2006年6月26日正式營業(yè)，先后將LV、寶格麗、迪奧和GUCCI等25個世界各地

的時尚品牌引入南京。二期項目于2012年5月8日營業(yè)，囊括國際一線服飾、珠寶、腕表和進口超市及美食等業(yè)態(tài)。隨著香奈爾、圣羅蘭、卡地亞和蒂芙尼等國際一線品牌入駐二期，成為南京奢侈名品的聚集地。而且，二期的62層、339米大廈配備超5A級寫字樓和麗思卡爾頓酒店。

據(jù)贏商網(wǎng)公布的2014年中國內(nèi)地購物中心、百貨店銷售額數(shù)據(jù)顯示，南京德基廣場銷售額達到66.4億元，同比增長12.7%，超過廣州正佳廣場、深圳萬象城、杭州大廈和上海恒隆廣場。2015年總業(yè)績70.2億元，業(yè)績同比上漲5.7%。2018年，德基廣場的銷售額力壓北京國貿(mào)商城、深圳萬象城，位居全國購物中心第

二名。

值得一提的是，德基的銷售業(yè)績僅來自南京一家購物廣場，在國內(nèi)沒有其他分店。上海購物中心協(xié)會品牌專業(yè)委員會秘書長杜斌分析指出，與一線城市布局多個購物中心不同的是，開店德基廣場是南京地區(qū)唯一一個定位為高端奢侈品的綜合購物中心，其可以滿足南京高端產(chǎn)品的需求，還可以輻射到安徽等地，借助南京新街口商圈的馬太效應(yīng)，讓德基廣場業(yè)績增長明顯。

德基廣場有限公司行銷部上述負(fù)責(zé)人表示，公司目前沒有向其他城市擴張的計劃，主要圍繞新街口德基廣場的運營，做持續(xù)的品牌引進、內(nèi)部改造、業(yè)態(tài)調(diào)整和服務(wù)人員態(tài)度培養(yǎng)等工作。

新項目建設(shè)緩慢

上述行銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，德基廣場三期項目尚且在規(guī)劃設(shè)計中，還沒有具體開發(fā)的時間表。

一直以來，新街口可謂是南京寸土寸金的區(qū)域，而在高樓林立、門庭若市的德基廣場背后卻有一塊停放各類車輛的空坪，與周邊的繁華景象格格不入。該塊區(qū)域是德基廣場三期項目的選址。

早在2015年，現(xiàn)任德基廣場董事長的吳鐵民在接受媒體采訪時表示，將在該幅地塊上建造德基廣場三期項目，打造一個涉及商業(yè)、住宅、人文的綜合體，包含南京最高端的酒店式公寓，以及博物館和美術(shù)館。

一位長期關(guān)注南京房地產(chǎn)市場的分析人士透露，坊間一直有說法是德基廣場三期項目將以文化產(chǎn)業(yè)為主，畢竟在新街口再開發(fā)商業(yè)項目的空間已不太大。

5月8日，南京市規(guī)劃局規(guī)劃編制批前公示了南京新街口東北象限城市設(shè)計及《南京市主城區(qū)（城中片區(qū)）玄武老城單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》（NJZCa020-17）修改，以商業(yè)、商務(wù)、文化為主要功能，總體目標(biāo)是打造南京乃至長三角最具特色的CBD核心區(qū)，德基廣場是其中最重要的組成部分之一。

除了三期項目遲遲未動工，德基世貿(mào)中心也未能建成開放。據(jù)相關(guān)媒體報道，2014年，外資JP摩根迫于項目銷售不暢和回款的乏力，退出南京世貿(mào)中心的建設(shè)。德基集團以7350萬美元的優(yōu)勢順勢接盤該項目，占股75%，受到市場廣泛關(guān)注。股東名單上為德基廣場有限公司，法人代表也由德基廣場副總經(jīng)理吳鐵民取而代之。

德基世貿(mào)中心的酒店式公寓從2017年開始對外銷售，但市場受歡迎度不高，去化速度緩慢。目前，該項目的房源的均價四萬元/平方米左右。

在德基世茂公寓項目里，一名工作人員介紹，地下一層至五層規(guī)劃為德基廣場，中間是定制的會所，20層至43層為精裝修的酒店式公寓，總共330多套，有137平方米、102平方米和67平方米三個戶型，目前還剩下33、41、42三層的房源待出售。

南京本地一位房地產(chǎn)觀察人士告訴記者，近幾年來，德基世貿(mào)中心與鄰近的新鴻基南京國金中心相比，開發(fā)進度遠遠落后，“同一批開發(fā)的其他項目，大樓從外部看都基本建成，而世貿(mào)中心最高的A樓依舊水泥墻裸露在外。”

7月3日，記者實地走訪位于南京建鄴區(qū)河西大道與廬山路交叉口的德基世界貿(mào)易中心，發(fā)現(xiàn)其中B、C、D樓已經(jīng)建成，但商場平層和A座寫字樓還未完工，從項目外部望去，整座大廈處于毛坯狀態(tài)，還未安裝玻璃幕墻。項目工地的一名保安人員告訴記者：“目前建設(shè)進度放慢，工地里只有70多名工人，主要在修補A樓建筑內(nèi)部大量的坑洼?！?/p>

事實上，早在去年7月，河西管委會網(wǎng)絡(luò)發(fā)言人在回應(yīng)市民問政的過程中表示：“世貿(mào)中心項目一直在進行幕墻招標(biāo)工作，計劃9月確定中標(biāo)單位，進行幕墻深化設(shè)計，采購幕墻施工材料，11月開始幕墻施工。”德基世茂公寓一名內(nèi)部人士透露，A座寫字樓的玻璃幕墻遲遲未動工，原因是德基公司將精力主要投放在新街口三期的規(guī)劃和建設(shè)之中。

上述德基廣場有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，德基世界貿(mào)易中心屬于公司其他分公司負(fù)責(zé)，自己不清楚其開發(fā)進展。

神秘吳鐵軍

1998年，吳鐵軍成立江蘇德盛實業(yè)有限公司，擔(dān)任董事長，開始在南京代理香港鱷魚恤系列產(chǎn)品。

國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，德基廣場有限公司法定控制人、董事長為吳鐵民，為港資企業(yè)德基企業(yè)集團有限公司的全資子公司。德基企業(yè)集團有限公司旗下還擁有德基集團有限公司。

事實上，在德基廣場有限公司股東名單中，除了董事長吳鐵民之外，董事吳鐵軍頗受輿論關(guān)注。

記者在采訪中了解到，上個世紀(jì)80年代末，年僅18歲的吳鐵軍剛從南京市第九中學(xué)東南大學(xué)附屬中學(xué)畢業(yè)后，來到軍轉(zhuǎn)民企業(yè)江蘇新時代工貿(mào)公司工作。1996年，年紀(jì)輕輕的吳鐵軍擔(dān)任遠東南京國內(nèi)貿(mào)易公司總經(jīng)理。兩年后，他成立江蘇德盛實業(yè)有限公司，擔(dān)任董事長，開始在南京代理香港鱷魚恤系列產(chǎn)品，湖南路夢特嬌鱷魚恤專賣店和新街口鱷魚恤專賣店也是他發(fā)家的起點。

在德基廣場之前，新街口的東南角的諸多商業(yè)地產(chǎn)項目一直運營慘淡。

在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，吳鐵軍回購150多家業(yè)主的商鋪，于2000年開始擔(dān)任江蘇德基集團有限公司的董事，將時代廣場重新施工布局，如今成為新街口“新名片”的德基廣場在2006年的夏天盛大開業(yè)。

與高調(diào)的業(yè)績相比，吳鐵軍的為人顯得尤為低調(diào)。其在內(nèi)地的物業(yè)主要是吳鐵民擔(dān)任董事長和法定代表人，而吳鐵軍通常僅擔(dān)任董事。

2015年，在母校南京九中90周年校慶之際，吳鐵軍捐款200萬元成立“德基”獎學(xué)金。之后，他作為88屆的優(yōu)秀校友代表，被推選為南京九中南京校友會的新任會長，但目前僅擔(dān)任理事。

南京市第九中學(xué)東南大學(xué)附屬中學(xué)的一位副校長告訴記者，學(xué)校90周年校慶典禮時，是通過學(xué)校校友理事會，才聯(lián)系上吳鐵軍，之后每年“德基”獎學(xué)金的頒獎典禮有時候是由德基集團派高層代為出席頒獎，私下里聯(lián)系并不多。

針對公司近年來的業(yè)績發(fā)展和運營情況，前述德基廣場有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司沒有辦法給到最新的官方數(shù)據(jù)，等到有進一步消息再作溝通。