你提到的現(xiàn)象確實(shí)是近年來香港商業(yè)地產(chǎn)市場的一個(gè)顯著特點(diǎn)。由于多種因素，包括全球經(jīng)濟(jì)放緩、香港本地消費(fèi)能力變化、以及疫情的影響，香港許多繁華地段的商鋪?zhàn)饨鸾?jīng)歷了大幅下調(diào)。
這為一些有遠(yuǎn)見的企業(yè)，特別是像李寧這樣的本土品牌，提供了難得的機(jī)遇。他們正利用這個(gè)“抄底”的機(jī)會(huì)，租賃以往可能只有奢侈品牌才能負(fù)擔(dān)得起的黃金地段店鋪。
"這個(gè)現(xiàn)象背后有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)："
1. "租金大幅下調(diào)：" 許多昔日租金高昂的商場，為了吸引租戶、保持活力，不得不大幅降低租金，甚至提供免租期等優(yōu)惠。 2. "奢侈品牌受挫：" 一些國際奢侈品牌在疫情期間的銷售受到重創(chuàng)，部分品牌甚至關(guān)閉了其在香港的店鋪，這使得空置率上升，業(yè)主急于回籠資金。 3. "本土品牌崛起：" 以李寧為代表的本土品牌，近年來在國內(nèi)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，品牌形象和實(shí)力都得到了提升，有能力且愿意在此時(shí)抓住機(jī)遇，擴(kuò)大在核心地段的布局。 4. "戰(zhàn)略布局：" 租賃黃金地段的店鋪，對于品牌形象提升、觸達(dá)高端消費(fèi)者、以及鞏固市場地位至關(guān)重要。即使租金暫時(shí)下調(diào)，從長期來看，這些地段的戰(zhàn)略價(jià)值依然很高。 5. "市場機(jī)遇：" 這被許多業(yè)內(nèi)人士視為一個(gè)“歷史性”的機(jī)會(huì)，讓有實(shí)力的本土品牌能夠以更合理的

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記者 | 陳奇銳

編輯 | 樓婍沁

后疫情時(shí)代，香港零售格局正在發(fā)生變化。

房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行近日發(fā)布最新版《全球主要零售大街》報(bào)告。紐約第五大道成為全球租金最昂貴的零售街區(qū)，第三季度平均租金為2000美元/平方英尺（約為人民幣14萬元/1平方米），較疫情前增長14%。

中國香港尖沙咀滑落第二，平均租金相較疫情前下跌41%。在疫情之前，銅鑼灣羅素街曾是全球租金最為昂貴的街區(qū)，如今排在尖沙咀之后，平均租金和2019年相比累計(jì)下跌49%。此前界面時(shí)尚曾報(bào)道，普拉達(dá)和博柏利等奢侈品牌在疫情期間接連關(guān)閉羅素街店鋪。

疫情是導(dǎo)致香港零售行業(yè)下挫的主要原因。盡管香港整體零售業(yè)已經(jīng)開始回暖，但是恢復(fù)到過去水平依然需要時(shí)日。第一太平戴維斯調(diào)研數(shù)據(jù)曾顯示，香港核心地段商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)下跌至2003年的水平。

目前香港零售業(yè)主要由本地消費(fèi)者支撐。在經(jīng)歷連續(xù)多個(gè)季度下跌后，全港奢侈零售業(yè)態(tài)已經(jīng)觸底反彈。據(jù)財(cái)報(bào)，2022年上半年海港城商場業(yè)務(wù)收入增加1%，營業(yè)盈利增加6%，吸引超過70家新店入駐。

而由于當(dāng)前香港核心商業(yè)地段租金普遍下跌，許多過去撤出或?qū)蛹壊煌钠放?，相繼回歸并重塑香港零售格局。

界面時(shí)尚曾報(bào)道，LVMH集團(tuán)旗下奢侈品牌芬迪在10月重回銅鑼灣時(shí)代廣場。在2021年初，芬迪因租金問題時(shí)代廣場業(yè)主九龍倉置業(yè)產(chǎn)生分歧，隨后選擇關(guān)閉門店。屬于同集團(tuán)的路易威登也一同撤出，至今未見回歸跡象。

即使是在此次租金排名全球第二的尖沙咀，也可以看到零售業(yè)態(tài)變化的跡象。

李寧在近期以每月200萬港元（約合183萬元）的租金租用了新港中心約630平方米的雙層門店。該店位于尖沙咀廣東道，臨近高端購物中心海港城。此前的租戶為香港珠寶品牌周生生，月租金曾一度高達(dá)700萬港元（約合642萬元）。

香港本地媒體稱，李寧有意在租金低谷繼續(xù)抄底，目前正在物色包括中環(huán)在內(nèi)的數(shù)個(gè)核心商圈店鋪。

另一個(gè)趁租金下跌進(jìn)入尖沙咀的是日本藥妝連鎖品牌松本清。松本清近期租用尖沙咀金巴利道一處約540平方米的門店，每月租金約為40萬港元。該商鋪的前租戶莎莎在2018年續(xù)租時(shí)，每月租金為134萬港元。

而除了李寧和松本清這種租用大型門店的品牌，香港零售租金下跌也利好部分經(jīng)營模式靈活的餐飲品牌。

成立于上海的連鎖咖啡品牌Manner近期在銅鑼灣世貿(mào)中心圍擋。受到品牌名稱注冊規(guī)定影響，Manner在香港將以Maners的名稱運(yùn)營。界面新聞曾報(bào)道，銅鑼灣附近街道在2014年至2017年租金是約為300萬港元，而近期咖啡店等餐飲品牌承租月租金約為40萬元。

租金低谷期抄底核心商圈商鋪在過去幾年已經(jīng)成為常態(tài)。

由于新冠疫情的持續(xù)打擊，東京銀座等黃金地段租金出現(xiàn)滑落，許多奢侈品牌在此時(shí)對日本的旗艦店進(jìn)行升級。2021年3月路易威登位于東京銀座的旗艦店重裝開業(yè)，古馳也在同時(shí)期在銀座開設(shè)旗艦店。

這和日本加劇的貧富分化現(xiàn)象有關(guān)。根據(jù)《2021年福布斯日本富豪排行榜》，前50位日本富豪的總資產(chǎn)達(dá)到2490億美元，與2020年的1680億美元相比增加了48%，即使是排在第50位的富豪資產(chǎn)也首次超過了10億美元。

雖然部分國家已經(jīng)逐漸從疫情中恢復(fù)，但在未來一段時(shí)間內(nèi)，抄底的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)，尤其是在亞太地區(qū)。戴德梁行就在報(bào)告中指出，亞洲仍然是零售業(yè)受疫情影響最為突出的地區(qū)之一。而在全球范圍內(nèi)，整體零售業(yè)租金水平仍較疫情前下跌6%。