這個信息點(diǎn)確實反映了廣州商辦市場當(dāng)前的一些動態(tài)。我們可以從幾個方面來解讀：
1. "珠江新城引入重奢品牌的意義：" "提升區(qū)域價值：" 重奢品牌的入駐通常意味著對區(qū)域地段價值的認(rèn)可，有助于提升珠江新城作為廣州核心CBD的吸引力和形象。 "吸引高端租戶：" 這會吸引與之業(yè)務(wù)或品牌調(diào)性相符的頂級企業(yè)、奢侈品牌自身或其區(qū)域總部/旗艦店入駐，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)。 "潛在的租金標(biāo)桿：" 雖然重奢品牌通常能承受較高租金，它們的入駐也可能對周邊普通寫字樓形成一定的租金參考或壓力。
2. "“以價換量”的市場策略：" "市場環(huán)境：" “以價換量”通常發(fā)生在租賃市場供大于求、競爭激烈的環(huán)境下。這表明廣州當(dāng)前的商辦市場可能面臨一定的空置壓力或租戶對租金較為敏感。 "開發(fā)商/業(yè)主策略：" 為了加速去庫存、回籠資金、提升出租率，業(yè)主或開發(fā)商可能會采取降低租金、提供更多租賃優(yōu)惠（如免租期、裝修補(bǔ)貼等）的方式來吸引租戶。 "租戶受益：" 對租戶而言，這可能意味著在相對有利的租金條件下獲得心儀的辦公空間。
3. "兩者結(jié)合的解讀：" "復(fù)雜

相關(guān)內(nèi)容：

2024年廣州辦公、商業(yè)及物流市場的供應(yīng)均較2023年有所下降。但由于需求未及預(yù)期，業(yè)主普遍采用“以價換量”的租賃策略，以應(yīng)對未來三年廣州即將到來的供應(yīng)高峰。

具體而言，辦公樓市場區(qū)域分化表現(xiàn)，琶洲和金融城吸納表現(xiàn)更優(yōu)；而零售物業(yè)市場品牌迭代，業(yè)態(tài)更替活躍，珠江新城終于迎來重奢品牌；商辦物業(yè)租賃市場仍處于復(fù)蘇階段，影響了投資者的投資意愿。

廣州購物中心再錄大宗交易

CBRE世邦魏理仕監(jiān)控，廣州2024年大宗物業(yè)投資成交顯著減少。全年共錄得21宗交易，總成交金額84.6億元人民幣，同比減少54.4%，但成交宗數(shù)僅同比減少16.0%，少四宗，顯示平均每宗成交的成交金額有所下降。廣州商辦物業(yè)租賃市場仍處于復(fù)蘇階段，且優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格或物業(yè)條件未達(dá)投資者預(yù)期，這些都影響了投資者的投資意愿。

在總成交金額中，商場成交占比達(dá)到29%，其次為辦公樓的21%和工業(yè)物業(yè)的16%。其中，辦公樓成交占比顯著下滑，成交金額同比減少85.4%，最大宗交易的成交金額不到6億元人民幣。相比之下，2023年成交金額超過10億元的辦公樓交易便有六宗。除了交易宗數(shù)減少外，缺少整售交易是今年辦公樓成交金額下降的主要原因。而盡管商場全年成交金額同比下降35%，但太古收購廣州文化中心的成交金額，僅次于蘿崗萬達(dá)廣場，在近三年錄得的廣州商場成交中位列總金額第二位。工業(yè)的成交總金額為14.0億元人民幣，同比增長56%，成交類別以廠房為主，另外還錄得一宗從化物流園的成交。

從買家類型來看，按成交金額統(tǒng)計，開發(fā)商占比為28%，同比上升12個百分點(diǎn)，主要得益于太古對文化中心的收購。另外，非地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)買家本年度成交金額占比達(dá)到35%，除購置自用辦公物業(yè)外，還錄得酒店、長租公寓和廠房的交易。機(jī)構(gòu)投資者在2024年成交占比中有所下滑，主要投資的物業(yè)類型是物流園和廠房。

世邦魏理仕廣州分公司總經(jīng)理嚴(yán)思慧表示，“考慮到投資者對整售物業(yè)除了投資回報率之外，有更高的物業(yè)條件要求，2024年可供選擇的物業(yè)不多，而隨著今年廣州核心區(qū)域多棟辦公樓竣工落成以及其他商用物業(yè)在二手市場上轉(zhuǎn)讓，預(yù)計將推高2025年廣州優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的成交量?！?/p>

未來寫字樓供應(yīng)一半在金融城

數(shù)據(jù)顯示，廣州全年新增五個辦公樓項目，共34萬平方米的優(yōu)質(zhì)面積，同比減少52%。新供應(yīng)分布在琶洲、金融城和萬博片區(qū)，是近五年的新低。在企業(yè)降本增效的運(yùn)營思路主導(dǎo)下，辦公樓整體需求謹(jǐn)慎。

2024年TMT、金融業(yè)、消費(fèi)品制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)在辦公樓的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT成交中，46%的成交面積來自軟件系統(tǒng)開發(fā)，包括互聯(lián)網(wǎng)+和AI對于營銷和制造業(yè)等方面的支持應(yīng)用，并且超過76%的搬遷案例擴(kuò)張了面積，或者搬遷到了更好的辦公樓。游戲行業(yè)成交保持活躍，成交占比小幅攀升，其中琶洲錄得某手游開發(fā)公司區(qū)內(nèi)搬遷擴(kuò)租成交，共6900平方米。

金融業(yè)成交面積中，其他金融服務(wù)占比36%，如小額貸款、不良資產(chǎn)管理和財富管理等；除此以外，保險業(yè)排名第二位，占金融行業(yè)成交面積28%。表現(xiàn)活躍的還有快消品行業(yè)，盡管錄得的成交面積僅較2023年小幅增長，但成交宗數(shù)顯著增長，是往年的2.6倍，其中超過五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妝品總部從園區(qū)升級到優(yōu)質(zhì)辦公樓7500平方米。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人程志文表示，“未來四年，廣州將迎來共313萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)，其中一半位于金融城。2025年優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)到103萬平方米，租金將持續(xù)承壓。但對租戶而言，金融城的優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)將是周邊老舊科技園區(qū)企業(yè)，升級辦公環(huán)境的良好契機(jī)。疊加金融總部的入駐，基建設(shè)施的加速完善，金融城商務(wù)片區(qū)將在未來三年快速成型，成為未來廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的去化主力。”

實體零售招商難度顯著增加

2024年廣州錄得兩個商業(yè)項目投入市場，分別是位于番禺的華豐匯和海珠區(qū)的廣州塔廣場，共約19.7萬平方米。近三年廣州年均優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量僅為23.7萬平方米，較2019-2021年均值下降37%。

究其原因，一方面，在電商持續(xù)沖擊下，實體零售招商難度顯著增加，對于需要經(jīng)歷培育期的新購物中心尤其具有挑戰(zhàn)性，一定程度上影響了供應(yīng)。另一方面，近年來非標(biāo)物業(yè)硬件設(shè)計和運(yùn)營方面的不斷創(chuàng)新，在成為購物中心的有益補(bǔ)充之外，也分流了部分品牌和消費(fèi)者的關(guān)注。

細(xì)分業(yè)態(tài)方面，餐飲業(yè)態(tài)中表現(xiàn)最活躍的是特色餐飲，43%的新店來自該類別，包括落址于天環(huán)的廣州首家肉肉大米，而年底開業(yè)的廣州塔廣場也引入多家餐飲的廣州首店。另外，面包烘焙在餐飲新店中占比9.2%，較2023年顯著提升4.1個百分點(diǎn)，是餐飲業(yè)態(tài)中增長最快的類別。KUMO KUMO年內(nèi)在廣州快速擴(kuò)張，而好利來也在廣州塔廣場圍板其廣州首店。

零售方面，時尚服裝、電子產(chǎn)品和家電、以及珠寶配飾新店數(shù)量占比排名前三。其中最值得關(guān)注的是，珠江新城K11年內(nèi)陸續(xù)圍板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce & Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都將被帶動提升。而天河路商圈中，表現(xiàn)最突出的是成交顯著提升的運(yùn)動品牌，錄得的新店達(dá)到商圈零售新店數(shù)量的18.5%，較2023年增加了15.7個百分點(diǎn)。

世邦魏理仕中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，“2025年廣州將有56.9萬平方米，共六個項目投入市場，分布在天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)和荔灣區(qū)，全部位于非核心商圈。中長期來看，房地產(chǎn)銷售的改善，以及國家持續(xù)的消費(fèi)品補(bǔ)貼政策對于刺激消費(fèi)，提振消費(fèi)信心是有效的；零售商經(jīng)營模式的創(chuàng)新和突變，城市對于消費(fèi)熱點(diǎn)的積極營造，都能活躍消費(fèi)市場；租金的回調(diào)也為零售創(chuàng)新創(chuàng)造了條件。2025年消費(fèi)市場仍是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存?！?/p>

采寫：南都·灣財社記者 王艷玲