安歆并購(gòu)逗號(hào)公寓的事件，確實(shí)可以被視為近期中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)并購(gòu)浪潮的一個(gè)縮影或重要例證。它折射出幾個(gè)關(guān)鍵的行業(yè)趨勢(shì)和深層原因：
1. "行業(yè)洗牌加速，整合趨勢(shì)明顯：" 長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(zhǎng)后的震蕩期。早期野蠻生長(zhǎng)、高燒不退的市場(chǎng)，因資金鏈斷裂、管理不善、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，進(jìn)入了大規(guī)模的優(yōu)勝劣汰階段。安歆作為行業(yè)內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)健者，并購(gòu)規(guī)模較小的逗號(hào)公寓，是典型的通過(guò)整合資源、擴(kuò)大市場(chǎng)份額來(lái)提升競(jìng)爭(zhēng)力的策略。
2. "資本退潮，理性回歸：" 前幾年涌入的大量資本在經(jīng)歷了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件后開始謹(jǐn)慎退出。并購(gòu)成為資本實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)處置、回收資金或戰(zhàn)略性布局的重要方式。安歆的此次并購(gòu)，無(wú)論出于何種財(cái)務(wù)考量（如資產(chǎn)注入、債務(wù)重組等），都反映了資本市場(chǎng)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域趨于理性的態(tài)度，不再盲目追逐高增長(zhǎng)故事。
3. "尋求規(guī)模效應(yīng)與抗風(fēng)險(xiǎn)能力：" 對(duì)于安歆這樣的生存下來(lái)的企業(yè)而言，并購(gòu)是快速擴(kuò)大規(guī)模、提升品牌影響力的有效途徑。更大的規(guī)模意味著更強(qiáng)的議價(jià)能力（與供應(yīng)商、房東）、更好的風(fēng)險(xiǎn)分散能力以及更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和經(jīng)營(yíng)壓力。
4. "資源整合與能力提升：" 并購(gòu)不僅僅是規(guī)模的擴(kuò)張，也包括管理經(jīng)驗(yàn)、

相關(guān)閱讀延伸：安歆并購(gòu)逗號(hào)公寓 折射行業(yè)并購(gòu)潮來(lái)襲？

5月29日，企業(yè)員工住宿服務(wù)平臺(tái)安歆集團(tuán)宣布戰(zhàn)略并購(gòu)如家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“逗號(hào)公寓”。交易完成后，逗號(hào)公寓將全部進(jìn)入安歆的運(yùn)營(yíng)管理體系。那么，這是否意味著長(zhǎng)租公寓將迎來(lái)并購(gòu)潮？長(zhǎng)租公寓還有沒(méi)有發(fā)展前景？

一場(chǎng)雙贏的并購(gòu)？

安歆集團(tuán)成立于2014年，是專注為企業(yè)員工提供全方位住宿產(chǎn)品的品牌。旗下有樂(lè)寓、美域、閱庭三條產(chǎn)品線，聚焦在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，覆蓋集體宿舍、白領(lǐng)公寓、高端公寓式酒店三種公寓類型。

而逗號(hào)公寓是首旅旗下如家酒店集團(tuán)在2015年聯(lián)合紅杉資本、易居中國(guó)共同打造的公寓品牌，現(xiàn)已進(jìn)駐19個(gè)城市。

安歆集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO徐早霞表示，通過(guò)對(duì)逗號(hào)現(xiàn)有項(xiàng)目、未來(lái)項(xiàng)目以及如家體系內(nèi)其他項(xiàng)目資源的深度合作，擴(kuò)大安歆的城市版圖及運(yùn)營(yíng)規(guī)模，為城市新藍(lán)領(lǐng)提供更多有品質(zhì)的住宿空間。

首旅酒店（集團(tuán)）總經(jīng)理孫堅(jiān)表示：“我們尊重公寓行業(yè)的特性，希望更多做加法、乘法，推動(dòng)安歆更加快速地發(fā)展。我們還可以提供一些資源，酒店在專業(yè)領(lǐng)域當(dāng)中一定具有這樣的能力和資源，我們?cè)敢庾尠察г谖磥?lái)發(fā)展上插上翅膀，共同打造一個(gè)共贏的生態(tài)圈?！?/p>

據(jù)悉，逗號(hào)公寓的現(xiàn)有項(xiàng)目會(huì)改造為員工公寓進(jìn)入安歆體系，并購(gòu)?fù)瓿珊?，安歆公寓床位?shù)量將突破10萬(wàn)張。此外，安歆將在物業(yè)獲取、企業(yè)客戶資源等方面與如家展開深度合作，為城市新藍(lán)領(lǐng)提供更多有品質(zhì)的住宿空間。

對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，過(guò)去有人認(rèn)為，如家是最適合做長(zhǎng)租公寓的，因?yàn)閾碛腥珖?guó)性的門店和相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的管理，同時(shí)，其“經(jīng)濟(jì)型”的酒店定位也擁有較多的客戶。但類似收購(gòu)說(shuō)明，酒店管理企業(yè)做長(zhǎng)租公寓，不見得是最擅長(zhǎng)，或具有最大優(yōu)勢(shì)的。

在房東東創(chuàng)始人全靂看來(lái)，如家酒店集團(tuán)從力推長(zhǎng)租公寓到放棄，完全基于長(zhǎng)租公寓整體盈利難，拖累上市公司業(yè)績(jī)。拋離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)后，如家酒店集團(tuán)聚焦酒店各種品類。

這并非個(gè)例。新京報(bào)記者獲悉，順豐公寓板塊負(fù)責(zé)人因組織關(guān)系，調(diào)任至另一個(gè)崗位，而旗下公寓板塊雖沒(méi)有停止，但接下來(lái)怎么個(gè)戰(zhàn)略方向，目前還沒(méi)有確認(rèn)下來(lái)。朗詩(shī)綠色集團(tuán)則將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩(shī)集團(tuán)。

今年多家企業(yè)對(duì)公寓板塊放慢了腳步。房東東創(chuàng)始人全靂道出了行業(yè)一大現(xiàn)狀：今年有的企業(yè)停止了拿項(xiàng)目；有的企業(yè)開始轉(zhuǎn)手在營(yíng)項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)進(jìn)行縮編；也有的企業(yè)，明確不求規(guī)模，只開幾個(gè)精品項(xiàng)目。

那么，這是否意味著，今年會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓并購(gòu)潮？對(duì)此，全靂指出，今年會(huì)出現(xiàn)一些并購(gòu)現(xiàn)象，但談不上并購(gòu)潮，主要原因在于合規(guī)標(biāo)的太少。

行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升

前兩年，隨著租售并舉在制度層面不斷推進(jìn)，市場(chǎng)需求和政策紅利催生了長(zhǎng)租公寓的火熱。

參與住房租賃市場(chǎng)的主體，涌現(xiàn)出四股力量，分別是萬(wàn)科等為代表的大型房企、如家等為代表的酒店企業(yè)、地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如鏈家自如、以魔方公寓等為代表的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司。

其中，酒店系企業(yè)在酒店行業(yè)往往有較長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)積累，有完善的運(yùn)營(yíng)體系及豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)酒店系企業(yè)切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，原有酒店行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)可以指導(dǎo)公寓任務(wù)有效開展。從經(jīng)濟(jì)型酒店的短租模式，向下占領(lǐng)長(zhǎng)租市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)和城市布局上，依托于原有的酒店業(yè)務(wù)，也可快速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。

不過(guò)，有業(yè)界人士指出，長(zhǎng)租公寓與酒店業(yè)表面看相似，其實(shí)差別巨大，從產(chǎn)品策劃、資本投入、項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品銷售等角度，長(zhǎng)租公寓儼然走出了自己的特色。

全靂表示，酒店是成熟行業(yè)，品類豐富，獲客渠道相對(duì)多，而且是高頻，但長(zhǎng)租公寓正好相反。此外，長(zhǎng)租公寓起步晚，基礎(chǔ)薄弱，無(wú)論是人才、IT系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等，相對(duì)滯后。

“酒店是完全市場(chǎng)化，但長(zhǎng)租公寓必須是政府主導(dǎo)和支持，因?yàn)殚L(zhǎng)租是民生型行業(yè)，酒店不是?！比Z強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

貝殼研究院《集中式長(zhǎng)租公寓白皮書》指出，有產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)，無(wú)論是售價(jià)還是租賃成本在近兩年攀升明顯，熱點(diǎn)城市普遍年均漲幅在30%以上，在市場(chǎng)租金增幅不大的情況下，本就不高的租金回報(bào)率持續(xù)走低。市場(chǎng)租金回報(bào)率尚可的物業(yè)，比如，前幾年低成本拿房的項(xiàng)目，存在業(yè)主毀約風(fēng)險(xiǎn)。而工廠、城中村等合法性存在缺陷的項(xiàng)目，后續(xù)經(jīng)營(yíng)尤其是政府監(jiān)管方面存在風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)周期也不穩(wěn)定。

“正規(guī)的，要么是住房租賃，要么是服務(wù)式公寓，如雅詩(shī)閣公寓。而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，目前有許多未知數(shù)，包括服務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)許可、物業(yè)性質(zhì)等等?！比A美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱表示，長(zhǎng)租公寓這類比較含糊的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，由于其經(jīng)營(yíng)的許多不確定性，現(xiàn)在紛紛出現(xiàn)問(wèn)題。

實(shí)際上，作為一種新興業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，尤其面臨前期投入大，回收期較長(zhǎng)，短期盈利能力難的問(wèn)題。去年一年，不少長(zhǎng)租公寓品牌因經(jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)。

值得注意的是，作為長(zhǎng)租公寓更為細(xì)分的藍(lán)領(lǐng)公寓，其運(yùn)營(yíng)難度更大。記者了解到，藍(lán)領(lǐng)公寓從項(xiàng)目立項(xiàng)到籌建，再到后期運(yùn)營(yíng)管理，可能比普通長(zhǎng)租公寓的要求還要高。相比于長(zhǎng)租公寓一間房最多兩個(gè)人的管理半徑，藍(lán)領(lǐng)公寓多至8人的規(guī)模，管理難度指數(shù)有所增大。其中，決策者、支付者、居住者是三個(gè)分開的角色，如何同時(shí)滿足他們的需求也是一個(gè)挑戰(zhàn)。另外，由于人口密度高，對(duì)于消防安全的要求會(huì)更高。

那么，長(zhǎng)租公寓未來(lái)還有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)前景呢？在接受記者采訪時(shí)，世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管紀(jì)剛表示，每個(gè)行業(yè)的發(fā)展，前幾年都會(huì)面臨動(dòng)蕩，都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)萬(wàn)箭齊發(fā)的階段，隨后行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓也會(huì)經(jīng)歷這一階段。長(zhǎng)租公寓屬中長(zhǎng)期的投資機(jī)會(huì)，理由在于，中國(guó)是人口大國(guó)，城市化率還有很大的發(fā)展空間，未來(lái)十年，預(yù)計(jì)仍有2億人進(jìn)城發(fā)展。而在很多大城市中，流動(dòng)人口的比例較高。很多年輕群體面臨較高的住宅房?jī)r(jià)、急需提升住宅水準(zhǔn)的矛盾中，就需要長(zhǎng)租公寓來(lái)解決。因此，長(zhǎng)租公寓仍有較大的發(fā)展前景。

“預(yù)計(jì)在中國(guó)目前條件下，長(zhǎng)租公寓是真正能推公募REITs的市場(chǎng)，而不是寫字樓、商場(chǎng)，看好長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)?！笔腊钗豪硎酥袊?guó)區(qū)研究部主管謝晨如此表示。

新京報(bào)記者 張曉蘭 編輯 武新 校對(duì) 何燕