鄭州一大型購物中心去年租金收益過億元，同比增四成，全國(guó)仍墊底。這一數(shù)據(jù)反映出鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇勢(shì)頭，同時(shí)也揭示了全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不均衡發(fā)展。
首先，租金收益過億元表明該購物中心在鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中具有舉足輕重的地位。其租金收益的增長(zhǎng)，不僅反映了該購物中心自身經(jīng)營(yíng)狀況的改善，也間接證明了鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的活力和潛力。
其次，同比增四成這一數(shù)據(jù)，進(jìn)一步印證了鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的背景下，租金收益的顯著增長(zhǎng)，顯示出鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
然而，盡管鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但“全國(guó)仍墊底”這一表述卻揭示了全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不均衡發(fā)展。這可能受到多種因素的影響，如地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣等。
綜上所述，鄭州一大型購物中心去年租金收益過億元，同比增四成，全國(guó)仍墊底的數(shù)據(jù)，既反映了鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇勢(shì)頭，也揭示了全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不均衡發(fā)展。這一現(xiàn)象值得我們深入關(guān)注和研究，以便更好地把握商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律。

相關(guān)內(nèi)容：

河南商報(bào)記者 楊桂芳 陳薇/文 記者 鄧萬里/圖

鄭州萬象城和丹尼斯大衛(wèi)城相距不遠(yuǎn)，這讓雙方都難免有些壓力。作為二七商圈的兩大購物中心，二者開業(yè)時(shí)間一前一后。經(jīng)過四年，雙方過得怎么樣？

近日，華潤(rùn)置地發(fā)布2017年財(cái)報(bào)，報(bào)告顯示在2017年全國(guó)已開業(yè)的萬象城中，鄭州萬象城租金收入水平倒數(shù)第一，出租率倒數(shù)第一。丹尼斯大衛(wèi)城也對(duì)外公布了2017年的營(yíng)銷情況，完成銷售額42億元，同比增長(zhǎng)27.2%，利潤(rùn)超10個(gè)百分點(diǎn)。

身處亞細(xì)亞神話造就的二七商圈，各大選手競(jìng)相角力，鄭州商戰(zhàn)從未平息。

【走訪】

鄭州萬象城整體浪漫

還有部分店面等待開業(yè)

近日，河南商報(bào)記者在鄭州萬象城看到，商場(chǎng)里的主題墻、欄桿、天井等位置都在打造四周年慶的主題，其中天井位置用了飾品花、禮物盒、燈光、透明卡片等裝飾，整體看起來浪漫、時(shí)尚又不拘一格。

部分品牌在等待開業(yè)，也有一些樓層的店面用圍擋圍著，做了裝飾墻。

在負(fù)一樓的屈臣氏店里，該店店員稱，屈臣氏（萬象城店）已經(jīng)開業(yè)多年，可空間大、陳設(shè)的產(chǎn)品種類少，比起國(guó)貿(mào)360屈臣氏店面，該店面的銷售額不足國(guó)貿(mào)360店面的一半，顧客人數(shù)和品牌豐富度都不如國(guó)貿(mào)360店面。

實(shí)際上，鄭州萬象城在開業(yè)之初被寄予厚望，它是繼深圳、杭州、沈陽、成都、南寧之后華潤(rùn)在全國(guó)開設(shè)的第6座萬象城，總建筑規(guī)模超20萬平方米，綜合其軟硬件設(shè)施，被認(rèn)為是鄭州首個(gè)真正意義上的城市綜合體。

萬象城開業(yè)之初引入了Moncler、Versace、曼玉餐廳等餐飲、娛樂、購物、休閑國(guó)際一線品牌，并隨后引入了蘋果在河南首家也是目前唯一的直營(yíng)零售店。

可2015年9月，“短命”的百貨主力店金標(biāo)百盛在開業(yè)約一年就宣告關(guān)閉，刷新了百盛在華最快關(guān)店紀(jì)錄，而之前萬象城招商期則把其作為第一百貨主力店向市場(chǎng)推介。

有消息稱，2015年，華潤(rùn)從已經(jīng)開業(yè)的萬象城項(xiàng)目上調(diào)兵遣將進(jìn)入鄭州萬象城，實(shí)行換將及調(diào)整招商、運(yùn)營(yíng)、推廣等策略，并在2016年對(duì)百貨區(qū)域進(jìn)行升級(jí)改造、對(duì)B1層部分區(qū)域進(jìn)行改造等，2017年萬象城引入西西弗書店、海底撈、全棉時(shí)代等多個(gè)品牌，對(duì)進(jìn)駐品牌再次調(diào)整。

【數(shù)據(jù)】

鄭州萬象城出租率連續(xù)三年下跌

連續(xù)調(diào)整，其戰(zhàn)果如何？

在香港上市的華潤(rùn)置地（01109.HK）3月20日晚間披露了2017年財(cái)報(bào)，其中披露信息顯示，鄭州萬象城經(jīng)歷了去年的品牌調(diào)整后，在出租率降低的情況下，租金收益過億元（港幣），同比增加四成多。

綜合2014年、2015年、2016年、2017年連續(xù)四年的財(cái)報(bào)來看，鄭州萬象城租金收益分別為1.03億港幣、1.37億港幣、0.786億港幣、1.1億港幣；平均出租率方面，分別為94.7%、92.9%、86.8%、80.7%。

這意味著，鄭州萬象城的租金收益略有起伏，空租率卻年年遞增。

另外，2017年財(cái)報(bào)顯示，華潤(rùn)置地全年綜合營(yíng)業(yè)額為港幣1185.9億元，同比增長(zhǎng)8.5%。其中，開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額占比88.17％，為港幣1045.6億元，按年增長(zhǎng)5.9％；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）租金收入按年增長(zhǎng)21.1％，為港幣87.8億元。其中，購物中心業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額港幣61.4億元，同比增長(zhǎng)20.1％；寫字樓業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額港幣12.6億元，同比增長(zhǎng)9.5％；酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額港幣13.8億元，同比增長(zhǎng)40.1％。

盡管開發(fā)物業(yè)占營(yíng)業(yè)收入的絕對(duì)大頭，但綜合毛利率為40.3％，而投資物業(yè)毛利率更高一些，2017年上升至61.3％。

【分析】

鄭州萬象城選址老城區(qū)

使實(shí)際操作難度加大

處于老鄭州、新鄭州都傾慕的二七商圈，和大衛(wèi)城、大上海城相距不遠(yuǎn)，鄭州萬象城空置率緣何居高不下？

張愛玲在小說《花凋》中曾說：“笑，全世界便與你同聲笑，哭，你便獨(dú)自哭”，這一句用在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中也合適不過。

有著60多年發(fā)展和積淀的二七商圈，經(jīng)歷了亞細(xì)亞引發(fā)的鄭州第一輪商戰(zhàn)，經(jīng)歷了大上海城、金博大、百盛等的繁華，近年來，它的巨大虹吸效應(yīng)，觸發(fā)大衛(wèi)城、萬象城的商業(yè)嗅覺。

可鄭州版圖的擴(kuò)大和商圈的分散，無疑讓二七的光環(huán)早已不如當(dāng)初耀眼。

鄭州萬象城或許早已洞悉商戰(zhàn)的真諦，用空間、體驗(yàn)、時(shí)尚來引導(dǎo)家庭客和新鮮族，以達(dá)到和其他購物中心差異化的目的。為此，萬象城在品質(zhì)和體驗(yàn)上如同打磨鉆石一樣費(fèi)盡心思，僅以萬象城推出的河南首個(gè)專為年輕一族打造的社交方式主題街區(qū)“93/4站臺(tái)”為例，其所形成的引流功能和活動(dòng)互動(dòng)，目前在鄭州尚未有購物中心能超越。

有商業(yè)觀察者認(rèn)為，鄭州萬象城站到了一個(gè)“十字路口”，周邊不僅有丹尼斯大衛(wèi)城，更有人民路丹尼斯，競(jìng)爭(zhēng)壓力可想而知。

綜觀萬象城的選址，在一座城市最為中心的老城區(qū)落座尚屬首例，加上所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、居住、交通等各方面因素，都使得這個(gè)項(xiàng)目在實(shí)際操作中比想象的難度要大。

透過鄭州萬象城的調(diào)整不難看出，從早期的重奢定位到如今對(duì)準(zhǔn)年輕時(shí)尚達(dá)人、家庭親子、新中產(chǎn)，改走注重產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格的品牌招商路線，從而推動(dòng)業(yè)態(tài)新的變化，正應(yīng)了那句話：全新的賽道上不比誰走得快，只比誰走得遠(yuǎn)；也不比誰站得高，而比誰站得穩(wěn)。

【未來】

待新田開業(yè)

競(jìng)爭(zhēng)格局是否重塑

來鄭四年，鄭州萬象城能否在第五年有一個(gè)超越？如何提升出租率？未來的萬象城將會(huì)向著什么方向發(fā)展？

這些問題，河南商報(bào)記者向鄭州萬象城相關(guān)負(fù)責(zé)人提出采訪，截至發(fā)稿時(shí)尚未得到回應(yīng)。

鄭州一知名購物中心高管曾對(duì)河南商報(bào)記者坦言，受萬象城高調(diào)入鄭的影響，大衛(wèi)城當(dāng)時(shí)可謂心急如焚，匆匆試運(yùn)營(yíng)。而現(xiàn)在來看，萬象城剛來鄭州時(shí)的路線無疑值得商榷。是照搬既有模式好還是適應(yīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)境比較好？都需要市場(chǎng)來檢測(cè)。同一個(gè)商圈的幾個(gè)購物中心之間只有差異化明顯，才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中找到各自的生存之道。

現(xiàn)在實(shí)體回暖，各商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要是客流，客流才是王道，商業(yè)姿態(tài)若是以引導(dǎo)消費(fèi)為目的，自然要承受舍棄非目標(biāo)人群之痛。

他還提到，萬象城、熙地港都是外地企業(yè)來鄭，是否遭遇“水土不服”不得而知，可相對(duì)于本地零售巨頭丹尼斯而言，在本土化、品牌知名度上，后者的優(yōu)勢(shì)都非常明顯。

究竟是外來的和尚會(huì)念經(jīng)還是本地的和尚會(huì)念經(jīng)？待相距不遠(yuǎn)的新田360廣場(chǎng)太康路店開業(yè)，這一區(qū)域有望三足鼎立，屆時(shí)二七的商業(yè)戰(zhàn)火將再次燃燒，鄭州萬象城未來如何，還需進(jìn)一步觀察。

（河南商報(bào)編輯 施尚景 高予妍）