評(píng)估丹尼斯（Dennis）以8.5億人民幣拿下北京華聯(lián)（BHG）鄭州店是否“值”，需要從多個(gè)維度進(jìn)行分析，這是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，沒有絕對(duì)的“是”或“否”，取決于丹尼斯的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、戰(zhàn)略目標(biāo)以及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)能力。
以下是一些關(guān)鍵的考量點(diǎn)：
"為什么這可能“值”（積極因素）："
1. "品牌協(xié)同效應(yīng)：" 丹尼斯是鄭州本土的零售巨頭，擁有強(qiáng)大的品牌認(rèn)知度和深厚的根基。收購(gòu)BHG可以迅速獲得高端、現(xiàn)代化的超市業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)丹尼斯在精品超市或高端生鮮超市領(lǐng)域的短板，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，滿足不同消費(fèi)者的需求。 2. "市場(chǎng)地位提升：" 收購(gòu)BHG鄭州店將顯著增強(qiáng)丹尼斯在鄭州零售市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，進(jìn)一步擠壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的空間，尤其是在中高端市場(chǎng)。 3. "資產(chǎn)和客流：" BHG門店通常位于城市核心或次核心商圈，擁有較好的地理位置、一定的固定資產(chǎn)（如門店、設(shè)備）和相對(duì)穩(wěn)定的客流基礎(chǔ)。這些是丹尼斯可以直接利用的寶貴資源。 4. "快速擴(kuò)張：" 相比于從零開始開設(shè)新店，收購(gòu)現(xiàn)有成熟門店可以更快地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)覆蓋和提升品牌影響力，節(jié)省大量的時(shí)間成本和建設(shè)成本。 5. "潛在的整合效益：" 通過(guò)整合運(yùn)營(yíng)、供應(yīng)鏈、信息系統(tǒng)等，理論上可以降低管理成本，提高整體運(yùn)營(yíng)效率。例如，共享采購(gòu)資源，優(yōu)化

相關(guān)內(nèi)容：

丹尼斯8.509億拿下北京華聯(lián)鄭州店，二七商圈將發(fā)生怎樣的變化？

關(guān)于河南的商業(yè)格局，流傳一個(gè)段子。圈內(nèi)人聚會(huì)，丹尼斯說(shuō)，一路走來(lái)，沒有敵人，只有朋友和師長(zhǎng)。

大張：我一路走來(lái)，看到的都是丹尼斯……這句話把大張換成西亞、萬(wàn)德隆，同樣適用。

2020年7月，88歲的臺(tái)商王任生如果站在大衛(wèi)城的樓上，看到的一定是別樣風(fēng)景。人民路上的丹尼斯百貨已是商圈內(nèi)百貨業(yè)態(tài)的碩果僅存，一路之隔的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大商金博大關(guān)門歇業(yè)，直線距離200米的北京華聯(lián)店已收入囊中。

從1997年丹尼斯百貨開業(yè)，昔日的“圣誕燈大王”開啟了“百貨零售業(yè)巨頭”的精彩旅程。無(wú)論是河南商業(yè)版圖、鄭州商業(yè)格局還是聚焦到鄭州二七商圈，一路走來(lái)，都有丹尼斯的背影。

當(dāng)然，我們有理由相信，充足的競(jìng)爭(zhēng)和標(biāo)桿的存在對(duì)于鄭州商業(yè)的意義。

背景介紹

北京華聯(lián)店位于二七區(qū)核心商圈民主路3號(hào)，占地面積2.6萬(wàn)㎡（39畝），總商業(yè)建筑面積92355.85㎡，其中地上建筑面積77108.47㎡，地下建筑面積15247.38㎡。地上五層，地下一層。2002年8月2日開業(yè)，期間經(jīng)營(yíng)17年整。由于市場(chǎng)環(huán)境變化及經(jīng)營(yíng)不善，于2019年8月1日閉店。

2020年7月4日，北京華聯(lián)店易主，丹尼斯8.509億元正式接盤。自去年北京華聯(lián)鄭州店、大商金博大相繼閉店后，二七商圈又爆出一顆“大雷”，丹尼斯集團(tuán)以超8億元的價(jià)格正式接手北京華聯(lián)店。至此，丹尼斯集團(tuán)在二七商圈的商業(yè)布局又邁出了重要一步。

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8.5億交易的戰(zhàn)略意圖

一、20年前的夙愿

早在2000年五彩購(gòu)物廣場(chǎng)拍賣時(shí)，丹尼斯集團(tuán)就考慮過(guò)要接手該項(xiàng)目，但經(jīng)過(guò)相應(yīng)成本收益分析后放棄了這個(gè)項(xiàng)目，把發(fā)展重心轉(zhuǎn)向了CBD七天地項(xiàng)目。

雖然后續(xù)各區(qū)域的項(xiàng)目發(fā)展都比較順利，但相信當(dāng)初放棄這樣一塊核心商圈黃金寶地，必然也會(huì)留下些許遺憾。

俗話說(shuō)，“好飯不怕晚”，現(xiàn)在實(shí)力更為強(qiáng)勁的丹尼斯集團(tuán)一定會(huì)在這個(gè)項(xiàng)目上大展拳腳，繼續(xù)穩(wěn)固自己二七商圈霸主地位。

二、搶占核心商圈的蛋糕

作為鄭州市傳統(tǒng)核心商圈的二七商圈，現(xiàn)存量商業(yè)及籌備待開業(yè)零售項(xiàng)目合計(jì)16個(gè)，總商業(yè)體量156.02萬(wàn)㎡。

在丹尼斯拿下原北京華聯(lián)店的項(xiàng)目后，在二七商圈共有3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——大衛(wèi)城、人民路丹尼斯和待改造原北京華聯(lián)項(xiàng)目，總商業(yè)體量為36.7萬(wàn)㎡，占比為23.52%。

去除待開業(yè)和已閉店商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)有存量商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)，總商業(yè)體量113.6萬(wàn)㎡。商圈內(nèi)丹尼斯集團(tuán)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目2個(gè)，合計(jì)商業(yè)面積27.5萬(wàn)㎡，占比為24.21%。

丹尼斯集團(tuán)旗艦項(xiàng)目大衛(wèi)城，無(wú)論是體量、品牌、營(yíng)業(yè)額都是鄭州商業(yè)中的“巨無(wú)霸”，23萬(wàn)㎡的商業(yè)體量，在2019年全國(guó)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額排名中位列第9位，達(dá)到61.5億元。

在大衛(wèi)城不到1公里的范圍內(nèi)，還有其集團(tuán)“一號(hào)店”人民路丹尼斯，品牌、銷售額及坪效在整個(gè)行業(yè)中也是名列前茅的。
在二七商圈傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目沒落下滑的大趨勢(shì)下，丹尼斯的兩個(gè)項(xiàng)目依然保持強(qiáng)勢(shì)的上揚(yáng)姿態(tài)。而現(xiàn)在，以大衛(wèi)城為中心的1公里范圍內(nèi)，丹尼斯集團(tuán)已強(qiáng)勢(shì)布局三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

核心地塊，乃兵家必爭(zhēng)之地。丹尼斯不接，總有公司接。有可能是恒隆，有可能是蘇寧，也有可能是大悅城。無(wú)論最后誰(shuí)接手運(yùn)營(yíng)了這個(gè)項(xiàng)目，都不能保證不會(huì)分走丹尼斯的一部分客流。

而丹尼斯現(xiàn)如今自己去規(guī)劃運(yùn)營(yíng)這個(gè)項(xiàng)目，豈不是一舉多得，既進(jìn)一步穩(wěn)定了自己商圈霸主地位，又減少了周邊商業(yè)對(duì)他的威脅。

三、二七商圈升級(jí)在望

在鄭州市政府工作報(bào)告中，將二七廣場(chǎng)片區(qū)升級(jí)改造列為2020年鄭州市建設(shè)發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)之一。
對(duì)于二七商圈核心區(qū)，將著重打造二七塔的周邊空間，通過(guò)對(duì)二七廣場(chǎng)這一引擎項(xiàng)目的升級(jí)改造，通過(guò)加入水景、綠帶、燈帶等元素來(lái)擴(kuò)建二七廣場(chǎng)，重塑鄭州的文化地標(biāo)。而原二七北京華聯(lián)位置與擴(kuò)建后的區(qū)域緊密相連，地理位置重要性不言而喻。

這也從側(cè)面反映出，丹尼斯集團(tuán)有意同鄭州的文化名片進(jìn)行密切關(guān)聯(lián)，以打造為鄭州市的商業(yè)名片，未來(lái)前景可期。

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丹尼斯怎么打好這張牌？

丹尼斯花重金拿到的這個(gè)項(xiàng)目，該怎么定位、怎么招商成了大家所關(guān)注的重點(diǎn)。丹尼斯目前對(duì)外表示，暫未確定該項(xiàng)目的定位，相關(guān)團(tuán)隊(duì)正在籌備。

但是8.509億元可不能打水漂，相信在丹尼斯完成交易之前，心中早已有了清晰的項(xiàng)目規(guī)劃方向，那我們今天就來(lái)預(yù)測(cè)下它到底會(huì)成為一個(gè)什么樣的丹尼斯。

一、什么不能做

1、新項(xiàng)目會(huì)規(guī)劃成mini版大衛(wèi)城

作為一個(gè)正常人，都不會(huì)搬起石頭來(lái)砸自己的腳，大衛(wèi)城目前呈現(xiàn)出如此良性的發(fā)展趨勢(shì)，在直線距離只有200米左右的位置再?gòu)?fù)制一個(gè)同類型項(xiàng)目來(lái)?yè)屪约嚎土鳎@個(gè)邏輯是說(shuō)不通的。

2、新項(xiàng)目會(huì)規(guī)劃成另一個(gè)德化步行街

作為行業(yè)標(biāo)桿的丹尼斯集團(tuán)，絕大部分項(xiàng)目的客群定位都是圍繞中高端消費(fèi)客群來(lái)走，目前中低端消費(fèi)及學(xué)生客群暫沒有在其考慮范圍內(nèi)。如果要做全客層，那也是以后其他客層布局相對(duì)成熟后再做的事了。

3、新項(xiàng)目會(huì)規(guī)劃成一個(gè)城市奧萊

城市奧萊的主打核心為“品牌折扣”+“便利停車”。該項(xiàng)目距大衛(wèi)城正價(jià)店如此近距離的情況下，開設(shè)奧萊店不符合品牌選址邏輯；同時(shí)該項(xiàng)目沒有地下停車位，隨著二七廣場(chǎng)周邊空間的擴(kuò)建，停車區(qū)域更被壓縮。

去年夏季，金博大與麥迪遜聯(lián)姻，探索城市奧萊模式，結(jié)果市場(chǎng)不買賬，開業(yè)幾個(gè)月就匆匆收?qǐng)?，試錯(cuò)成本可謂不低。綜合來(lái)看，這個(gè)定位猜想也不成立。

二、什么可以做

大衛(wèi)城從2015年開業(yè)至今，每年都在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌升級(jí)，奢侈品品牌越來(lái)越多，各業(yè)態(tài)品牌層級(jí)也越來(lái)越高。

那些更替掉的品牌不好么？好！但是新進(jìn)的品牌可能更適合。針對(duì)這部分更替掉的品牌，丹尼斯集團(tuán)也希望在商圈內(nèi)有項(xiàng)目能進(jìn)行承載，以進(jìn)一步豐滿自己的品牌資源庫(kù)，從而滿足不同客層的消費(fèi)需求。

1、品牌下沉，補(bǔ)位大衛(wèi)城品牌升級(jí)

在大衛(wèi)城項(xiàng)目持續(xù)品牌升級(jí)的背景下，原二七北京華聯(lián)最簡(jiǎn)單的項(xiàng)目定位方式：作為大衛(wèi)城的全業(yè)態(tài)品牌下沉承載體，客群定位為25-35歲的年輕、時(shí)尚消費(fèi)客群。

規(guī)劃亮點(diǎn)：

• 超市業(yè)態(tài)在二七商圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)全客層布局

大衛(wèi)城項(xiàng)目針對(duì)中高端消費(fèi)客群，超市所落位的品牌為拜特超市，而原二七北京華聯(lián)項(xiàng)目可面向中層年輕消費(fèi)客群落位丹尼斯大賣場(chǎng)，在商圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)全客層覆蓋；

• 品牌下沉，給大衛(wèi)城項(xiàng)目各業(yè)態(tài)品牌升級(jí)留足空間

• 通過(guò)籃球場(chǎng)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，緊抓年輕消費(fèi)客群

大衛(wèi)城在今年6月份時(shí)舉行“路人王”街球籃球比賽，客流帶動(dòng)效應(yīng)明顯，且對(duì)餐飲業(yè)態(tài)及零售業(yè)態(tài)消費(fèi)也起到了一定帶動(dòng)作用。所以可考慮在新項(xiàng)目圍繞年輕消費(fèi)客群，規(guī)劃落位這一業(yè)態(tài)。

• 戰(zhàn)略意義：直接參與競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)份額

此番定位，與兩個(gè)待開業(yè)項(xiàng)目新田360和大樂(lè)城相仿，丹尼斯集團(tuán)可利用其會(huì)員優(yōu)勢(shì)、平臺(tái)優(yōu)勢(shì)及品牌談判優(yōu)勢(shì)等資源，在直接對(duì)話中占據(jù)主導(dǎo)地位。這樣以來(lái)，不僅高端消費(fèi)客群沒有落下，中層消費(fèi)客群也得到了深入開發(fā)，使得其客群覆蓋更加全面和系統(tǒng)。

2、品牌下沉之余，突出兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)

萬(wàn)象城在2019年兒童業(yè)態(tài)的調(diào)整上下了很大功夫，整體商場(chǎng)客流也有了一定起色，特別是周末、節(jié)假日期間的兒童消費(fèi)、家庭式消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。

而大衛(wèi)城受現(xiàn)有物業(yè)格局、消防要求及坪效差異等多方面因素，目前無(wú)法實(shí)現(xiàn)兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)的落位，相信這也是大衛(wèi)城忠實(shí)會(huì)員暫無(wú)法實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)需求。

有很多客戶會(huì)在大衛(wèi)城購(gòu)買奢侈品后，帶著孩子轉(zhuǎn)向萬(wàn)象城的Me land、美吉姆等進(jìn)行相關(guān)消費(fèi)，隱形中丹尼斯也缺失了一部分消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。所以，這次針對(duì)新物業(yè)的規(guī)劃，加入并突出兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)就是最好的機(jī)會(huì)。

規(guī)劃亮點(diǎn)：

• 兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)作為引流業(yè)態(tài)，將有效帶動(dòng)家庭消費(fèi)。

該項(xiàng)方案中最突出的點(diǎn)就在于兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)的增加，該品類的增加可以更好的服務(wù)于丹尼斯的忠實(shí)會(huì)員，增強(qiáng)消費(fèi)粘性，滿足其兒童體驗(yàn)消費(fèi)需求和家庭式消費(fèi)需求。

• 戰(zhàn)略意義：做強(qiáng)兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，強(qiáng)化市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

大衛(wèi)城開業(yè)之初，兒童娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃在5F Mall區(qū)和9F百貨區(qū)，但后續(xù)都因?yàn)橄老嚓P(guān)要求而陸續(xù)撤場(chǎng)?？粗f(wàn)象城從去年開始發(fā)展風(fēng)生水起的兒童業(yè)態(tài)，這塊嘴邊的肥肉不吃說(shuō)不過(guò)去。

各業(yè)態(tài)品牌的下沉，已經(jīng)直接對(duì)話新田360和大樂(lè)城；而兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)的落地，具有戰(zhàn)略意義。

一方面，滿足了更多消費(fèi)者更多的消費(fèi)需求；另一方面，給商圈內(nèi)其他能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生威脅的項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)施壓，更加全方位保障其市場(chǎng)主導(dǎo)地位。具體后期會(huì)怎么實(shí)施，我們拭目以待！

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二七商圈格局將有什么變化？

一、二七商圈，丹尼斯一家獨(dú)大

自百貨大樓、百盛、大上海相繼衰落以后，大商金博大和北京華聯(lián)這兩個(gè)項(xiàng)目去年直接進(jìn)行了閉店處理，而且金博大項(xiàng)目還是double kill。這時(shí)候大家都在懷疑，二七商圈就你一個(gè)大衛(wèi)城能頂?shù)米÷铩?/p>

一年后，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)出來(lái)了，營(yíng)業(yè)額同比增幅16%，達(dá)到了61.5億元，全國(guó)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額排名第9位，這就是大衛(wèi)城所交出的答卷。

隨著品牌的不斷升級(jí)，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)愈發(fā)強(qiáng)勢(shì)，毫不夸張的講現(xiàn)階段鄭州市其他項(xiàng)目已經(jīng)不具備和大衛(wèi)城叫板的可能性了。而拿下二七北京華聯(lián)以后，整個(gè)丹尼斯的版圖進(jìn)一步放大，有些鶴立雞群的感覺。

今年商圈內(nèi)其他項(xiàng)目不會(huì)有太大改觀，需要關(guān)注的兩個(gè)待開業(yè)項(xiàng)目——大樂(lè)城和新田360，建議還是深度挖掘商圈內(nèi)中層消費(fèi)客流，中高端消費(fèi)硬剛大衛(wèi)城不會(huì)有任何勝算，但我相信他們也不會(huì)這樣做。

還有一個(gè)受此影響比較大的項(xiàng)目——萬(wàn)象城，不知道第一時(shí)間得知此消息的萬(wàn)象城項(xiàng)目作何感想。

據(jù)圈內(nèi)消息，萬(wàn)象城原本計(jì)劃于今年開始推進(jìn)萬(wàn)象城二期項(xiàng)目，且一層定位國(guó)際重奢加輕奢，這剛熬完了疫情，又等來(lái)了這個(gè)大雷?，F(xiàn)在面臨的問(wèn)題是東北方向是大衛(wèi)城，正北方向是年底可能要開業(yè)的新田360，正東方向是丹尼斯剛接手的老華聯(lián)，而且項(xiàng)目一期大面積待租問(wèn)題還沒有解決。太難了，這對(duì)萬(wàn)象城招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提出了更高的要求。

二、二七商圈“一超多強(qiáng)”持續(xù)領(lǐng)航

二七商圈不論是交通、客流、商業(yè)氛圍，還是商業(yè)總量、品牌層級(jí)、招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，在鄭州商圈內(nèi)首屈一指。二七商圈“一超多強(qiáng)”的局面未來(lái)一段時(shí)間還將持續(xù)。

隨著丹尼斯版圖擴(kuò)張，大樂(lè)城、新田360、萬(wàn)象城二期的入市，特別是兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大樂(lè)城、新田360太康路項(xiàng)目也基本處于收尾階段，預(yù)計(jì)明年開業(yè)。后期金博大、大上海城、百貨大樓升級(jí)改造后，二七商圈將引領(lǐng)鄭州商業(yè)邁上新臺(tái)階。

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撰文/紅波