德基集團（Deji Group）作為中國商業(yè)地產(chǎn)界的翹楚，其從一個地方性小企業(yè)成長為全國性的商業(yè)“大佬”，其成功并非偶然，而是多種因素綜合作用的結(jié)果。我們可以從以下幾個方面來分析其“煉成”之路：
1. "精準(zhǔn)的市場定位與前瞻性眼光：" "早期聚焦：" 德基早期在家鄉(xiāng)無錫深耕，精準(zhǔn)地抓住了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟快速發(fā)展和城市化進程帶來的商業(yè)地產(chǎn)需求。它并非一開始就追求全國擴張，而是穩(wěn)扎穩(wěn)打，在本地市場建立了良好的口碑和基礎(chǔ)。 "業(yè)態(tài)創(chuàng)新與升級：" 德基很早就認識到購物中心不僅僅是租金收入，更是經(jīng)營管理和體驗的集合。它注重業(yè)態(tài)組合的優(yōu)化，引入國內(nèi)外知名品牌，提升購物中心的吸引力和競爭力。例如，德基廣場往往定位為高端，聚集了奢侈品、時尚品牌、餐飲等，形成了獨特的商業(yè)氛圍和價值主張。
2. "卓越的選址能力與戰(zhàn)略布局：" "黃金地段優(yōu)先：" 德基非常擅長選擇城市核心商圈、交通樞紐等最具潛力的地段進行開發(fā)。無論是南京德基廣場的“一德兩街”（德基廣場、德基66、德基古樓），還是上海中山西路99號新天地德基廣場，都占據(jù)了極佳的地理位置，最大化了人流量和商業(yè)價值。 "一線城市聚焦與輻射：" 德基的擴張策略

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來源：【紫金山新聞】

日前，南京商業(yè)標(biāo)桿德基廣場傳出好消息，據(jù)贏商網(wǎng)消息，2024年南京德基廣場實現(xiàn)全年銷售收入245億元，再次刷新自身紀錄。

年銷售245億元是什么概念？這意味著，平均每天能賣超過6712萬元，網(wǎng)絡(luò)上有人以某奢侈品品牌包測算，8萬元一只的包，每天要賣839只。

這一強勁的“吸金”能力從何而來？既來自德基自身商業(yè)創(chuàng)新的優(yōu)勢，也來自南京作為長三角消費樞紐的強勁勢能。從首發(fā)經(jīng)濟的“磁石效應(yīng)”到南京都市圈的“樞紐能級”，從消費場景的革新到城市競爭力的躍升，德基廣場的“煉成記”也是南京打造國際消費中心城市進階之路的縮影和南京商業(yè)魅力與消費活力的見證。

從商業(yè)自身的創(chuàng)新驅(qū)動中崛起

上周日晚，記者來到德基廣場，只見負一樓連接地鐵的通道里客流絡(luò)繹不絕，隨著人群往里走，看到許多門店前排著長隊；乘著電梯往上，刷爆社交媒體的網(wǎng)紅廁所更是擠滿了拍照打卡的顧客。這樣熱鬧的場景，正是德基超強引流與吸金能力的生動寫照，也是“245億元”的日常組成。

大家為什么喜歡逛德基？自然是因為德基“有的逛”。

從持續(xù)出圈的網(wǎng)紅廁所，到不斷上新的德基藝術(shù)博物館展覽，從美輪美奐的中庭展陳到不斷推陳出新的品牌引進……走進德基廣場，仿佛置身時尚與藝術(shù)的殿堂，除了國際頂尖的高奢品牌，這里更有著“常逛常新”的消費體驗。

在剛剛過去不久的春節(jié)前，德基廣場打造的蛇年主題藝術(shù)裝置《萌蛇夢蝶》和《萌蛇春曉》迅速“出圈”，成為新年期間全國最熱的打卡地標(biāo)。不少網(wǎng)友表示“南京這波贏麻了！”“你永遠可以相信德基的審美”……

來到德基藝術(shù)博物館，記者看到，不管是已經(jīng)火爆多時的金陵圖數(shù)字藝術(shù)展還是新推出的與數(shù)字藝術(shù)領(lǐng)軍人Beeple合作的全國首展都吸引了客流無數(shù)。藝術(shù)博物館外面的藝術(shù)商店里，各式各樣的藝術(shù)家聯(lián)名周邊吸引了大量消費者搶購?！拔矣X得德基早已不僅僅是商場，更是一個集合了藝術(shù)審美與年輕人娛樂與休閑方式的生活空間?！毕M者程小姐是一名走在時尚前沿的潮流愛好者，也是德基廣場的?？?，她說，和普通的商場相比，德基廣場已經(jīng)從“賣商品”轉(zhuǎn)向了“造場景”，這種創(chuàng)新能力也是其對顧客的吸引力所在。

去年底，德基廣場推出“24h”商業(yè)新模式，開啟夜間“逛逛逛”模式，延長營業(yè)至凌晨三點。德基廣場相關(guān)負責(zé)人表示，這不只是開放時間上的延長，更持續(xù)放大“商業(yè)+藝術(shù)+科技”效應(yīng)，為消費者提供體驗式的夜間打卡消費新地標(biāo)。該負責(zé)人還透露，接下來，德基廣場還將推出金陵舊書市集，以文化為橋梁，連接消費者的內(nèi)心與城市的過去，帶著消費者以“超越商業(yè)”的視角探索生活的無限可能。

從首發(fā)經(jīng)濟的磁石效應(yīng)中騰飛

從VALENTINO美妝全球首店，到攜手意大利傳奇超跑設(shè)計品牌賓尼法利納合作系列的全球首展FILA AERO藝術(shù)館，再到呈現(xiàn)6大折疊靈感空間、為消費者帶來極致體驗的全場景智慧生活的華為限時體驗館……德基廣場以首店、首發(fā)、首秀、首展為核心，構(gòu)建了一個高端消費的生態(tài)圈。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年，德基廣場全年品牌首店引入約50家，是全國首發(fā)經(jīng)濟的領(lǐng)跑者。 在“首發(fā)經(jīng)濟”的硬核支撐下，來逛的人越來越多，購買力也越來越強。

以“首發(fā)”帶“流量”，以“流量”促“留量”，以首發(fā)經(jīng)濟為抓手，推動商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、消費場景升級、服務(wù)質(zhì)量提升，德基廣場是一扇“窗口”，更是一把可復(fù)制的流量“密鑰”。

數(shù)據(jù)顯示，2024年南京共引入各類型首店330家，其中包括全球首店2家、全國首店35家、華東首店13家、江蘇首店119家以及南京首店161家。這意味著，平均每天南京消費市場都有新面孔亮相，無論是首店數(shù)量還是結(jié)構(gòu)層級，都充分彰顯了南京首店進駐的魅力以及在全國商業(yè)版圖中的強勁吸引力與競爭力。

“沃土”之上，才能繁花似錦。從政策扶持，到綠色通道開辟，再到個性服務(wù)，引入首店、首發(fā)、首秀的同時，南京更在不斷厚植營商環(huán)境“沃土”，營造更加舒適友好的消費環(huán)境。

記者了解到，南京積極構(gòu)建“首店+”體系，對在本市舉辦符合條件的國內(nèi)外知名商業(yè)品牌首發(fā)、首秀活動，最高予以30萬元獎勵，推動首發(fā)經(jīng)濟立體化發(fā)展。另一方面，南京大力支持創(chuàng)新和扶持本土品牌快速成長，開啟“首創(chuàng)金陵”專項行動，扶持在地特色品牌的創(chuàng)新孵化，積極培育本土消費新勢力品牌，助力打造一批示范性、創(chuàng)新性強的特色消費場景。南京還啟動了主理人添彩計劃，持續(xù)組織線下路演活動，一批行業(yè)專家、金融機構(gòu)對加入計劃的主理人品牌予以指導(dǎo)、扶持，促進品牌健康發(fā)展。以德基所在的玄武區(qū)為例，去年，該區(qū)成立了首發(fā)經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)盟，成為首發(fā)經(jīng)濟強有力的“托舉”。

從南京樞紐能級的帶動中升華

來到新街口大轉(zhuǎn)盤，只見路上的車輛川流不息，到了晚上，周邊商場的霓虹照亮著夜空，這里是南京消費流量的重要地標(biāo)，也是南京消費樞紐地位的生動寫照。

2月16日下午，記者在德基廣場的停車場里數(shù)了數(shù)，皖A(yù)、蘇K等外地車牌占比約有三成；過去幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，南京消費“大市場”輻射著都市圈3600萬人，新街口商圈年銷售額有四成左右來自都市圈城市。

每到節(jié)假日，在南京新街口商圈，總能看到拎著行李箱逛街購物的人；在德基廣場的奢侈品店內(nèi)，常常能聽到來自不同地區(qū)的口音。在記者的采訪中，有不少人表示，“就是奔著新街口、奔著德基而來”。“我就在南京隔壁的安徽，不管是開車還是坐高鐵來南京都非常方便，所以時常會來逛一逛?！眮碜园不盏南M者陳女士表示，由于距離近、交通方便，她常光顧南京，而南京消費市場供給的豐富多元，商場內(nèi)聚集了眾多的國際高端大牌、首店首發(fā)，則是吸引她買買買的主因。

憑借優(yōu)越的地理位置和發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，南京正逐漸成為區(qū)域消費的樞紐。南京都市圈涵蓋江蘇、安徽等多個城市，人口規(guī)模龐大，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善和高鐵、城際鐵路等交通工具的普及，南京與周邊城市的時空距離不斷縮短，經(jīng)濟聯(lián)系日益緊密，為南京消費市場的客源拓展提供了有利條件。南京還擁有龐大的消費群體，包括大學(xué)生、年輕職場人士以及眾多游客，為消費市場帶來了源源不斷的客流。

此外，作為長三角地區(qū)重要中心城市，南京近年來經(jīng)濟發(fā)展勢頭好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，金融、科技等領(lǐng)域蓬勃發(fā)展，吸引了大量高端人才和企業(yè)入駐，居民收入的提升，讓更好品質(zhì)的消費市場有了更多的目標(biāo)客戶群體。數(shù)據(jù)顯示，南京社會消費品零售總額邁上了8000億元臺階，過去兩年南京人均零售額位列全國大中城市第一。

南京日報/紫金山新聞記者 黃琳燕

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