這是一篇基于“嘉里建設(shè)：投資物業(yè)在波動(dòng)中保持穩(wěn)定”這一觀點(diǎn)的短評(píng)：
"觀點(diǎn)直擊丨嘉里建設(shè)：投資物業(yè)在波動(dòng)中保持穩(wěn)定"
"核心觀點(diǎn)：" 嘉里建設(shè)（CapitaLand）作為領(lǐng)先的綜合性資產(chǎn)管理公司，其投資物業(yè)資產(chǎn)組合在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)波動(dòng)環(huán)境中，展現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，為股東帶來(lái)持續(xù)且可觀的回報(bào)。
"分析解讀："
1. "多元化資產(chǎn)組合：" 嘉里建設(shè)的投資物業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋新加坡、中國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、日本、中國(guó)香港及中國(guó)臺(tái)灣等核心市場(chǎng)。這種地域和產(chǎn)品類型（如購(gòu)物中心、寫字樓、工業(yè)及物流地產(chǎn)）的多元化，有效分散了單一市場(chǎng)或資產(chǎn)類型的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了整體組合的抗波動(dòng)能力。 2. "強(qiáng)大的租戶基礎(chǔ)與租約結(jié)構(gòu)：" 公司旗下許多核心資產(chǎn)擁有實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的租戶，如大型跨國(guó)企業(yè)、知名零售品牌等。長(zhǎng)期且穩(wěn)定的租約結(jié)構(gòu)，保證了租金收入的可預(yù)測(cè)性和持續(xù)性，即使在經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)期，也能更好地抵御空置率和租金下調(diào)的壓力。 3. "穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)管理能力：" 嘉里建設(shè)擁有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，能夠持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)表現(xiàn)，提升資產(chǎn)價(jià)值。通過(guò)有效的租戶服務(wù)、資產(chǎn)升級(jí)改造和租金管理策略，公司致力于維持資產(chǎn)的高出租率和租金水平。 4. "價(jià)值投資理念：

相關(guān)內(nèi)容：

資料顯示，期內(nèi)嘉里建設(shè)錄得合并收入同比增長(zhǎng)65%至99.54億港元，主要由物業(yè)銷售驅(qū)動(dòng)。其中，由于香港緹外、海盈山兩個(gè)住宅項(xiàng)目確認(rèn)大額物業(yè)銷售額，合并收入大增1.76倍至64.2億港元。

同期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額達(dá)161.86億港元，同比升1.3倍。

不過(guò)，物業(yè)租賃及其他合并收入同比下跌6%至約25.02億港元，酒店?duì)I運(yùn)合并收入亦同比下跌3%至約10.3億港元。反映商業(yè)地產(chǎn)及酒店市場(chǎng)的持續(xù)疲軟。

利潤(rùn)端方面，受發(fā)展物業(yè)產(chǎn)品組合變化令毛利率下跌、租賃收入減少及固定成本（包括新落成投資物業(yè)的開業(yè)前支出等）高企影響，嘉里建設(shè)毛利率從45%降至27%。

這影響公司基礎(chǔ)溢利（剔除特殊項(xiàng)目）同比下降30%至9.78億港元。同時(shí)，進(jìn)一步影響股東應(yīng)占溢利同比下降22%至6.12億港元。

回到商業(yè)客關(guān)注的商業(yè)板塊。嘉里建設(shè)現(xiàn)時(shí)投資物業(yè)主要分布于中國(guó)內(nèi)地、香港和海外。

當(dāng)中由于投資重心一直在中國(guó)內(nèi)地，嘉里建設(shè)在香港布局的投資物業(yè)不多，總落成的投資物業(yè)建筑面積僅307.3萬(wàn)平方呎，當(dāng)中辦公樓和零售面積約197.56萬(wàn)平方呎，分為6項(xiàng)物業(yè)。其余是用作出租的住宅。

而6項(xiàng)物業(yè)中，最主要的物業(yè)是位于九龍灣的企業(yè)廣場(chǎng)5期/MegaBox，其建筑面積已占去166.49萬(wàn)平方呎。

因此，香港投資物業(yè)提供的合并租賃收入也不多，在2025年上半年錄得5.47億港元，同比下滑8%，不足內(nèi)地分部的3成。

另外，嘉里建設(shè)在海外菲律賓、新加坡?lián)碛?98.98萬(wàn)平方呎。嘉里建設(shè)并未在財(cái)報(bào)中列出這批物業(yè)具體提供了多少收入，但相信對(duì)集團(tuán)整體租賃收入的影響不大。

而內(nèi)地方面，作為最早進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的港資企業(yè)之一，嘉里建設(shè)截至2024年末在內(nèi)地?fù)碛?083.6萬(wàn)平方呎投資物業(yè)。其中辦公樓占面積超過(guò)一半，達(dá)到588.4萬(wàn)平方呎，而零售面積僅390.1萬(wàn)平方呎。

到2025年中期末，隨著杭州嘉里城、天津嘉里中心二期及深圳前海嘉里中心三期的落成，嘉里建設(shè)在內(nèi)地的投資物業(yè)建筑面積攀升至1341.5萬(wàn)平方呎。

主要增加的面積辦公樓和零售基本持平，其中辦公樓增加了121.7萬(wàn)平方呎，而零售面積增加了116.5萬(wàn)平方呎。

但由于上述3個(gè)新落成項(xiàng)目還沒(méi)有投入營(yíng)運(yùn)，因此整體來(lái)看，嘉里建設(shè)旗下物業(yè)仍由辦公樓占主導(dǎo)地位，尤其在上海和深圳。

在目前國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)面臨劇烈調(diào)整的情況下，雖然“零售銷售錄得溫和增長(zhǎng)，但整體商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍面臨顯著挑戰(zhàn)?！奔卫锝ㄔO(shè)管理層表示。

資料顯示，期內(nèi)嘉里建設(shè)內(nèi)地零售物業(yè)提供租賃收入6.7億港元，較去年同期6.62港元增長(zhǎng)1%。只是難擋辦公樓部分收入下跌8%，錄得10.5億港元，拉低了整體的租賃收入水平。

但嘉里建設(shè)的物業(yè)在出租率方面保持得不錯(cuò)，辦公樓和零售物業(yè)的整體出租率都維持在90%。幾個(gè)主要物業(yè)都保持了較高的素質(zhì)。

例如上海靜安嘉里中心商場(chǎng)部分長(zhǎng)年專注“新中產(chǎn)”客群，特別是吸引了很多戶外品牌，例如Lululemon、美國(guó)休閑運(yùn)動(dòng)品牌Vuori、法國(guó)山系戶外品牌Topologie、昂跑等其中國(guó)內(nèi)地首店都在此落地。這幾年該項(xiàng)目也特別加強(qiáng)了次高端品牌和設(shè)計(jì)師品牌陣容，積極組織IP活動(dòng)，讓項(xiàng)目在市場(chǎng)動(dòng)蕩中表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)。

具體項(xiàng)目中，上海靜安嘉里中心整體出租率在94%；上海浦東嘉里城出租率更達(dá)到97%；杭州嘉里中心出租率92%；北京嘉里中心出租率85%；深圳嘉里建設(shè)廣場(chǎng)出租率92%；深圳前海嘉里中心一期及二期90%。

反映在財(cái)務(wù)上，2025年上半年嘉里建設(shè)投資物業(yè)組合估值反而從2024年末的842.73億港元，提升至862.91億港元。包括內(nèi)地和香港的物業(yè)組合都有提升，前者576.95億港元，后著285.96億港元。

不過(guò)由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，還是錄得輕微的應(yīng)占投資物業(yè)非現(xiàn)金公允價(jià)值虧損2.51億港元。

鑒于過(guò)去保持較積極的投資策略，嘉里建設(shè)未來(lái)幾年仍有大量投資物業(yè)落成并投入使用。

鑒于嘉里建設(shè)目前的財(cái)務(wù)狀況——負(fù)債比率38.4%，現(xiàn)金及銀行存款142億港元和未動(dòng)用的銀行信貸額357億港元，能覆蓋借款總額約84%。相關(guān)計(jì)劃如期推進(jìn)應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題。

但如果看嘉里建設(shè)的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)情況，該公司在沈陽(yáng)、福州、天津、濟(jì)南等地落地了零星物業(yè)，未來(lái)在武漢、沈陽(yáng)、天津、鄭州、秦皇島等地還有不少物業(yè)會(huì)陸續(xù)落成。

這些城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)數(shù)年的恢復(fù)情況，可能會(huì)讓嘉里建設(shè)的租務(wù)產(chǎn)生一定程度的隱憂。例如在辦公樓供應(yīng)量過(guò)剩的武漢，公司項(xiàng)目有大量辦公樓面積即將落成。

嘉里建設(shè)事實(shí)上也積極采取一定的措施，包括武漢項(xiàng)目于去年年末剛剛推進(jìn)了部分樓面“商改住”。

嘉里建設(shè)管理層就指出，對(duì)香港及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期前景保持樂(lè)觀，短期內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨顯著挑戰(zhàn)，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)重新定位的過(guò)程難免波折。集團(tuán)將保持警惕，并優(yōu)先確保公司穩(wěn)健性與韌性。

畢竟時(shí)間還有，后續(xù)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目繼續(xù)作調(diào)整，或經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)不用更改計(jì)劃，無(wú)論做什么決定都還有一定的回旋空間。

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